Долевое строительство приобретает среди населения определенную популярность, поскольку такая сделка позволяет приобретать жилье на более выгодных условиях и по сниженной цене. Однако при этом она сопряжена и с высокими рисками.
Для минимизации этих рисков и правильного документального оформления сделки используется такой документ, как договор участия в долевом строительстве. Его сущность, содержание и правила оформления будут рассмотрены далее.
Преимущества и недостатки
Застройщик же, в свою очередь, гарантирует за эти деньги предоставить им жилье в установленные сроки.
- возможность приобрести жилье по более низкой цене, особенно в сравнении с вторичным рынком (разница может достигать 30%);
- документальное закрепление сделки и возможность отстоять свои интересы (в частности, договор необходим, если покупатель обращается в суд или другие госорганы с жалобами на застройщика);
- возможность заранее определить параметры и характеристики будущей квартиры (площадь, этаж, планировку) и закрепить это документально;
- государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в Россреестре (что значительно снижает возможности для мошеннических схем с жильем).
Но при всем этом сделка имеет и некоторые недостатки:
- риск невыполнения застройщиком своих обязательств (чаще всего это касается сроков сдачи готового объекта);
- вероятность банкротства компании (в этом случае инвестор вообще может потерять все вложенные средства);
- множество различных мошеннических схем (в частности, двойная продажа и хищение вложенных средств, как следствие появляются обманутые дольщики);
- вероятность несоответствия реального объекта недвижимости тем условиям, что указаны в договоре (чаще всего это касается площади).
Конечно, при наличии официально заключенного договора долевого строительства данные риски существенно снижаются и инвестор может отстоять свои права в суде, в некоторых случаях он все равно рискует потерять и деньги, и жилье.
Обязательные условия
- Как и в большинстве случаев, договор участия в долевом строительстве должен обязательно включать в себя определенные условия, а именно:
- Объект сделки. Здесь подразумевается конкретная квартира, которая должна быть передана дольщику после окончания строительства. Описание должно соответствовать проектной документации и позволять ее точно идентифицировать.
- Срок передачи объекта. Должна быть указана дата, когда строительство будет завершено, а квартиры передана в собственность и пользование инвестора.
- Цена сделки. Данное условие включает в себя не только сумму, подлежащую к уплате, но также срок и порядок ее перечисления. Например, допускается как единоразовое внесение всей стоимости, так и выплата ее в рассрочку, по частям.
- Гарантийный срок на объект. В случае обнаружения каких-либо нарушений или недостатков жилья покупатель сможет в течение этого срока требовать их устранения застройщиком.
- Способы, при помощи которых строительная компания обеспечит исполнение своих договорных обязательств.
В частности, это могут быть:
- обязательства по возврату вложенных средств или выплаты неустойки (при условии нарушения условий сделки);
- поручительство банка;
- страхование ответственности застройщика.
Единственное требование при этом — соответствие положениям действующего законодательства.
Основания для расторжения
Общим основанием для прекращения сделки является невыполнение одной из сторон своих обязательств.
- Нарушение срока сдачи объекта. Конкретный срок обязательно должен быть указан в договоре. Кроме возможности прекращения сделки, инвестор также может требовать от застройщика выплаты неустойки за все дни просрочки.
- Предоставление объекта, который не соответствует условиям договора. Например, это может произойти, если застройщик по своей инициативе изменил проектную документацию, уменьшил площадь квартиры или ее жилую часть.
- Ненадлежащее качество объекта. В частности, наличие в жилье недостатков, которые делают его неподходящим для проживания. Если строительная компания не устранит данные недостатки за свой счет и в течение определенного промежутка времени, дольщик имеет право разорвать сделку и потребовать возврата средств.
Застройщик также может расторгать сделку в одностороннем порядке. Самым распространенным основанием для этого является невыплата дольщиком всей положенной суммы в установленный срок. В частности, недопустимой является просрочка, превышающая три месяца.
Дополнительные условия для расторжения могут быть включены в договор по желанию сторон.
Возможные подводные камни
- Правильная форма сделки. Документ должен носить название «Договор участия в долевом строительстве». Потому что, например, есть еще предварительный, правовой статус которого сильно отличается.
- Наличие документов. Застройщик должен быть готов предоставить инвестору всю необходимую документацию (проектную, разрешение на строительство, документы о правах собственности или аренды на землю).
- Возможность изменения цены. Если такой пункт присутствует, в будущем застройщик сможет требовать с инвестора дополнительных средств.
