Заморожено строительство жилья по ипотеке

Один из главных рисков для рынка жилья — это фактическое прекращение действия классической ипотеки, которая была его драйвером последние годы, а также дорожающее строительство и рост издержек застройщика

Jo Panuwat D/shutterstock.com

Рынок жилья на фоне падения рубля, новых санкций сейчас находится в зоне неопределенности. Правила, по которым он существовал до сих пор, перестают работать.

После повышения ключевой ставки до 20% фактически перестает действовать рынок классической ипотеки, и это один из главных рисков для рынка жилья. Сегодня ипотека под 22–25% — новая реальность. Еще год назад речь шла о ставках в 7%. Под ударом каких рисков сегодня находится рынок жилья — рассказываем вместе с экспертами.

1. Классической ипотеки больше нет

Один из главных рисков для рынка жилищного строительства и купли-продажи квартир — это фактическое прекращение действия классической ипотеки.

Ипотека в последние годы была ключевым драйвером спроса и развития рынка жилья. С ее помощью, по разным оценкам, заключаются 40–70% сделок. До недавнего времени рынок ипотеки рос небывалыми темпами.

В 2021 году россияне оформили рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдения рынка.

Сейчас ипотечный рынок фактически парализован. После повышения ключевой ставки до 20% жилищные кредиты становятся недоступными для абсолютного большинства россиян.

«Мы ждем и уже видим ставки по ипотеке на уровне 22–25% годовых, что, естественно, является экономически абсурдным и вряд ли подъемным для реального населения. Поэтому классическая ипотека, скорее всего, сойдет на нет», — говорит д. э. н.

, первый заместитель генерального директора ЦНЭС, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.

Ипотека под 20% годовых и более возможна только на очень короткий срок, потому что за 20 лет (средний срок жилищного кредита в России) при таких ставках переплата составляет порядка 300%, объяснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «При подорожании ипотеки в два-три раза рынок потеряет порядка половины покупателей», — полагает она.

Ипотека продолжит существовать только по уже выданным жилищным кредитам, ставки по которым повышать не планируется. О таком запрете в том числе заявил президент России Владимир Путин.

«В этой части ипотека будет жить, но весь новый рынок ипотеки будет сужен практически до нуля», — сказал Кирилл Кулаков. При этом часть текущих заемщиков могут в будущем столкнуться со сложностями по обслуживанию ипотеки из-за сокращения доходов и возможной потери работы, допустил эксперт.

Поэтому возможны дефолты, но государство, скорее всего, будет вводить меры поддержки — например, кредитные каникулы, добавил он.

Важной составляющей в этой связке являются доходы населения, которые будут снижаться под давлением западных санкций и с обесцениванием рубля. А без платежеспособного спроса рынок жилья не сможет существовать.

Фактически единственным доступным способом купить квартиру останутся льготные ипотечные программы — на новостройки, семейная, сельская, дальневосточная. Правительство пообещало их сохранить.

Хотя с большей долей вероятности ставки по льготным программам вырастут до 12% по сравнению с текущими 2–5–7%.

2. Проектное финансирование и дорогие кредиты

Еще один риск для рынка жилья связан с проектным финансированием и пополнением эскроу-счетов. Сегодня застройщики строят на кредитные средства, деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банке, а после завершения строительства поступают к девелоперу.

Ставка по проектному финансированию зависит от пополнения эскроу-счетов (чем быстрее темпы продаж, тем ниже может быть ставка), а также ликвидности самого проекта и девелопера. Также эта ставка привязана к ключевой. «С ее ростом и с учетом прогнозируемого падения ипотечного спроса проектное финансирование подорожает.

Это приведет к себестоимости строительства и поставит под вопрос реализацию новых проектов», — говорит Кирилл Кулаков.

В части проектного финансирования с наиболее сложной ситуацией столкнутся застройщики, которые только выходят с новыми проектами, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

«У них еще не сложилась история реализации и отсутствуют возможности более гибкого регулирования ставки по проектному финансированию со стороны банка», — пояснила она.

Более уверенно будут чувствовать себя застройщики с достаточным запасом финансовой прочности и собственными производственными мощностями, которые позволят оптимизировать им строительные процессы и продолжить деятельность, добавила глава «Бон Тон».

