С дохода от продажи жилой недвижимости нужно платить 13%
налога. Эксперты НДФЛки поделятся своим опытом и
расскажут, как продать жилье без налога и декларации, в каких
случаях необходимо уплатить НДФЛ и отчитаться перед налоговой, как
рассчитать сумму налога и каковы законные способы уменьшить его
размер.
Когда продажа недвижимости не
облагается налогом
Как уменьшить налог с продажи
жилья
Что важно знать при расчете налога и декларировании дохода
Срок подачи декларации и уплаты
налога
Когда продажа недвижимости не
облагается налогом
В Налоговом кодексе РФ есть понятие «минимальный срок владения
имуществом». Если вы владеете недвижимостью дольше минимального
срока, то вы не должны платить налог с ее продажи.
Законодательством установлены два минимальных срока для
безналоговой продажи – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, как и
когда получена недвижимость.
Проверить, облагается ли налогом ваша сделка можно с услугой
«Налоговый консьерж».
В каких случаях применяется трехлетний срок владения для
освобождения от НДФЛ
- Квартира или другая недвижимость – это
наследство. Трехлетний срок начинает истекать со дня
смерти наследодателя.
Например, в марте 2019 года вы получили в наследство земельный
участок. Без уплаты налога вы можете продать участок в любой
момент, начиная с апреля 2022 года.
- Подарок от близких родственников. Не нужно
платить НДФЛ через три года после получения права
собственности.
Например, 19 февраля 2019 года родная сестра подарила вам
комнату в коммунальной квартире. Если продадите ее после 20 февраля
2022 года, то вправе не платить НДФЛ, так как комната получена в
подарок от близкого родственника.
- Приватизированная квартира. Допустим, в
феврале 2022 года вы продали квартиру, которую приватизировали в
январе 2019 года. Срок владения начинался с даты подписания
договора передачи квартиры в собственность. С момента приватизации
прошло больше трех лет, значит, по закону, вы освобождены от НДФЛ
при продаже квартиры. - Квартира получена по договору пожизненного содержания с
иждивением. Пример. Вы заключили договор ренты и
пожизненного содержания с иждивением с пожилой соседкой. Ежемесячно
вы выплачивали ей ренту. После того как соседка скончалась, вы на
законных основаниях стали собственником ее квартиры. Через три года
после оформления квартиры в собственность можете продать ее без
налога. - С 1 января 2020 года минимальный срок владения жильем,
купленным после 01.01.2016, сокращен до 3 лет. Но при
условии, что это ваше единственное жилье. То есть, на момент
совершения сделки в вашей собственности нет еще одной
квартиры.
Если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки
второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой
составляет 3 года.
Пример. В мае 2018 года вы купили первую квартиру. В марте 2021
года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без
налога, сделать это нужно, начиная с марта 2021 года в течение 90
дней с момента покупки второй квартиры. В этом случае минимальный
срок владения первой квартирой будет составлять 3 года, несмотря на
то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.
Вышеуказанные условия для безналоговой продажи через три года
распространяются как на жилое помещение, так и на земельный участок
под ним.
Во всех перечисленных случаях вам не нужно информировать
налоговый орган о сделке и подавать декларацию 3-НДФЛ.
Для всех остальных случаев действует пятилетний срок. То есть
тот, кто купил недвижимость, а потом ее продал, сможет сэкономить
на налогах только по истечении пятилетнего периода. Это
правило действует с 01.01.2016 года и касается жилья, купленного
после этой даты.
Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то минимальный
срок владения для безналоговой продажи составлял три года. На
сегодняшний день это правило утратило свою актуальность, так как 3
года уже прошло.
Как уменьшить налог с продажи
жилья
Если вы продали недвижимость до истечения минимального срока
владения, то обязаны заплатить налоги. Законодательством РФ
предусмотрены налоговые льготы, уменьшающие налоговую базу – сумму,
которую вам заплатили за квартиру.
Есть два способа, с помощью которых можно существенно, а иногда
и до нуля, снизить налоговую нагрузку. Главное – правильно выбрать
и применить вид льготы.