- Законность условий. Если в договор внесены условия, которые не соответствуют требованиям законодательства, их можно будет в судебном порядке признать незаконными.
- Финансовое состояние строительной компании. Рекомендуется еще до подписания договора проверить, насколько компания устойчива и ликвидна (например, путем изучения ее финансовой документации). Это поможет оценить, насколько высока вероятность ее банкротства.
Во избежание всех этих рисков дольщику необходимо внимательно изучать документ перед подписанием и обращать внимание на все непонятные пункты.
Предварительный договор долевого строительства и его отличия от основного
Еще одним документом, который может быть заключен между сторонами при долевом строительстве, является предварительный договор участия. Он характеризуется тем, что закрепляет не сам факт вложения денег и получение взамен жилья, а только лишь намерение провести данную сделку в будущем.
Если все же документ подписывается, дольщику нужно обязательно позаботиться о включении в него условия о сроке заключения основного договора. Что касается денег, то их до этого момента также не стоит передавать (или оформлять передачу отдельными документами, например, договором аванса или задатка).
Несмотря на наличие множества рисков и подводных камней, популярность долевого строительства все равно остается довольно высокой, ведь стоимость жилья при этом значительно ниже. Чтобы максимально обезопасить себя, рекомендуется внимательно изучать условия договора и включать в него пункты, устанавливающие для застройщика определенную ответственность за нарушения.
Договор долевого участия в строительстве: на что обратить внимание
- Дду в строительстве – что это?
- Важные аспекты договора долевого участия
- Предварительный ДДУ
- Изменения с 2018 года
- Эскроу-счета – что это?
- ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
- Готовим документы для заключения ДДУ
- Гарантии, дающиеся законом
- Образец ДДУ
- Можно ли расторгнуть ДДУ
- Выводы
Договор долевого участия в строительстве – ДДУ – способ приобретения квартиры в новостройке, возводимой на средства будущих покупателей. Человеку, впервые столкнувшемуся с вопросом долевого участия в строительстве дома, важно знать все тонкости и особенности процесса, ведь на кону – крупная денежная сумма и новая квартира. Надеемся, наша статья поможет разобраться в этом вопросе.
Дду в строительстве – что это?
Под договором долевого участия подразумевают письменную договоренность, соглашение между участником долевого строительства (дольщиком) и самой компанией-застройщиком.
Строительная компания возводит объект недвижимости не за счет собственных средств, а привлекает финансы заинтересованных граждан или организаций. Сделка отображается в виде договора долевого участия, сокращенно ДДУ.
Законодательно утвержденной формы у документа нет, правовые аспекты ДДУ регулирует Федеральный закон №214. В статье 4 данного закона указаны пункты, обязательные для прописывания в договоре, и каждый застройщик, опираясь на законодательную базу, формирует свой ДДУ.
На практике, процесс проходит так: строительная компания выбирает и выкупает (либо арендует) земельный участок под застройку. Активно ищет дольщиков путем размещения рекламы и заключает с ними ДДУ.
По условиям договоренности, каждый дольщик вносит в процессе застройки свою часть, равную стоимости доли.
Когда завершается строительство, а новый дом вводится в эксплуатацию, участники-дольщики получают свою квартиру в новостройке в собственность.
Вас это может заинтересовать: Как правильно выбрать квартиру в новостройке.
Важные аспекты договора долевого участия
Как и любой документ, имеющий юридическую силу, ДДУ характеризуется определенными особенностями, которые должен знать каждый потенциальный дольщик. В таблице мы собрали основные и самые важные нюансы, касающиеся заключения договора.