Значительными для российского девелопмента также могут оказаться последствия денежно-кредитной политики ЦБ, продолжила Ирина Доброхотова. «Все помнят о возможном подорожании проектного финансирования (ПФ) и ипотеки, но мало кто о влиянии кредитов под 20% и более на цепочки поставок — насколько из-за этого вырастет себестоимость строительства», — отметила она.

3. Рост цен на стройматериалы и прекращение поставок

Еще один фактор, который ударит по рынку жилья, — рост цен на строительные материалы. По словам Ирины Доброхотовой, импортозамещение в стройотрасли хорошо показало себя.

Например, при строительстве жилья массового сегмента большая часть всех комплектующих и даже техники используется отечественного производства либо может быть заменена таковым.

«Но чем выше класс недвижимости, тем выше и доля импорта, в том числе европейских материалов, поставки которых при каждом новом санкционном нажиме снова и снова оказываются под угрозой», — указывает она.

По мнению Кирилла Кулакова, такие поставки либо вообще прекратятся, либо вырастут пропорционально валютному курсу. «Некоторые поставщики стройматериалов после роста доллара за 90 руб. заявили о 30%-ном подорожании всех новых контрактов, хотя каким оказалось реальное давление на себестоимость — неизвестно», — привела пример председатель совета директоров «Бест-Новостроя».

Стройматериалы за последние два года и так сильно выросли в цене. По некоторым позициям, например по металлу, увеличение составило 100–200%, напомнил эксперт. «Все это увеличит себестоимость строительства и сделает еще более недоступной стоимость квадратного метра и квартир», — добавил президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

При правительстве сейчас создан штаб, который работает над регулированием роста цен. Российские стройматериалы не могут закрыть потребности рынка в полном объеме.

Поэтому кабмин разрабатывает меры поддержки и взаимодействия с азиатскими рынками.«В ближайшее время из Европы мы ничего получать не будем.

Нам надо ориентироваться на новые рынки», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин, призвав застройщиков тоже искать новые возможности.

4. Заморозка проектов и возможные банкротства

В условиях подорожания кредитов как для бизнеса, так и для населения некоторые застройщики могут оказаться на грани банкротства. Под наибольшим ударом будут самые закредитованные.

«Это закон жанра, мы проходили это в 2008 году и потом, в 2014 году: кто был сильно закредитован и не сумел окупить финансовый цикл с последующих продаж, тот был задушен кредитным бременем и со временем обанкротился», — вспоминает Кирилл Кулаков.

Эскроу-счета спасут только население, которое вкладывало деньги, но не застройщиков, продолжает эксперт. «В данной ситуации может помочь субсидирование кредитов и господдержка строительной отрасли.

Но спасут не всех, спасать, скорее всего, будут в основном крупных социально-значимых застройщиков, у которых большой пакет жилья, прежде всего стандарт-класса.

Государство может их поддержать, чтобы потом не спасать их проекты и не завершать их», — считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».

Правительство планирует в текущей ситуации уделять особое внимание строящимся объектам, чтобы в сложных финансовых условиях не допустить появления новых недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Хуснуллин дал поручения Минстрою и регионам «в ручном режиме отрабатывать с каждым объектом по отдельности этот вопрос, дабы на ранней стадии нивелировать появляющуюся проблему».

Вместо заключения

Все эти факторы скажутся на общем объеме строительства и сделок купли-продажи — их число в долгосрочной перспективе будет снижаться.

«Сейчас люди, как и в любой кризис, пытаются спасти свои накопления и скупить жилье по текущим ценам. Наблюдается локальный всплеск, какой был, например, в 2014 году», — говорит Кирилл Кулаков.

«Но потом неминуем спад и, возможно, падение цен на недвижимость просто потому, что не будет платежеспособного спроса», — допускает он.

Чтобы поддержать отрасль, потребуются новые меры господдержки, говорит Ирина Доброхотова. «Но в текущих условиях можно только догадываться, какие это бюджетные расходы», — говорит она. Второй вариант — ожидание смягчения кредитной политики.

«У рынка есть примерно два-три месяца, чтобы дождаться смягчения кредитной политики ЦБ.

Именно такой срок, как следует из опыта коронакризиса, стройки страны способны почти безболезненно переносить при практическом отсутствии продаж жилья: так было при первом локдауне в апреле-мае 2020 года, а также при изменении условий льготной ипотеки в июле-августе 2021 года», — добавил она.