Вычет расходов (разница между покупкой и продажей)
Налоговая льгота подразумевает, что 13% уплачивается не со всей
суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом
расходов на приобретение этой недвижимости. Чтобы воспользоваться
этим способом, нужно документально подтвердить расходы на покупку
жилья.
Пример 1. В 2020 году вы купили квартиру за 2 млн рублей, а в
2021 продали за 5 млн. В 2022 году вам надлежит подать в ИФНС
декларацию и уплатить налог.
Все документы, подтверждающие покупку
и оплату, у вас имеются. А значит, вы вправе воспользоваться
вычетом расходов: из 5 млн (доход) вычитаем 2 млн (расход).
Заплатить налог нужно с полученной разницы в 3 млн рублей: 13% * 3
млн = 390 тыс. рублей.
Пример 2. В 2020 году вы купили земельный участок за 3 млн
рублей, а в 2021 году продали его за 2,8 млн. Так как продажная
стоимость была меньше покупной, то вы освобождены от уплаты
налога.
После покупки и продажи недвижимости обязательно сохраняйте
документы: договоры, платежки, чеки. Копии этих документов
необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию вместе с
декларацией 3-НДФЛ.
Если какой-то документ утерян, его можно восстановить. Налоговые
консультанты НДФЛка.ру подскажут, как это сделать, а также
помогут решить все остальные вопросы.
Имущественный вычет с продажи 1 миллион рублей
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу
брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была
получена в наследство, подарена или приватизирована.
Наследники вправе получить налоговый вычет с расходов,
понесенных наследодателем при покупке жилья, если сам наследодатель
при жизни не воспользовался таким правом.
Для таких случаев законодательством предусмотрен имущественный
налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Применив его, вы снижаете
сумму продажи на 1 млн рублей и с полученной разницы платите
налог.
Пример. Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн
рублей. Вы не тратили деньги на ее приобретение, зато вы можете
использовать налоговый имущественный вычет 1 млн. рублей. НДФЛ к
уплате = 130 тыс. рублей (2 млн — 1 млн) * 13%.
Доход от продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим
правилам. Но есть нюансы и даже преимущества у продавцов долевой
собственности. Об этом мы подробно рассказали в нашей статье
«Налог на доход от
продажи доли в квартире».
Покупка и продажа недвижимости в одном году
- Распространены ситуации, когда в календарном году продается одна
квартира, а следом покупается другая. - Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при
покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей
покупки, вы можете применить два вычета одновременно. - Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру
Оксане Д. достался в наследство дом, и в 2021 году она продала
его за 3 млн. рублей. В том же году она купила квартиру за 4
млн. рублей.
Какие можно применить способы для уменьшения
налога с продажи?
Эксперт внимательно изучил все представленные документы и
разъяснил клиенту следующее. На продажу квартиры Оксана получает
имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры –
имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в
одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Специалист сделал расчет НДФЛ и заполнил налоговую декларацию.
Итог: в 2022 году клиент должен будет заплатить: 3 млн (стоимость
дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку
квартиры) = 0. Таким образом, налоговая нагрузка снижена до 0.
Что важно знать при расчете налога и декларировании
дохода
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей используется
только раз в году и на один объект недвижимости. Если в
одном календарном году вы продаете несколько квартир, уменьшить
налог за счет имущественного вычета можно только по одной из
них.
Пример. В 2020 году вы получили в наследство квартиру и дом. В
2021 году продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн.
Так как ни один
из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их
приобретение у вас не было, в 2022 году при подготовке 3-НДФЛ
используйте имущественный вычет.
Но имейте в виду – применить вычет можно только к одному
объекту. Налог с продажи квартиры и дома по наследству = 520 тыс.
рублей: 13% * (3 млн + 2 млн – 1 млн).
У вас может быть ситуация, отличная от нашего примера. Например,
вы продаете две квартиры и имеете на руках все документы, или
документы сохранились только на одну квартиру. А может случиться
так, что у вас нет документов ни на что. В любом случае вы можете
связаться с нашими налоговыми экспертами и получить консультацию
о том, как снизить налоговую нагрузку в вашем случае.
