Нужно ли оформлять в собственность общедомовую территорию

К придомовой территории в многоквартирном доме относится не только земля, на которой расположено здание, но и участок, прилегающий к строению.

Изначально данная территория принадлежит муниципалитету, однако, может быть передана владельцам помещений, расположенных в МКД.

Владельцы квартир многоквартирного дома, в свою очередь, с правом собственности придомового участка приобретают не только правомочия, но и определенные обязанности.

Можно ли приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме?

Согласно ст.36 ЖК РФ, каждый из владельцев помещений, расположенных в МКД, вправе пользоваться не только квадратными метрами, находящимися в собственности, но и общими помещениями, а также придомовой территорией. Кроме того, лица, купившие недвижимость в многоквартирном доме, могут являться совладельцами участка, прилегающего к строению. В данном случае речь идет о:

• земле, на которой возведено здание;
• элементах озеленения и благоустройства участка;
• детских и спортивных площадках;
• парковочных местах;
• проездах, отведенных для специализированного транспорта;
• котельных и подстанциях, обеспечивающих жилой дом ресурсами;
• других объектах инфраструктуры, прилегающих к МКД.

Данный вид приватизации не предусматривает возможность раздела земли на несколько частей, каждая из которых будет принадлежать одному собственнику. Кроме того, территорию, прилегающую к МКД нельзя обособить ограждениями, которые впоследствии будут препятствовать проходу жителям соседних домов.

Таким образом, оформленная в собственность земля не может быть поделена на обособленные участки, принадлежащие конкретному владельцу. После приватизации территорией продолжает распоряжаться совет собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, а доля каждого из них остается условной (не выраженной в конкретном участке).

Правовая основа

Процедура приватизации придомовой территории строго регламентируется такими законодательными актами, как:

Кроме того, при оформлении земельного участка, прилегающего к МКД, как муниципалитет, так и собственники должны следовать следующим нормативно-правовым документам:

Кому разрешено приватизировать придомовую территорию в МКД?

На приватизацию земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, вправе рассчитывать:

• застройщики, возводящие многоквартирный дом и прилегающие к нему строения;
• владельцы коммерческих или жилых помещений, расположенных в МКД;
• лицо, уполномоченное собственниками дома;
• управляющая компания;
• индивидуальные предприниматели и юридические лица;
• группа собственников, действующая лично или через законного представителя.

Каждый из владельцев помещений, расположенных в многоквартирном доме, может приватизировать часть придомовой территории самостоятельно, мнение остальных собственников, при этом, не учитывается.

 В данном случае речь идет об оформлении участка, размер которого пропорционален доле собственности от общей площади МКД.

Приватизация же земли, прилегающей к МКД, в полном размере возможна лишь по решению общего собрания.

Перечень необходимых документов

• заявление о формировании земельного участка;
• схема разделения общего имущества на доли собственников;
• документы, подтверждающие факт проведения собрания жильцов, содержащие в себе список присутствующих;
• доверенности от собственников, не присутствующих на собрании по определенным причинам;
• протокол собрания;
• заявление о приватизации территории;
• межевой план;
• квитанция, подтверждающая факт оплаты госпошлины;
• план МКД;
• документы, подтверждающие личности собственников, а также их право на владение имуществом;
• технический паспорт объекта.

Подать вышеперечисленные документы уполномоченное лицо может как в отдел Росреестра по месту нахождения объекта, так и в ближайший Многофункциональный центр.

Заявление на приватизацию

Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:

1. Наименование органа-получателя.
2. ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
3. Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
4. Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
5. Дату составления и подпись заявителя.

Скачать образец заявления на приватизацию придомовой территории можно здесь.

Заполненный бланк заявления на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома вместе с прилагаемым пакетом документов передается в компетентный орган для дальнейшего рассмотрения. В случае, когда от лица собственников помещений, расположенных в МКД выступает доверенное лицо, к заявлению прилагается решение общего собрания о назначении представителя.

