Изъятие земельного участка для госнужд

Рассказываем, с какими ошибками чаще всего встречаются владельцы земли и как их избежать

ronstikshutterstock

У владельцев участков в России есть определенные обязанности по содержанию земли. Если их не соблюдать и игнорировать предписанные законом ограничения, можно получить штраф и даже лишиться участка.

Росреестр назвал наиболее распространенные нарушения земельного законодательства и объяснил, как их избежать.

Виды нарушений

К самым распространенным нарушениям земельного законодательства, по данным Росреестра, относятся:

самовольное занятие земельного участка (так называемый самозахват — использование чужой земли без предусмотренных законом оснований);
нецелевое использование земель — не в соответствии с установленным для участка целевым назначением и видом разрешенного использования. Например, открыть магазин на участке с видом разрешенного использования «личное подсобное хозяйство» — это нарушение;

неиспользование земель, предназначенных для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества. Заброшенные участки создают угрозу стихийных свалок, зарастания сорной травой и пожаров, что приводит к негативным последствиям для собственников соседних участков, предупреждают в Росреестре.

За эти нарушения владельцев участков могут оштрафовать, если не устранить их в сроки, указанные в предписании. Размер штрафа зависит от вида нарушения, кадастровой стоимости земельного участка, а также от того, кто его допустил: юридическое лицо, физическое лицо или должностное.

Изъятие земли

Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.

Основания, по которым Росреестр может запустить процедуру изъятия земельного участка у собственника или расторгнуть с ним договор аренды, указаны в Гражданском и Земельном кодексах. Среди них:

неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение трех лет;
использование земельного участка не в соответствии с установленными для него целевым назначением и (или) видом разрешенного использования.

Меры предосторожности

Чтобы избежать штрафов за нарушение земельного законодательства, Росреестр рекомендует:

1. Проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок — это договоры купли-продажи, дарения, мены. Если документов на участок нет, нужно оформить право на землю, зарегистрировав его в Росреестре;

2. Проверить наличие регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
3. Использовать земельный участок только в установленных границах, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
4. Убедиться, что фактически используемая площадь не превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе;

5. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Информация о них указана в выписке из ЕГРН.

Споры в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Согласно российскому законодательству в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ находятся вопросы пользования, владения и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами. Право частной собственности в РФ охраняется законом.

В РФ каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, если это не наносит ущерба природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Конституция РФ в ч.3 ст.

35 [1] устанавливает, что принудительное отчуждение имущества для государственных и муниципальных нужд проводится при условии предварительного и равноценного возмещения убытков.

В таких случаях одной из наиболее актуальных проблем гражданского и земельного права является защита прав физических и юридических лиц при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

Под изъятием земельных участков принято понимать действия государственных органов исполнительной власти, осуществляемые в порядке, установленном государством, и направленные на полное или частичное прекращение субъективных прав на конкретные земельные участки [12, с. 158–160].

Изъятие земельных участков с рассматриваемой целью производится лишь в исключительных случаях, установленных Земельным кодексом РФ.

К таким случаям относятся: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии каких-либо других вариантов возможного размещения этих объектов; иные обязательства в установленных федеральным законом случаях применительно к изъятию, в том числе путем выкупа земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности [2].

Проблема определения содержания государственных и муниципальных нужд является одной из основных проблем в практике правового регулирования отношений принудительного изъятия земельных участков.

Понятие «государственные нужды» толкуется неоднозначно: так, Э. Р.

Вагизова полагает, что данное понятие следует определять как единство двух составляющих — потребностей, возникающих при выполнении функций государства как политического суверена, и потребностей государства как участника гражданско-правовых отношений [6, с.50]. Н. И. Бочаров полагает, что нельзя относить к нуждам, позволяющим изымать чужие земли, проекты, направленные исключительно на пополнение государственных доходов [5, с.14].

В ст.49 ЗК РФ законодателем предпринята попытка раскрыть содержание государственных или муниципальных нужд путем указания на перечень обстоятельств, при наличии которых допускается изъятие земельного участка. Данная норма предполагает принцип ее применения при отсутствии других вариантов возможного размещения.

Однако, ни ЗК РФ, ни действующее законодательство в целом не раскрывают такое определение, указанное в п.1 ст.49 ЗК РФ как объекты государственного или муниципального значения. Практика применения ст.