| №п/п | Пункты ДДУ | Важно! |
| 1 | Информация о застройщике | Полное раскрытие (адрес, название, уполномоченные лица)! Проверить соответствие с проектной и разрешительной документацией |
| 2 | Регистрация договора | Если по инициативе застройщика, то должна быть доверенность от дольщиков, заверенная нотариусом! |
| 3 | Сведения об объекте недвижимости | Полное и подробное описание объекта |
| 4 | Гарантийный срок | Для жилых помещений 5 лет |
| 5 | Площадь | Должна быть конкретная цифра! В случае корректировок по факту в документе прописываются условия оплаты |
| 6 | Внесение девелопером поправок в документацию в одностороннем порядке | Такие пункты в договоре не допустимы! |
| 7 | Срок действия договора | До момента полного исполнения обязательств, взятых каждой стороной |
| 8 | Сроки сдачи в эксплуатацию | Должны быть прописано конкретно и четко |
| 9 | Форс-мажор | Допускаются следующие обстоятельства – теракт, война, природные катаклизмы |
| 10 | Признание объекта качественно построенным | Без ввода объекта в эксплуатацию – невозможно! |
| 11 | Стоимость возводимого объекта недвижимости | Просчитывается, исходя из цены 1 кв. м., обязательно по фиксированному курсу |
| 12 | Обязательства дольщиков | Считаются исполненными по факту полного расчета с застройщиком за квартиру |
| 13 | Расторжение договора | Обязательно прописываются условия расторжения, порядок действий и размер штрафных взысканий |
| 14 | Выявление дольщиком существенных недостатков объекта недвижимости | Договором должны быть предусмотрены условия возмещения покупателю подобных расходов |
| 15 | Использование инвестиций дольщиков по назначению | Целевые средства должны быть направлены исключительно на строительство конкретного объекта недвижимости |
| 16 | Соглашение с третьими лицами | В документе не должно упоминаться о дополнительных договоренностях со сторонними организациями (управляющая компания и другие) |
В случае тщательного изучения и соблюдения прописанных пунктов договора будущий покупатель-дольщик снижает риск признания сделки ничтожной, по причине недобросовестных поступков застройщика.
Предварительный ДДУ
Зачастую застройщик, желая ускорить процесс получения инвестиций, предлагает дольщику оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Покупатели, не имеющие опыта покупки жилья в строящихся объектах, могут довериться застройщику и отдать свои сбережения без заключения основного ДДУ.
Сделка по предварительному ДДУ – рискованный шаг для покупателя!
Важно знать, что предварительный договор не имеет отношения к федеральному закону №214, не попадает под обязательную регистрацию и не гарантирует покупателю получение квартиры! Он оформляется только в качестве подтверждения намерений заключить в дальнейшем основной ДДУ.
Нельзя сказать, что ПДДУ – незаконен. Это понятие закреплено в статье 429 ГК, но по закону, предварительный договор не предполагает денежных расчетов между сторонами, оплата по нему осуществляться не может. Такой вид договора вполне возможно заключить до основного ДДУ, но основанием для взимания застройщиком платы за жилье не является.
Почему же застройщики так любят ПДДУ? Преследуя главную цель — привлечение финансов в свой проект – строительные компании используют предварительный договор в качестве «лазейки».
Данный договор возможно заключить еще на стадии согласования, в то время, как подписать ДДУ не представляется возможным из-за отсутствия разрешения на строительство.
А так как инвестиции нужны «здесь и сейчас», застройщики оформляют предварительный договор, и на его основе собирают деньги на застройку. К слову, эти действия незаконны, и могут грозить застройщику крупными штрафами.
Изменения с 2018 года
Федеральный закон № 175, вступивший в силу в июле 2018 года, внес определенные коррективы и ужесточил требования к застройщикам.
Приняты следующие поправки:
- на балансе девелопера должно быть более 10% собственных средств от стоимости объекта по проекту.
- Фонд защиты дольщиков берет теперь полный контроль за ходом строительства на себя, выступая гарантом «достройки» жилого дома.
- Застройщики теперь должны на каждый объект оформлять отдельное разрешение на строительство, и к нему открывать обязательный банковский счет.
- Статус «идеального застройщика» теперь получить гораздо сложнее – в активах компании должно быть свыше трех лет в строительстве, более 10 тысяч кв. м. успешно сданных объектов, чистая кредитная история (без долгов).
- Расширился перечень данных, обязательных к раскрытию девелоперами в Единой информационной системе жилищного строительства.
- Контроль над застройщиками со стороны банков дополнился государственным контролем – контролирующие органы будут сформированы в каждом субъекте РФ.
- Добавился обязательный пункт – сопровождение сделок банковской организацией.
- Одним из наиболее важных изменений является привлечение средств граждан на строительство через банковские эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Застройщики, осуществляющие свою деятельность на основе ДДУ, не смогут получать финансирование от дольщиков напрямую, только через специальные условные эксроу-счета.
Эскроу-счета – что это?
С 1 июля 2019 года запускается пилотная модель эскроу-счетов, как альтернатива долевому строительству. Для российской действительности понятие новое, надо разобраться.