Пошаговая инструкция приватизации

Оформление в собственность территории, прилегающей к МКД, производится по следующему алгоритму:

1. Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома, к которому прилегает земельный участок. Мероприятие считается действительным только при условии, что в нем участвовало более 50% собственников всех помещений, расположенных в МКД, а сама приватизация возможна при поддержке более половины присутствующих.
2. По результатам проведенного собрания оформляется протокол, отражающий повестку и окончательное решение, а также утверждается лицо, которое будет действовать от имени всех владельцев.
3. Далее происходит подача заявления установленного образца в комитет земельных ресурсов.
4. Проведение процедуры межевания земельного участка, прилегающего к МКД, компетентной организацией.
5. Получение паспорта объекта и постановка прилегающей к многоквартирному дому территории на кадастровый учет.
6. Регистрация права собственности в Росреестре.
7. Получение Свидетельства, подтверждающего право собственности на прилегающий земельный участок.

Для успешного проведения приватизации придомовой территории многоквартирного дома необходимо тщательно проверять правильность заполнения документов на всех этапах процедуры, поскольку наличие ошибок и неточностей значительно затянет оформление.

Процесс межевания

Межевание придомовой территории в МКД перед приватизацией – обязательная процедура, позволяющая установить четкие границы участка, расположенного возле одного или нескольких строений. Как правило, инициаторами мероприятия выступают местные власти, однако, при отсутствии финансирования, данная обязанность возлагается на собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Процедура межевания состоит из нескольких этапов:

Придомовая территория многоквартирного дома. Права и обязанности жильцов дома

Оглавление:

В условиях современной жизни важно знать, какая роль отведена придомовой территории вашего дома, а также кто отвечает за поддержание порядка на ней.

Интерес к этой теме совсем не праздный, так как содержание в нормальном виде земельного участка требует от собственников определенных расходов, но при умелом распоряжении этим ресурсом близлежащий участок может стать и хорошим источником доходов.

Так что такое ─ придомовая территория многоквартирного дома и как ее грамотно эксплуатировать?

Приобретая квартиру, каждый дольщик точно знает, что после завершения сделки он станет полноправным хозяином жилья. Но при этом далеко не каждый новосел задумывается о том, кому принадлежит прилегающая к дому территория.

По простой логике она должна быть собственностью жильцов построенного на ней многоквартирного дома, ведь придомовой участок с его скверами, лавочками и детскими площадками изначально планировался для отдыха людей, проживающих в доме.

На практике вместо жильцов близлежащую к дому территорию нередко используют все кто угодно и на свое усмотрение. Вместо спортивной площадки вырастает магазин, а на месте сквера – еще одна новостройка. Могут ли жильцы стать полновластными хозяевами придомовой территории?

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка.

Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения.

Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажке передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка.

Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

• участка земли, где возведено строение;
• элементов озеленения и прочего благоустройства;
• детских и спортивных площадок;
• сушилок для белья;
• коллективных автостоянок;
• пожарных проездов;
• трансформаторных подстанций;
• тепловых пунктов;
• других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

• домовому комитету (самостоятельное управление),
• ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
• управляющей компании.

Использование земельного участка при доме

Ограничивать доступ к территории вокруг дома ее собственники права не имеют, как и чинить любые препятствия для обслуживания инженерных коммуникаций и обустройства участка.

У них есть возможность передавать часть площади в аренду, размещать на ней рекламные щиты, оборудовать платную стоянку.

Вырученные деньги можно использовать для общедомовых потребностей: ремонта дома, частичной оплаты коммунальных услуг и т.п.

Один за всех: теперь любой собственник вправе оформить землю под своей многоэтажкой | Последние новости

В Пермском крае с каждым годом растёт количество многоквартирных домов, сокращённо называемых МКД. На август 2018 года в реестр недвижимости внесены сведения более чем о 51 тысяче многоквартирных домов Пермского края.

Порядка 33% всех учтённых в крае многоквартирников «имеют связь» с расположенным под ними земельным участком, то есть в государственном реестре недвижимости можно найти сведения о точных координатах местоположения такого дома на конкретном земельном участке.

В соответствии с Жилищным кодексом к общему имуществу в таких домах относятся и расположенные под ними земельные участки с элементами озеленения и благоустройства. С июля 2018 года стало возможным зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок без специального решения общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Однако в Прикамье до сих пор существует немало земельных участков, расположенных под МКД, не имеющих точных границ, и площадь которых по этой причине значится как «декларированная». В первую очередь это касается домов, построенных до вступления в силу Жилищного кодекса — до 2005 года.

Такие участки не находятся в общей долевой собственности жильцов домов, потому что для регистрации права их необходимо «сформировать» — выполнить межевание, определив тем самым координаты характерных (поворотных) точек.