49 ЗК РФ показывает, что государственные и муниципальные нужды толкуются органами государственной и муниципальной власти неоднозначно.

В связи с этим представляет интерес мнение А. В. Кучинской, которая предлагает понимать под государственными и муниципальными нуждами потребность соответствующего публично-правового образования в использовании данного участка в соответствии с его законодательно установленными функциями [11, с.16]. Е. А.

Конюх предлагает под государственными или муниципальными нуждами понимать определенные законом объективно возникшие общественно значимые потребности, необходимость в удовлетворении которых обусловлена интересами широкого круга субъектов, реализуемые в установленном законом порядке публично-правовыми образованиями [10, с.26].

В. П. Камышанский отмечает, что градостроительные нужды также могут стать дополнительным основанием для резервирования земельных участков и последующего их изъятия, в том числе с выкупом [9, с.12].

В соответствии с п.2 ст.279 ГК РФ [3], решение об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления.

Это могут быть органы власти по управлению имуществом (например, на уровне Российской Федерации это Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, на уровне Калининградской области — Агентство по имуществу Калининградской области).

Изъятие того или иного земельного участка может осуществляться только в том случае, если будет опубликовано решение, которое принял уполномоченный на это орган.

При этом следует отметить, что решение орган может принять как по собственной инициативе, так и по волеизъявлению иных лиц, от которых поступит ходатайство, что регламентируется ст. 56.4 ЗК РФ.

Орган исполнительной власти вправе принимать решение об изъятии путем выкупа земельного участка: в частности, Правительством Калининградской области принято решение о проведении реконструкции второй очереди кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северного обхода г.

Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) первого этапа строительства — от транспортной развязки на Московском проспекте до транспортной развязки на Зеленоградск включительно с устройством подъезда к г.

Гурьевску, утверждена документация по планировке территории с проектом межевания в его составе для размещения соответствующего линейного объекта. 17.03.2017 г. издано постановление № 93 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области» [13].

Как показывает анализ судебной практики Гурьевского районного суда Калининградской области, рассматривающего согласно территориальной подсудности споры по искам Агентства по имуществу Калининградской области к собственникам земельных участков об изъятии земельных участков для государственных нужд, определении размера возмещения, данные иски удовлетворяются правомерно, поскольку спорные земельные участки необходимы для реконструкции транспортной развязки. При этом размер возмещения определяется на основании экспертных заключений, а также на доказательствах возникновения убытков в виде упущенной выгоды, предоставляемых ответчиками.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII.1 Земельного кодекса РФ, ст.ст.56.2–56.11.

В случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта РФ (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Нормы ГК РФ фактически предусматривают два порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд: основной, или добровольный, и дополнительный (принудительный) [7, С. 32–43].

Проанализировав положения ст. 279–283 ГК РФ, можно сделать следующий вывод: действующее гражданское законодательство предусматривает две разновидности механизма изъятия земельного участка для публичных нужд — выкуп участка и прекращение ограниченных вещных прав на участок.

Первая из них распространяется на случаи изъятия земельного участка у его собственника, а вторая — на случаи, когда земельный участок изымается у землепользователей и землевладельцев данного участка.

При этом следует отметить, что если земельные участки, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам и юридическим лицам соответственно на праве постоянного (бессрочного) пользования (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений), пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования, аренды, то их изъятие осуществляется путем прекращения этих прав.

Гражданский кодекс РФ в отличие от Земельного кодекса РФ не упоминает о правах арендаторов в указанных случаях. Земельный кодекс в п. 2 ст. 46 устанавливает, что аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствие с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ.

Таким образом, перед нами одна из многочисленных коллизий норм гражданского и земельного права, порождающих противоречивую судебную практику.

Как показывает ее анализ, в одних случаях суды пришли к выводу о том, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у его арендатора до истечения срока действия договора аренды, в других — к противоположной позиции, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков.

Подход, взятый на вооружение судебной практикой, показал, что установленный порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не может применяться в отношениях, связанных с изъятием земельных участков у публичного собственника.

Судебная практика выявила пробел, существующий в гражданском и земельном законодательстве, — отсутствие правового механизма передачи земельных участков из собственности Российской Федерации в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.

На протяжении длительного времени отсутствие такого механизма не позволяло осуществить эффективное перераспределение земельной собственности между различными уровнями публичной власти.

Глава V.