- По одному объекту недвижимости нельзя применить оба
вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет
имущественного вычета в размере 1 млн рублей или за счет расходов
на приобретение. Вы вправе применить тот вид вычета, который
максимально снизит ваш налог.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса
НДФЛка.ру
Наш постоянный клиент Сергей Г. купил квартиру в 2020 году за 3
млн рублей, а в 2021 году продал ее за 3,5 млн. рублей.
Имущественный вычет на покупку жилья он уже получил. В 2022 году
Сергей должен подать декларацию и заплатить налог. Клиент обратился
к личному консультанту с просьбой рассчитать НДФЛ по более
выгодной для него схеме.
Внимательно изучив документы, эксперт пришел к выводу, что все
документы в порядке. Далее специалист рассчитал налог и представил
клиенту более выгодный вариант — вычет затрат на приобретение.
Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью
продажи: 13% * (3,5 млн – 3 млн) = 65 тыс. рублей.
Если бы клиент выбрал вариант с применением имущественного
вычета, то налог с продажи квартиры в 2021 году был бы гораздо
выше: (3,5 млн — 1 млн) * 13% = 325 тыс. рублей.
- Если после использования льготы налог стал равен нулю,
все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по
месту жительства. В декларации отражается доход от продажи
и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того,
что вы законно не платите налог с продажи квартиры.
Начиная с отчетности за 2021 год не нужно подавать
налоговую декларацию, если доход от продажи недвижимости не
превысил 1 миллиона рублей. Это правило распространяется и
на недвижимость, которой владели меньше минимального
срока.
Как влияет кадастровая стоимость на размер налога
Если вы продаете жилье, купленное после 01.01.2016 года, то при
расчете НДФЛ нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре
недвижимости на 1 января года совершения сделки.
Сравнивается сумма по договору купли-продажи и 70% кадастровой
стоимости. Налог платится с большей суммы.
Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 млн рублей.
Кадастровая стоимость составляет 6 млн рублей, умножаем ее на
понижающий коэффициент и получаем 4,2 млн рублей (6 млн * 70%).
НДФЛ к уплате = 546 тыс. рублей (4.2 млн * 13%).
Пример 2. Недвижимость продают за 5 млн рублей. Кадастровая
стоимость – 6 млн рублей, с понижающим коэффициентом – 4,2 млн
рублей (6 млн * 13%). Налог считаем с большей суммы: (5 млн * 13%)
= 650 тыс. рублей.
С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных
случаях для определении налоговой базы при продаже
- Срок владения самостоятельно построенным домом
начинается с момента государственной регистрации права на дом. - Если подписан договор с жилищно-строительным
кооперативом, срок владения начинается тогда, когда полностью
выплачен паевой взнос. То есть при продаже имеет значение только
дата полной оплаты. - Если вы получили жилье от государства после
переселения из аварийного жилья, срок владения считается с момента
регистрации нового жилья. - Если вам досталось жилье через суд, срок
владения начинается с момента вступления решения суда в законную
силу. - Если подписан договор ДУ в строительстве, то
срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья. Дата
регистрации права собственности значения не имеет. Это же правило
распространяется на жилье, полученное по договору уступки права
требования.
Срок подачи декларации и
уплаты налога
После продажи недвижимости вы должны отчитаться перед налоговым
органом. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подготовить и
передать в инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет
сопутствующих документов.
В декларации отражается доход, полученный в результате сделки, и
примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас
больше ничего не требуется. Если после применения вычетов остался
налог, оплатить его следует до 15 июля следующего года.
Важно знать, что уклонение от уплаты налогов, нарушение сроков
отчетности и платежей, влечет за собой административные штрафы и
пени за каждый день просрочки платежа. А именно:
- Декларация подана позже 30 апреля — размер
штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000
рублей. - Инспектор установил, что доход от продажи
занижен — штраф составит 20% от доначисленной суммы налога. - Инспектор доказал, что доход занижен умышленно
— штраф составит 40% от суммы налога.