Эскроу-счета – это специальный банковский счет, на который поступают деньги дольщика и надежно хранятся там в течении всего периода строительства дома. Застройщик получает их только после полного исполнения взятых обязательств перед покупателем. Внедрение данной системы счетов вызвано необходимостью дополнительной защиты финансов, вкладываемых дольщиками в застройку.
Все застройщики в обязательном порядке с 1 июля 2019 года будут продавать недвижимость только с применением эскроу-счетов!
В чем отличие новой системы от механизма ДДУ, и как будут работать эскроу-счета?
Согласно действующей системе ДДУ, финансы дольщиков, приобретающих жилье в новостройках, поступают прямиком на счета строительной компании. Новый механизм подразумевает следующую схему: дольщики вносят деньги на эскроу-счета в банках, получивших аккредитацию Центробанка, и только после сдачи объекта финансы поступают добросовестному застройщику.
Но на какие средства застройщик будет строить? Банк выдает девелоперу сумму, необходимую для возведения объекта, в кредит. Причем ставка устанавливается самим банком, на основе экономического анализа проекта застройки.
Только после того, как первая квартира из сданного дома будет оформлена в собственность, строительная компания получит свои деньги. Если стройка закончится банкротством девелопера, банк вернет деньги покупателям.
Договор долевого участия в строительстве 2022: образец, риски
Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.
Что такое долевое участие в возведении МКД
Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …” от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.
Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.
Риски, преимущества и недостатки
Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.
Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.
К таким гарантиям, в частности, можно отнести:
- за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
- интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
- в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
- ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
- в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
- в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
- договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.
Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:
- строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
- пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
- никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.
Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.
Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.
Заключение договора долевого участия
Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.
Образец ДДУ
Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.
Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.
Обязательные пункты соглашения
Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.
Важно проверить, чтобы в тексте содержались:
- подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
- графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
- основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
- срок передачи квартиры гражданину;
- полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
- гарантийный срок;
- обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.
Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.
Основные права и обязанности сторон
Ключевые задачи застройщика:
- построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
- по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
- передать квартиру участнику долевого строительства по акту.
Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:
- уплатить деньги в оговоренном порядке;
- принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.
Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.
Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.
На что еще обратить внимание
Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:
- предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
- обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
- направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
- обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
- допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
- обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
- обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.
Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:
- изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
- уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
- срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.
Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=17s
О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.
Регистрация в Росреестре
Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.
Порядок включает всего 4 простых шага:
- Собрать все необходимые документы.
- Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
- Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
- Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.
Список необходимых бумаг включает:
- три подлинника ДДУ;
- заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
- удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
- нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
- залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
- технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
- госпошлина.
Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.
Передача прав по ДДУ
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Образец договора о переуступке можно скачать здесь.
Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.
Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.
Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.
О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.
Подводные камни и пути обхода закона
Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
- Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
- Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
- Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.
Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».
Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.
Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.
Новое по договорам долевого участия в 2022 году
Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.
https://www.youtube.com/watch?v=PGB6RY4Kjo8\u0026t=55s
В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.
Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.
Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.
При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.
Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.
Подробнее про долевое строительство в 2022 году, можете узнать далее.
Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.
Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.
Договор долевого участия — от условий до правил регистрации
Оглавление:
На рубеже тысячелетий в стране, которая стремилась уходить от централизованного финансирования государством жилищного строительства, появляется новая форма привлечения денег — договор долевого участия в строительстве. Такая форма отношений имеет свои преимущества:
- возможность учета интересов дольщика на этапах планировки квартиры;
- поэтапная оплата (для большинства договоров);
- при долевом участии затраты на покупку квартиры ниже рыночной цены на готовое жилье на 10 — 30%.
Для застройщика такой договор представляет свой интерес, так как дает возможность эффективно аккумулировать средства значительного числа инвесторов. При объединении разных по величине вкладов дольщиков застройщик может формировать для строительства оптимальные финансовые активы.
После вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве 31.03.2005, проблема правового регулирования вопроса была разрешена. Теперь такой договор – серьезный конкурент других форм финансирования строительства жилья.
Договор долевого участия: нюансы
- Прежде чем определиться с понятием договора долевого участия в строительстве, надо учесть, что:
- Привлечением средств дольщиков для строительства могут заниматься только застройщики или же агенты, действующие от его лица на законных основаниях.
- Застройщик может привлекать деньги, если у него есть:
- разрешение на строительство;
- представления дольщику проектной декларации;
- государственная регистрация права собственности на участок, где ведется строительство.
Налоговый и бухгалтерский учет долевого участия в строительстве застройщик выбирает в зависимости от способа организации долевого строительства.