5 Земельного кодекса РФ устанавливает новое основание прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельными участками, аренды земельных участков — безвозмездную передачу земельных участков, находящимися в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Однако, в ст.ст. 45, 46, 47 ЗК РФ, содержание основания прекращения данных прав, соответствующие изменения почти не внесены, лишь в ст.45 ЗК РФ сказано о том, что «права на земельные участки прекращаются в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другим и федеральными законами.

По нашему мнению, данную норму следует сформулировать более конкретно и внести изменения в указанные статьи, дополнив их еще одним основанием прекращения прав на земельные участки — безвозмездной передачей земельных участков, находящихся в федеральной собственности в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ. Это позволит устранить возможные противоречия в токовании и применении законодательства и создаст четкую правовую основу, регламентирующую основания прекращения прав на земельные участки.

Вопрос о возмещении убытков носит сложный и дискуссионный характер. В соответствии со ст.

281 ГК РФ собственнику земельного участка возмещаются все убытки, в том числе убытки, вызванные досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами.

Следовательно, в выкупную цену входят и убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды, т. е. и те убытки, которые собственник должен возместить арендатору.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ [4] оценщиками, действующими в соответствии с положениями указанного закона. Согласно ст.

8 данного Закона, проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом.

Представляется, что данное положение продиктовано необходимостью исключить необоснованное расходование бюджетных средств при выкупе земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществляется также с учетом Федеральных стандартов оценки (ФСО), утвержденных приказами Минэкономразвития России. Следует отметить, что между ФСО № 2 и ГК РФ имеются противоречия, поскольку стандарт предусматривает оценку только при изъятии для государственных нужд, исключая муниципальные нужды.

Анализ положений ст. 280 ГК РФ позволяет сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на момент внесения в ЕГРП отметки о принятом решении об изъятии участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента ложится на собственника.

При этом важно отметить, что к данным затратам и убыткам Кодекс прямо относит только те, которые связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке.

Следовательно, все остальные затраты, например, связанные с улучшением, удобрением земель, по смыслу ст. 280 ГК подлежат возмещению.

Земельный кодекс РФ содержит похожую норму, но она устанавливает несколько иные правила. В частности, п. 4 ст.

57 Кодекса указывает, что убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. Вместе с тем п. 3 ст.

63 ЗК РФ устанавливает, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат.

Таким образом, имеются внутренние противоречия между разными правилами, содержащимися в ЗК РФ.

Кроме того, имеются противоречия между положениями ГК РФ и ЗК РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену.

Полагаем, что выкупная цена должна определяться на день уведомления правообладателя о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка.

Относительно того, за счет каких средств и кем возмещаются убытки при изъятии земельного участка и расположенных на нем иных недвижимых объектов, существует коллизия между ст. 279 и 281 ГК РФ и п. 3 ст. 57 ЗК РФ.

В частности, п. 3 ст. 57 ЗК РФ, п.

4 Правил определяют, что возмещение убытков осуществляется за счет средств соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель. Напротив, п. 1 ст. 279 и ст. 281 ГК РФ не предусматривают возможности возмещения убытков лицами, в пользу которых изымаются земельные участки.

Учитывая изложенное, следует сделать вывод, что многочисленные противоречия и пробелы в действующем законодательстве могут привести к значительным проблемам на практике при расчете выкупной цены и ее оплате, а также при определении убытков иным правообладателям.

Читайте также: Одобрение сделки в ао

Наблюдается тенденция к расширению перечня земельных участков, изымаемых в особом упрощенно порядке. Со временем это может привести к тому, что особый способ изъятия земель для государственных нужд останется единственно возможным.

В действующем законодательстве не нашли отражения нормы, устанавливающие правила изъятия Российской Федерацией земельных участков у субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, субъектом Российской Федерации у Российской Федерации или муниципальных образований, муниципальным образованием у Российской Федерации или субъектов Российской Федерации [8, с.28].

В настоящее время сама процедура изъятия недостаточно проработана: не регламентированы вопросы, которые связаны с определением состава документов и данных, необходимых для инициирования процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не определены механизмы взаимодействия органов государственной власти, уполномоченных на изъятие земельных участков с другими органами власти и заинтересованными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков.

Кроме того, отсутствует единый для всех перечень сведений, включаемых в решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также не определены положения, касающиеся регистрации этого решения и уведомления о нем собственников земельных участков.