После того как вы представите в ИФНС налоговую декларацию и
пакет документов, начинается камеральная проверка, которая по
правилам занимает три месяца.
Подводим итоги:
- Недвижимость можно продать без уплаты налогов и необходимости
отчитываться в ИФНС, если продавец владел недвижимостью три или
пять лет и более. - Стоимость продаваемого жилья можно уменьшить на сумму расходов
при его покупке, но при наличии правильно оформленных
документов. - При отсутствии документов на покупку применяется
имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Вычет
предоставляется один раз в календарный год. - Можно не указывать доход от продажи недвижимости
в декларации при условии, что он не превышает 1 млн рублей. - Часто возникают трудности в расчете налога с продажи жилья,
срока владения, льгот и т.п. Поэтому перед тем, как декларировать
доходы и заявлять вычеты, рекомендуем обращаться к налоговым
консультантам.
Налог с продажи приватизированной квартиры в [year]: примеры расчета
Содержание:
Главная » Налоги » Как исчисляется налог с продажи приватизированного имущества
Налог с продажи приватизированной квартиры в размере 13% возникает в случае реализации объекта, срок владения которым на праве собственности составил меньше трех лет. Существуют законные способы снизить суммы налоговых отчислений, либо избежать налогообложения. Рассмотрим эти варианты.
Какое имущество считается приватизированным
При приватизации объект, к примеру дом или квартира или их часть, переходит из государственной в частную собственность. Имущество, находящееся на государственном обеспечении, фактически не принадлежит проживающим там лицам. На неприватизированную квартиру распространяются ограничения в части совершения сделок: ее нельзя продать или подарить, она не может стать наследством.
Приватизация нередко называется разгосударствлением. Это означает, что после приватизации объект становится частной собственностью, что подтверждается свидетельством о праве собственности. При этом владельцами могут быть один или несколько человек, как при долевой собственности.
Преимущества приватизации:
- возможность совершать сделки с недвижимым имуществом. Собственник может сдать квартиру в аренду, подарить или продать;
- объект переходит по наследству.
Единственный минус приватизации – на частную собственность, в отличие от муниципальной, по общему правилу не распространяются льготы при оплате коммунальных услуг.
Нормативная база
Вопрос определения размера налога строго регламентирован законом. Перед продажей приватизированной квартиры стоит ознакомиться со следующими нормативными актами:
- Налоговый кодекс РФ.
- ФЗ «О приватизации жилищного фонда РФ».
Именно поэтому следует учитывать срок возникновения права собственности на такую недвижимость. В соответствии со статьей 7 ФЗ № 1541-1 (о приватизации), этот срок исчисляется со дня госрегистрации права, т.е. внесения данных в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).
Особенности расчета налога
Продажа приватизированной квартиры влечет получение дохода продавцом. Данный доход будет облагаться налогом, согласно общему правилу, по ставке 13%.
Размер НДФЛ зависит от двух факторов:
- соотношение кадастровой стоимости и реальной цены продажи;
- право вычета.
При определении налоговой базы, начиная с января 2016 г. учитывается соотношение кадастровой стоимости недвижимости и ее заявленная цена продажи. Пунктом 5 статьи 217.1 НК закреплена норма, предусматривающая понижающий коэффициент.
Он применяется, когда выручка от продажи меньше кадастровой цены квартиры умноженной на 0,7 (учитывается кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности). В этом случае налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с учетом коэффициента 0,7.
Такая мера призвана контролировать уровень НДФЛ, в случае если продавец сознательно занижает стоимость продаваемой квартиры.
Вторая особенность заключается в том, что каждый налогоплательщик имеет право на имущественный вычет, который, согласно статье 220 НК РФ, выражается в сумме вычета, не превышающей 1 миллиона рублей.
Дополнительно налогоплательщик имеет право на замену вычета. При этом доход можно уменьшить на расходы, которые возникли в связи с первоначальным приобретением объекта недвижимости.
В случае с ранее приватизированной квартирой этот вариант не подходит, т.к. приватизация недвижимости является бесплатной.
Вычет в размере 2 млн. рублей также не применяется в случае сделки с приватизированной недвижимостью, т.к. собственник ничего не потратил на ее приобретение.