1 марта Марат Хуснуллин объявил о подготовке правительством антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Этот план будет утвержден в ближайшие дни, тогда же будут названы конкретные меры. План включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов.

В Минстрое заявили, что ситуация на рынке жилья и в строительной отрасли, которая сложилась сейчас из-за санкций, отчасти напоминает кризисы 2014 и 2020 годов, и в решении сегодняшних проблем будут задействованы некоторые ранее созданные механизмы. При этом строители сейчас сильнее закредитованы и взяли площадки под большое количество новых проектов.

Ипотека в 2022 году: что будет с ипотекой из-за санкций | Роскачество

Центр финансовой экспертизы Роскачества рассказывает, что сейчас происходит с ипотекой в период санкций и с какими рисками сопряжена на данный момент покупка недвижимости

17 июня на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) президент России Владимир Путин анонсировал снижение ставки по льготной ипотеке с 9 до 7% годовых.

И хотя федеральный кабмин еще не утвердил изменения, некоторые банки уже отреагировали на новость и начали принимать заявки по таким условиям. Причем 7% являются верхней границей при расчете, тогда как банки могут предлагать ипотеку по еще более низким процентам.

Сбербанк, ВТБ и «Альфа-Банк» анонсировали снижение ставки до 6,7%. Банк «Открытие» – 6,5%, Московский кредитный банк – 6,46%, Газпромбанк – 6,3%.

Если предварительно одобрили ипотеку, будут ли изменения

Однако выдача ипотечных кредитов по обновленной программе начнется только после того, как Правительство России примет соответствующее постановление. Скорее всего, банки снизят ставки по уже одобренным заявкам, где договоры еще не подписаны.

Напомним, что сейчас банки выдают льготную ипотеку по ставке не более 9%. Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал постановление от 30 апреля 2022 года № 806 о продлении действия программы «Льготная ипотека» до конца 2022 года. Такое решение позволит повысить доступность жилья для российских семей и поддержать строительную отрасль.

Остальные параметры программы остаются прежними.

Получить льготную ипотеку можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей.

Как защищены покупатели, если застройщик не достроил дом?

Основное опасение покупателей строящихся объектов недвижимости сейчас связано с неуверенностью в том, что произойдет, если дом не будет достроен в определенный срок, а объект просто заморозят.

Сергей Солодкий

начальник отдела по защите прав потребителей Роскачества

– Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение было направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Счет эскроу – это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

 Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме.

В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы.

Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

 

Если говорить о вопросе возврата к частичному использованию средств дольщиков, то разговоры на эту тему ведутся действительно не первый год.

Схема поэтапного раскрытия предполагает частичное перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ.

Перечисление средств будет осуществляться пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства объекта.

Предлагаемая схема поэтапного раскрытия даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку.

За этой инициативой стоит желание застройщиков использовать средства дольщиков на этапе реализации проекта. Новый механизм проектного финансирования перекрыл девелоперам доступ к дешевым деньгам дольщиков.

Теперь можно строить либо на собственные средства, либо на банковские кредиты (проектное финансирование).

Поэтапное раскрытие эскроу-счетов существенно облегчило бы жизнь многих застройщиков и увеличило рентабельность проектов.

Частичное раскрытие эскроу-счетов увеличит рискованность кредитов за счет снижения контроля использования денежных средств застройщиками и осложнения процесса завершения реализации проекта силами банка в случае возникновения у девелопера сложностей с его реализацией.

На сегодняшний день Банк России считает этот вопрос возвратом в прошлое, и пока все предложения по раннему раскрытию счетов эскроу создают больше рисков для отрасли, чем преимуществ, в том числе для застройщиков.

Вернутся ли деньги покупателю, если стройка заморожена?

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк – сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком.

Важно

Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан – участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей.

Но те, кто хотел использовать недвижимость как средство инвестирования, при этом не получат компенсации за возможное подорожание квартиры или инфляцию. Со счета эскроу, открытого пять лет назад на сумму X, дольщик получит ту же сумму X, при этом квартира за это время могла уже подорожать, а ставка возрасти.

Кто может претендовать на льготную ипотеку?

Льготную ипотеку может оформить любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации.

С мая этого года можно сочетать льготную ипотеку с рыночной, повысив максимальные лимиты льготных кредитов, но ограничив использование пониженной ставки только на часть суммы.