Самым действенным методом разрешения существующих коллизий в законодательстве является унификация норм и принятие отдельного комплексного акта в виде федерального закона о порядке изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд с учетом результатов правоприменительной практики, регулирующего весь процесс изъятия, общие принципы отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд и другие существенные условия, гарантии, а также способы и механизмы защиты прав собственников при изъятии земель для государственных или муниципальных нужд.

Литература:

Компенсация за изъятие земли для государственных нужд

Определение размера компенсационной выплаты, полагающейся собственнику земельного участка за его принудительное изъятие, проводится в порядке, оговоренном в законодательстве.

В сумму компенсационной выплаты могут быть включены следующие денежные средства:

Компенсация рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Итоговая сумма выплаты определяется по результатам оценки стоимости участка, проводимой специалистами;
Цена зданий и сооружений, расположенных на участке;
Ущерб, который наносится собственнику земельного участка, в том числе и понесенные убытки;
Выплата за упущенную выгоду.

Отдельные суммы по закону не подлежат возврату, к ним относятся:

Выплата компенсации за строения, которые были возведены вразрез с требованиями целевой эксплуатации участка;
Выплата за улучшения, которые нельзя отделить от земли, при условии, что они были осуществлены после подписания акта об изъятии участка;
Компенсация за постройки, которые были возведены уже после получения собственником земельного участка о предстоящей процедуре изъятия земли;
Выплаты за сооружения, возведение которых началось уже после оповещения владельца о предстоящем изъятии, даже при отсутствии необходимости оформления разрешительного акта;
Компенсации за сделки, которые были совершены собственником земельного участка уже после получения уведомления о предстоящем отчуждении принадлежащего ему имущества.

На заметку! При изъятии только части земельного участка, расчет размера компенсационной выплаты снижается на стоимость той части земли, которая остается во владении собственника.

Порядок возмещения убытков

На законодательном уровне оговорен определенный порядок, согласно которому производится возмещение ущерба, причиненного человеку в результате отчуждения принадлежащих ему наделов.

Процедура выплаты денежной компенсации предусматривает прохождение нескольких этапов:

Вынесение решения об изъятии земельного участка обязательно должно сопровождаться направлением собственнику соответствующего уведомления;
Следующий этап — регистрация акта, где содержится положение об изъятии недвижимости. Принятие этого документа влечет наложение на участок обременения о запрете совершения действий, имеющих юридическое значение;
Если владелец удовлетворен суммой выплаты, стороны оформляют соглашение — документ, на основании которого в дальнейшем происходит процедура перерегистрации права собственности;
Если у фактического собственника изымаемого недвижимого имущества имеются возражения в отношении условий предоставления ему компенсационной выплаты, он вправе обратиться за защитой своих интересов в суд. В этой ситуации именно решение суда, вынесенное по результатам рассмотрения дела, и будет являться документом-основанием для регистрации права собственности на участок. Кроме того, орган, принимающий решение об изъятии участка, может изменить условия соглашение добровольно.

Внимание! Если отчуждаемый участок земли принадлежит по праву собственности сразу нескольким лицам, то возмещение понесенных убытков и компенсация стоимости недвижимости распределяется между всеми владельцами пропорционально их долям

Пример возмещения

Константин уже несколько лет владеет небольшим земельным участком. Администрация города приняла решение о застройке земли, куда попадает и участок, принадлежащий Константину, поэтому ему было направлено уведомительное письмо о том, что в ближайшее время состоится отчуждение принадлежащего ему имущества.

Решив, что он сможет оспорить содержание полученной бумаги через некоторое время, Константин решил не отказываться от задуманного, и начал строить на своем участке небольшой дачный домик;
Спустя некоторое время Константину пришло письмо о том, что на его земельный участок наложено обременение;
В этот раз мужчина решил сразу заняться оспариванием документов и обратился в суд с исковым заявлением. В иске он изъявил желание оспорить полученный акт, но судья принял отрицательное решение;
После получения постановление об отказе в удовлетворении его исковых требований, Константин обратился с заявлением об увеличении размера компенсационной выплаты, так как на земельном участке появилась новая постройка;
По этому иску суд тоже принял отрицательное решение, так как было установлено, что постройка была возведена уже после того, как Константин получил уведомление о том, что его земельный участок подлежит изъятию.

В результате мужчине была выплачена только компенсация за отчужденный земельный участок. Перед передачей земли муниципалитету, Константину пришлось снести возведенную на участке постройку.