Вся актуальная информация о характеристиках земельного участка и в частности о наличии уточнённых границ доступна в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, запросить которую можно в офисах МФЦ или на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/).

Законодательно у жильцов многоквартирных домов нет обязательства оформлять в совместную собственность придомовую и дворовую территории. Кто будет собственником земельного участка — сами жильцы или местная администрация — это решение граждан. Однако принять решение в пользу общей долевой собственности жильцов — значит получить в будущем ряд преимуществ.

Например, отсутствие споров с собственниками соседнего дома о том, где чья территория.

Возможность установить по периметру своей территории оградительные сооружения, обустроить открытую автостоянку, клумбы, детские и спортивные площадки, даже возможность сдать часть земельного участка в аренду.

Если на участке нет муниципальных дорог, то у жильцов дома есть право разместить на въезде шлагбаум и воспрепятствовать таким образом проезду посторонних лиц на территорию дома.

В случае, когда на придомовой территории всё же проходит муниципальная дорога, на эту часть земельного участка официально устанавливается публичный сервитут.

Немаловажной для собственников помещений в МКД станет и возможность защитить себя от точечной застройки или размещения во дворе киосков, чужих гаражей, платной автостоянки и т.д.

, что может произойти, если муниципалитет, в чьей собственности находится земля, решит отдать её третьим лицам.

Согласно жилищному кодексу, формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления.

Таким образом, для того, чтобы провести на придомовой территории кадастровые работы, собственникам квартир следует с соответствующим заявлением обратиться в местную администрацию.

При этом никакие дополнительные договоры передачи общего имущества многоквартирного дома в общую долевую собственность или решение о предоставлении земельных участков не нужны.

14 июля 2018 года в силу вступил федеральный закон № 191-ФЗ, благодаря которому сегодня любой собственник помещения в многоквартирном доме — владелец квартиры, комнаты или нежилого помещения, — даже будучи не уполномоченным на это общим собранием собственников, сможет самостоятельно обратиться в администрацию с просьбой сформировать расположенный под его домом участок. Раньше без специального решения собрания жильцов зарегистрировать право общей долевой собственности было невозможно. Последующие за формированием участка кадастровый учёт и регистрация права будут удостоверены выпиской из ЕГРН, которая может храниться как у любого из собственников, так и в управляющей компании. Права остальных собственников ущемлены не будут — формирование участка автоматически закрепляет права всех жильцов и обязывает муниципальные власти каждому выплачивать соответствующую компенсацию за участок в случае, например, сноса дома или изъятия земельного участка.

Несмотря на то, что любой собственник может без согласия остальных поставить участок на кадастровый учёт и зарегистрировать долю в праве, он не сможет осуществить выдел этой доли в натуре или передать её кому-либо без одновременной передачи своего права на расположенное в многоквартирном доме помещение (квартиру, комнату, нежилое помещение).

Новый закон не запрещает собственникам при их желании организовать собрание жильцов и самостоятельно заказать кадастровые работы для формирования земельного участка с придомовой территорией.

В этом случае необходимо сначала обратиться к любому кадастровому инженеру для подготовки межевого плана и затем подать в офисе МФЦ или через сайт Росреестра заявление об учёте земельного участка и регистрации доли в праве, приложив к заявлению подготовленный план и чек об уплаченной государственной пошлине. Размеры пошлины можно найти на сайте Росреестра.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Ставропольского края

Особенности формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.

А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.

Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

 В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен.

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

• В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.
• Отдел по надзору за исполнением земельного
• и природоохранного законодательства прокуратуры края

Прямая ссылка на материал
Поделиться

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ.

А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД.

Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

 В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен.

Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

1. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.
2. Отдел по надзору за исполнением земельного
3. и природоохранного законодательства прокуратуры края

Споры о праве на придомовую территорию

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.

Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.

, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком. 

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.

В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.

в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания. 

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.

Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.

Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.

) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным.

Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве. 

Такие споры можно разделить на четыре большие категории: 

• о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
• об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
• об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
• о границах участков, предназначенных для размещения МКД. 

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.

Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.

При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.

№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Согласно судебной практике кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.

№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса).

При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.

В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016). 

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст.

305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет — при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка»  вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст.

85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД.

Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.