Поэтому, если речь идет о продаже приватизированного жилья, максимальный размер вычета равен 1 млн. рублей.
Использовать вычет можно раз за один налоговый период, по истечении которого право на вычет, связанный с продажей недвижимости, возобновляется.
Как рассчитать налог
Налогоплательщик обязан:
- Произвести самостоятельно расчет налоговой базы.
- На основании полученных данных составить декларацию для налоговой.
На примерах рассмотрим три варианта расчета налога с разными условиями.
- Квартира в собственности 2 года, ее кадастровая стоимость составляет 3600000 рублей, и она меньше, чем цена продажи, используем налоговую ставку в размере 13%. При этом у продавца возникло право на имущественный вычет. Предположим, что объект стоит 4700000 рублей. Расчет налога выглядит следующим образом: (4700000 – 1000000) × 13% = 481000 руб.
- Предположим, что эту же квартиру собственник решил продать за 2000000 рублей. Цена продажи меньше кадастровой стоимости умноженной на 0,7, значит базой для налогообложения является кадастровая стоимость жилья и в формуле необходимо использовать понижающий коэффициент. При этом продавец решил не использовать право на имущественный вычет. Расчет налога выглядит так: (3600000 × 0,7) × 13% = 327600 руб.
- Квартира приватизирована в марте 2017 года, а продается в сентябре 2019. Кадастровая стоимость равна 4 миллиона рублей, но собственник решил продать квартиру за 2200000, при этом при расчете налоговой базы продавец воспользуется имущественным вычетом. Рассчитываем: (4000000 × 0,7 – 1000000) × 13% = 234 000 рублей.
Для точного расчета суммы, которая будет уплачена в виде налога, необходимо знать следующие показатели:
- Точная цена продажи.
- Кадастровая стоимость квартиры.
- Дата регистрации объекта недвижимости в качестве собственности.
- Предполагаемая дата продажи.
В каких случаях налога нет
Приватизированная квартира – это такой тип недвижимости, который принадлежит гражданину на праве собственности.
При этом налог можно не платить, когда имущество находится в собственности больше 3 лет. Во всех иных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ – 13% от стоимости объекта недвижимости.
Возникает вопрос, нужно ли подавать декларацию в этом случае.
Ответ – нет, при освобождении от налога продавец не обязан отчитываться по форме 3-НДФЛ, при условии, что иных сделок за отчетный период от не совершал.
Для сравнения, минимальный срок владения квартирой, который освобождает продавца от налога на доход с продажи, равен 5 годам для объектов, полученных в собственность иным способом, за исключением приватизации, наследования, договора дарения от близких родственников или договора ренты, а так же за исключение единственного жилья. Поэтому можно сделать выводы, что для лиц, приватизировавших жилье, установлены льготные условия для продажи.
Вывод: чтобы сэкономить при продаже ранее приватизированной квартиры, ее следует продавать после трех лет непрерывного владения. Обязанность расчета налога ложится на продавца. Уклонение от уплаты или сокрытие полученного дохода влечет нарушение налогового законодательства.
Фнс россии напомнила об изменениях в расчете налога при покупке и продаже недвижимости
С 1 января 2022 года введены изменения в налоговом законодательстве, связанные с расчетом НДФЛ при операциях с недвижимостью, напомнила Федеральная налоговая служба России.
https://www.youtube.com/watch?v=AElX7Y_ZLYk
В частности, в декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости или другого имущества (за исключением ценных бумаг) до истечения трех или пяти лет владения им. Нововведение касается тех, кто имеет право на имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
- 1 млн рублей за налоговый период (календарный год) — для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или земельные участки (доли в указанном имуществе);
- 250 тысяч рублей — для иного недвижимого имущества;
- 250 тысяч рублей — для иного имущества (за исключением ценных бумаг).
Если же доходы от продажи имущества превышают размер вычетов, декларацию 3-НДФЛ представить все равно придется.
Также теперь при приобретении прав на квартиру, комнату (долю в них) в строящемся доме право на имущественный налоговый вычет возникает с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту (иному документу о передаче объекта долевого строительства).