Что же это такое – договор долевого участия в строительстве? Партнеры ─ инвестор и застройщик — заключают договор, согласно которому застройщик берет обязательства своими силами и в оговоренный срок построить объект недвижимости для передачи его инвестору, который должен уплатить указанную в договоре цену за объект долевого строительства. В договоре отмечают условия сделки:
- определение объекта долевого строительства для передачи инвестору согласно проектным документам;
- сроки его передачи партнеру;
- цена, зафиксированная в договоре, срок и порядок оплаты;
- гарантии на объект строительства.
Регистрация договора долевого участия
Договор долевого участия заключается письменно, действительным он считается только после государственной регистрации. Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве образца 2014 года. Процедуру оформления прописывает Закон №122-ФЗ. Для первого этапа нужны документы:
- договор с самым первым участником;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план объекта недвижимости;
- договор поручительства (в особых случаях).
Регистрируют договор в течение месяца. Первый экземпляр договора со штампом о регистрации остается у инвестора, второй передают застройщику и последний хранится в регистрационном органе.
При подаче договора на регистрацию текст уже должен быть отработан полностью. Впоследствии договор, как правило, не меняется.
В особых случаях, если инвестор считает условия договора обременительными или незаконными, он может заказать специалистам правовую экспертизу, чтобы определиться, ставить на таком документе свою подпись или нет.
При заключении договора инвестору надо учитывать определенные условия:
Определение объекта, подлежащего передаче инвестору. В соответствии с Законом №122-Ф3 к договору надо собрать:
- документы, описывающие объект (составлены и согласованы сторонами);
- строительный адрес и планируемая площадь объекта с указанием их на плане объекта недвижимости;
- описание объекта и его состояния на момент передачи дольщику.
Сроки передачи инвестору объекта долевого строительства. В договоре указываются конкретные сроки передачи объекта долевого строительства инвестору, как на примере:
- при возникновении непредвиденных ситуаций, способных затянуть строительство, застройщик обязан за два месяца до окончания срока договора предупредить инвестора о возможных изменениях его условий в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
- при изменении сроков передачи объекта без предупреждения инвестора, застройщик должен оплачивать неустойку в сумме 1/70 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора.
Стоимость договора и порядок оплаты. Договор долевого участия в строительстве имеет немало подводных камней, но это условие требует особого внимания.
Прежде всего, порядок уплаты, поскольку требование застройщика внести часть средств по договору до его регистрации – типичное нарушение, грозящее инвестору таким злоупотреблением, как двойная продажа квартиры.
Если такой факт имеет место, законным участником ДДУ считается тот инвестор, чей договор был зарегистрирован первым, не зависимо от сроков оплаты.
Другому пострадавшему остается только рассчитывать на благополучное решение вопроса в суде, где он вправе потребовать не только возвращения вложенных средств, но и % за использование его денег, можно выставлять требования и по возмещению других убытков, если имеются документальные подтверждения.
Если помнить тот факт, что до подписания и регистрации договора он считается недействительным, такого печального исхода можно избежать. За незаконное привлечение финансов застройщика могут оштрафовать надзорные органы на сумму до миллиона рублей за каждый случай нарушения закона.
Другими распространенными уловками для получения денег до регистрации будут вексельные схемы, договоры займа и предварительные договоры. Если застройщик активно пытается получить с инвестора деньги до регистрации договора, используя самые разные схемы, это может говорить о его напряженной финансовой ситуации, документы могут быть в норме.
Как правильно оплачивать долевое участие? Ресурсы передаются путем перевода на расчетный счет застройщика или другим законным способом после заключения Основного договора долевого участия (на этот момент он уже зарегистрирован). Инвестор может оплачивать единовременным платежом или частями, в течение срока, установленного договором.
Справедливости ради надо отметить, что если со стороны инвестора возникла задержка внесения платежа, то застройщик также имеет возможность в суде требовать расторжения договора.
Гарантийный срок
Согласно ст.7 Закона №214-ФЗ гарантии на объект (кроме инженерного и технологического оборудования) устанавливают договором, минимум на 5 лет. Указанный в договоре срок исчисляют со дня передачи жилья инвестору, если нет в договоре других условий. На примере гарантийный срок исчисляют не с момента передачи объекта, а со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Если возникла ситуация строительства объекта с отступлениями от договора или нарушены требования показателей качества, то инвестор имеет полное право требовать от партнера:
- компенсации затрат на устранение недоделок;
- бесплатного устранения недочетов в ближайшие сроки;
- отказа от условий сделки с требованием возврата инвестиций с процентами.