Таким образом, к примеру, 6 млн рублей можно получить под ставку 7% годовых, а все, что свыше, вы будете платить по коммерческой ставке.

Первый взнос должен быть не менее 15%. Можно использовать не только собственные накопления, но и материнский капитал или субсидию в размере 450 тыс. рублей, которую дают семьям с тремя и более детьми (если хотя бы один из них родился в период с 1 января 2019 по 31 декабря 2022 года).

Такая ипотека распространяется только на жилье в новостройках при заключении договора с застройщиком или подрядчиком. На вторичное жилье программа не распространяется.

Льготную ипотеку могут дать на строительство дома. При этом привлекать к строительству профессионалов необязательно. Вы можете строить дом сами или при поддержке родственников и друзей. Важное условие в этом случае: строительство должно быть завершено в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора.

Какие еще типы ипотек существуют?

• Ипотечная программа для семей с детьми. По ней ставку снижают до 6% годовых. Она распространяется только на семьи, где ребенок родился не раньше 2018 года.
• Программа для IT-специалистов: сотрудники компаний, которые входят в реестр Минцифры, могут получить льготный кредит на покупку жилья по ставке до 5% годовых.
• Программа для покупки жилья в сельской местности. В этом случае ставка по ипотеке составит 3% годовых. Получить ее можно на недвижимость в деревне, селе, поселке или городском поселении с населением не более 30 000 человек. Распространяется на участок под строительство, квартиру в новостройке, готовый или недостроенный частный дом.
• Военная ипотека. Пока заемщик состоит на военной службе, его ипотечный долг погашает Министерство обороны, а не он сам. Условия кредитования, этапы оформления и требования к заемщику тоже отличаются.

Стоит ли сейчас оформлять ипотеку

Выдача ипотеки в России в апреле – мае 2022 года сократилась на 70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, о чем заявил заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин 17 июня.

По его словам, даже по проектам, по которым получены разрешения на строительство, снижаются объемы планируемого к возведению жилья, сокращаются объемы начинаемых проектов. Замминистра затруднился дать прогноз по ценам на жилье на 2022 год.

По его словам, покупательная способность не растет, а если цены на жилье будут расти, вряд ли кто-то будет покупать недвижимость даже с ипотекой.

Справочно

Замедляется и получение разрешений на новые объекты, и строительство недвижимости. Так, 66% новых проектов получили разрешения на строительство до начала 2022 года, 27% – в январе – феврале и лишь 7% в марте. По данным ЦБ, в апреле было запущено почти вдвое меньше новых проектов, чем годом ранее.

Ипотека – это среднесрочная стратегия для большинства людей, которые рассматривают недвижимость или как средство инвестирования, или как потребность в улучшении жилищных условий. Рынок недвижимости имеет высокую степень инертности, поэтому ожидать резкого снижения цен на недвижимость не стоит, по мнению экспертов рынка.

Снижение льготной ставки заставит пересмотреть подходы к клиенту не только застройщиков и банки, но и продавцов «первички». Продавцы будут вынуждены или пересматривать цены, или снимать объекты с продажи. При этом ситуация с рынком недвижимости может зависеть от региона, и влиять на нее могут не только коммерческие факторы.

Поэтому все предсказания о судьбе ипотечного кредитования носят пока сугубо гипотетический характер. В любом случае получение ипотечного кредита – это серьезное решение, которое требует взвешенности и детальных расчетов ваших финансов на ближайшие 5–10 лет жизни.

Стройку заморозили, что делать с ипотекой?

Участие россиян в долевом строительстве – распространенная практика. На дату заключения договора нет гарантий, что дом будет достроен вовремя, да и будет ли он вообще стоять на участке. Девелоперам часто нечем платить за стройку, поэтому они могут дойти до банкротства.

В итоге строение не возводится, замораживается, а людям приходится погашать квартиру от застройщика-банкрота. По сути дольщик платит за «воздух». Огорчаться не стоит, так как есть альтернативные варианты защиты своих прав, которые работают.

Проверьте девелопера в списке банкротов

Перед подписанием ДДУ загляните на сайт kad.arbitr.ru и проверьте, не предвидится ли у компании банкротства в будущем. Укажите ИНН или ОГРН, название фирмы и перед глазами окажется весь список судебных дел, которые ведутся по отношению к организации.