В этом случае налогоплательщик имеет право обратиться за получением вычета после государственной регистрации права собственности на недвижимость. Изменения применяются в отношении объектов долевого строительства (доли в них), переданных застройщиком и принятых участником долевого строительства с 1 января 2022 года.
Кроме того, семьи с детьми теперь освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. Нововведение касается доходов, полученных от продажи жилья в 2021 году.
Такой порядок применяется при соблюдении ряда условий:
- до 30 апреля следующего года налогоплательщик или члены его семьи приобрели в собственность другое жилье, а в случае долевого строительства оплатили полную стоимость жилого помещения по договору;
- общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади или в размере кадастровой стоимости проданное имущество;
- возраст детей до 18 лет (или до 24 лет, если ребенок учится очно);
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;
- налогоплательщик или члены его семьи на дату отчуждения проданного жилья не владеют в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.
Нововведение распространяется и на те случаи, если доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
В числе прочего сообщается, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, приобретенным по договору ДДУ, отсчитывается с момента полной оплаты стоимости объекта по такому договору. Таким образом, не учитывается момент дополнительной оплаты, связанной с увеличением площади такого объекта после ввода дома в эксплуатацию.
Налог с продажи квартиры: правила и примеры
Kenishirotie/Fotolia
Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.
Срок владения недвижимостью
Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто.
Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:
- наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя);
- жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).
Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен.
Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей.
Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.
Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.
Формула расчета представлена ниже.
- Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
- Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.
Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?
Цена, указанная в договоре отчуждения
Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.
2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК).
А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.
Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:
- имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- имущество было получено в результате приватизации;
- имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.
Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?
Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?
Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?
Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.
1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.
Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.
Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.
Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.
2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).
Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).
Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.
Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).
Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей.
От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей.
С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.
- Текст подготовила: Александра Лавришева
- Не пропустите:
- Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
- 3 способа максимально быстро продать квартиру
- 7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры
- Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Налог с продажи квартиры в 2021 году — нюансы и правила
По российским законам граждане обязаны платить налог 13% с любой сделки, которая принесла доход. Продажа недвижимости — не исключение. Но почему тогда одни отдают налог, а других освобождают от уплаты взноса? Ответим на вопрос и разберемся с нюансами в статье.
Правила уплаты налога с продажи недвижимости
В 2021 году у ФНС появились новые правила. При расчете величины налога с продажи недвижимости учитывают кадастровую стоимость объекта. Узнать данный показатель можно на официальном сайте Росреестра.
Зайдите на портал, проверьте цену своей квартиры или дома, умножьте величину на коэффициент 0,7. Теперь сравните получившуюся цифру с той, которая указана в договоре купли-продажи. НДФЛ возьмут с большей суммы.
Продали квартиру в 2021 году? Отправьте в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля и оплатите взнос до 15 июля 2022 года.
Кого освобождают от подачи декларации и уплаты налога
Не платите налог с продажи квартиры, если владеете объектом дольше трех или пяти лет. Срок в три года действует в следующих случаях:
- это ваше единственное жилье и в собственности больше нет недвижимости;
- квартиру приватизировали больше трех лет назад;
- квадратные метры получены по наследству или в дар от близкого родственника;
- квартира досталась в обмен на соглашение пожизненного содержания с иждивением.
- жилье куплено по договору долевого участия, и с момента подписания документа прошло три года (раньше этот период отсчитывали с даты регистрации права собственности в Росреестре).
В остальных ситуациях минимальный срок владения — 5 лет.
Есть еще два условия, при которых владельцев освобождают от уплаты НДФЛ. Первое — цена объекта недвижимости менее 1 млн рублей. Второе — квартира продана дешевле, чем была куплена в свое время.
Чтобы не отдавать деньги в казну, некоторые проводят сделку с нарушениями: специально занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Не соглашайтесь на подобные уловки! Подозрительная сделка способна привлечь внимание налоговой.
Кроме того, если в процессе эксплуатации жилья у вас возникнут претензии ко второй стороне, вы не сможете доказать в суде, сколько заплатили на самом деле.