Махинации с договорами долевого участия в строительстве
Полной уверенности, что договор будет выполнен в точном соответствии с условиями, и с указанного в нем момента квартира станет собственностью партнера, нет никогда.
Какие риски могут подстерегать дольщика при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, стоит рассмотреть подробнее.
Нередко компании-застройщики пользуются различными комбинациями ─ фактически прямое нарушение договорных обязательств.
Несоблюдение сроков сдачи, оформления, заселения объектов, что означает подписание акта Государственной приемочной комиссией, подтверждающей «де-юре» завершение строительства, а «де-факто» устранение недоделок может растянуться на несколько месяцев.
Срок, когда владелец квартиры сможет получить ключи от своей жилплощади, заняться ремонтом, обживая свой дом ─ это второе. Третье ─ дата выдачи правоустанавливающих документов на жилье, в том числе и Свидетельства о госрегистрации права собственности.
Сегодня в Москве сложились такие реальные сроки сдачи, оформления и заселения квартир:
- предоставление землеотвода и исходно-разрешительная документация ─ 1-1,5 г.;
- строительство панельного дома — 8-10 мес., кирпично-монолитного ─ 1-1,5 г.;
- заселение (акты приемки квартир, обмеры БТИ, договор с эксплуатационной организацией, подключение коммуникаций) ─ 3-4 мес.;
- оформление документов ─ 0,5-1,5 г.
В ходе реализации проекта нередко возникают «непредвиденные трудности», и сроки могут затянуться еще на 20-30 дней.
Невыгодные условия оплаты:
- через ассоциированную или дочернюю компанию;
- невыгодный курс валюты;
- неадекватная комиссия банка при зачислении средств;
- необходимость оплаты «боковика» (согласованной с покупателем суммы, не учтенной в договоре).
В тексте договора обязательно должен быть юридический адрес фирмы (надо уточнить и фактический), данные госрегистрации, идентификационный номер (ИНН), банковские реквизиты (по законодательству юрлицо может иметь счета в нескольких банках).
Немотивированный рост стоимости
Для получения с клиента дополнительных денег обычно фабрикуют «форс-мажор» — обстоятельства. Чтобы избежать подобных неправомерных действий, надо искать варианты со сроком сдачи дома через 6-9 месяцев, так как возведение объекта за год, а тем более за два гарантированно приведет к повышению цен.
Беспроцентные кредиты у населения
При реализации схемы организация-застройщик привлекают средства большего числа инвесторов, чем в доме планируется квартир.
Полученные средства инвестируют в другие коммерческие проекты, а с приближением «часа расплаты» фирма фабрикует обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых она не якобы в состоянии отвечать по взятым обязательствам, и возвращает доверчивым гражданам полученные от них год — два назад обесценившиеся средства.
Ограничение законных прав клиентов
Главная особенность договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома ─ это понимание того, что заключив такой договор, дольщик автоматически не становится собственником жилья, а получает это право только с момента ввода объекта недвижимости, построенного по договору.
Достоинства и недостатки долевого строительства
В итоге можно отметить, что договор долевого участия имеет свои достоинства и недостатки. К положительной стороне относятся:
- низкая (по сравнению с готовыми домами) цена квартиры;
- возможность согласовать с застройщиком все перепланировки, переоборудования, изменения в несущих конструкциях;
- новая квартира;
- гарантийный срок на такой объект — не менее 5 лет.
Недостатки
Временной интервал — жилплощадь или нежилое помещение перейдет в собственность через согласованные срок, а предоплату вносят после заключения договора, если в рассрочку, то цена кв. метра увеличивается при тех же сроках сдачи.
Вкладывая деньги в строительство, участник договора превращается в партнера строительной фирмы, принимая на себя все риски, связанные со строительством. В случае разорения компании или форс-мажорных обстоятельств, покупателю будет непросто вернуть затраченные средства.
- Самая актуальная проблема — нарушение графика при сдаче жилья и задержка получения прав собственника.
- Слабыми сторонами договора пользуются компании-застройщики.
- Чтобы участник долевого строительства в течение 6-12 месяцев не находился в «подвешенном» состоянии, перед заключением такого серьезного договора , надо все перепроверить и не один раз, привлекая при необходимости компетентных независимых экспертов.