Можно ли уменьшить сумму налога
Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали).
Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.
ПРИМЕР:
| Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей. |
Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.
Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить — Лайфхакер
Платить налоги и даже подавать декларацию не требуется, если вы владели жильём дольше определённого срока. Так, достаточно, чтобы недвижимость была в собственности 3 года, или 36 полных месяцев, если вы:
- приобрели её до 1 января 2016 года;
- получили в подарок от близких родственников: родителей, детей, бабушек и дедушек, внуков, родных братьев и сестёр;
- приватизировали её;
- получили в наследство или по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если все эти утверждения не про вас, то, чтобы не платить налоги, квартирой или домом необходимо владеть 5 лет, или 60 полных месяцев.
Кроме того, 1 января 2020 вступили в силу изменения в Налоговый кодекс. Без уплаты налогов после 3 лет владения теперь продать можно и жильё, которое вы получили путём, не указанным в списке выше. Но только при условии, что оно у вас единственное. Если в собственности ещё одна квартира или доля в ней, минимальный срок владения составляет 5 лет.
Если вы москвич, получили жильё по программе реновации и решили его продать, то засчитываются годы владения обеими квартирами — и новой, и освобождённой.
Когда платить налог с продажи квартиры нужно
Тем, кто владел недвижимостью меньше предписанного законом срока, необходимо заявить о полученном заработке и заплатить с него налог на доходы физических лиц — 13%.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре купли‑продажи. Если после, то придётся сравнить, что больше: цена из договора или кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Эту меру ввели для того, чтобы у собственников не было соблазна прописать в договоре купли‑продажи низкую цену и скрыть часть доходов.
Власти субъектов РФ могут самостоятельно уменьшать понижающие коэффициенты или минимальные сроки владения недвижимостью вплоть до нуля. Это облегчает налоговую нагрузку на жителей региона при продаже жилья или освобождает их от неё.
Чтобы заплатить налог, вам нужно до 30 апреля, следующего за годом продажи квартиры, подать в налоговую службу декларацию 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и прибыль от продажи квартиры. Оплатить налог необходимо до 15 июля.
Как уменьшить налог с продажи квартиры
Налог кажется чудовищно огромным. Но его можно законно уменьшить — вплоть до нуля.
1. Снизить размер доходов на сумму расходов
Вы продали квартиру и получили за неё деньги, но это не значит, что вся сумма — это доход. Перед этим вы купили данный объект недвижимости и, скорее всего, значительно на него потратились. На эту сумму и можно уменьшить прибыль, которая облагается НДФЛ.
Например, вы продали за 3 миллиона квартиру, которую 2 года назад купили за 2,8 миллиона. По договору купли‑продажи НДФЛ бы составил 390 тысяч. Но если вы заявите о расходах, то налогом будет облагаться только разница в 200 тысяч. Соответственно, отдать придётся только 26 тысяч.
Если вы продаёте квартиру за ту же сумму, что и покупали, то дохода нет и налог с него платить не требуется. Но декларацию подавать всё равно придётся, чтобы документально подтвердить своё право на освобождение от выплат.
2. Получить налоговый вычет
Если у вас не было расходов на покупку, например получили квартиру в наследство, можно воспользоваться налоговым вычетом. При продаже квартиры, дома, комнаты или доли в них он составляет 1 миллион рублей.
Допустим, вы продали жильё за 2,3 миллиона и должны заплатить государству 299 тысяч рублей. Вычет уменьшит сумму, которая облагается налогом, до 1,3 миллиона, а взнос сократится до 169 тысяч.
Если квартира стоит меньше миллиона, то платить и вовсе ничего не придётся. Так что в случаях с недорогой недвижимостью лучше не снижать размер доходов на сумму расходов, а воспользоваться вычетом. Тем более что закон позволяет его получать один раз в год.
Что запомнить
- Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ в размере 13%.
- Взносы можно законно снизить вплоть до нуля, если уменьшить доходы на сумму расходов или получить налоговый вычет.
- Если вы владеете недвижимостью дольше определённого срока, можно не платить налог и не подавать налоговую декларацию.