Если под номером дела есть пометка «Б» красного цвета, значит процесс признания несостоятельности компании уже запущен. На какой все стадии легко определить, если заглянуть в судебные документы, нажав на номер дела.

Список всех обанкротившихся предприятий можно посмотреть на сайте bankrot.fedresurs.ru:

• нажав на опцию «Расширенный поиск» слева в первой половине окошка «Поиск должников»;
• выберите значения «Категория – застройщик»;
• изучите список компаний-должников.

Вступать в договорные отношения с такими учреждения не стоит, лучше выбрать более надежного девелопера.

Что делать с ипотекой если стройку заморозили

Для начала подойти в отделение, где взяли заем с просьбой пересмотреть условия кредитования. Банк вовсе не должен идти на уступки. Если кредитору будет против реструктуризации, имеет право подать на неплательщика в суд, наложив взыскание на недострой.

Когда жилой комплекс находится на стадии котлована или достроен только до 1-2 этажа, то понятно, что кредиторам ничего не получить на торгах. Есть еще такая процедура, как ипотечная амнистия, но в этой ситуации она не работает. Дело в том, что дольщики по ипотечному соглашению передают в залог не жилье, а права требования до ДДУ.

Неисполнение обязательств перед финансовой компанией чревато ухудшением кредитной истории, описью личного имущества, потерей личной квартиры. Но решая вопрос с банкирами, не забудьте за переговоры с застройками. Нет гарантий, что даже стабильно работающий девелопер не станет когда-нибудь банкротом.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

Так что многие строительные фирмы страхуют свое выполнение обязательств перед дольщиками. Когда это именно ваш случай, то обращайтесь к СК, которая и погасит задолженность по займу.

Сбор документов для включения в реестр обманутых дольщиков

Правительство понимает, что несет некоторую ответственность перед обманутыми девелоперами людьми. Поэтому существует специальный реестр. Это дает шанс людям решить свои проблемы за счет государственного финансирования.

Надумали подавать документы в этот реестр? Проверьте для начала, насколько вы соответствуете этой программе:

• 9 мес. просрочки по передаче имущества дольщику, при условии, что за последние 2 отчетных срока нет сдвига на строительной площадке. Информация берется из отчетности, которую застройщик передает в госорганы.

В этом списке есть исключения – дома на участках без необходимых согласований, двойные продажи недвижимости, есть нарушение градостроительного плана и т.д.

• Оформлен ДДУ.
• Дольщик выполняет свои обязательства по договору.
• Строительная фирма не передала квадратные метры владельцу.
• У компании нет правопреемника, который бы смог выполнить требования по договору перед дольщиком.
• Нет страховки ответственности из-за того, что банк или СК обанкротились.
• В реестр можно включить только одно прошение от обманутого человека.

Таким образом, попасть в этот список можно только в том случае, если строительная компания ведет свою деятельность без нарушения российского законодательства. Нет шансов и у тех, кто не оформил ДДУ. Документы подают в специальные комитеты, которые есть в каждом регионе.

В Москве – это комитет столицы по обеспечению реализации инвестиционных проектов по строительству и контролю в области долевого строительства. В СПб – это комитет по соцполитике города.

На руки обратившемуся дадут расписку о получении всех бумаг, где будет указан перечень документов, число листов в них. Ответ госорганы дадут в течение двух недель, а еще 5 дней понадобится на передачу ответа пайщику.

Дом «заморозили»: инструкция к действию

Итак, если возведение вашего ЖК стоит на месте, делайте следующее:

1. Соберите документы, которые говорят о вашем праве требовать от строительной фирмы новое жилье.
2. Убедитесь в том, кто же нарушил ваши интересы. Это может быть девелопер, генеральный подрядчик, заказчик. Установите их правовой статус – обанкротились они, ликвидированы ли эти юрлица.
3. Обратитесь в суд. Нужна квартира, то в иске давите на нормы подписанного договора. Напишите заявление в прокуратуру с просьбой проверить работу строительной компании.
4. Если метров не дождаться – просите через суд вернуть вам деньги + утраченную выгоду, моральный ущерб.
5. Суд одобрил, но банкрот не спешит удовлетворять ваше требование, значит, идите к приставам.

На этом всевозможные законные способы вернуть свое заканчиваются. Придется только ждать. В целом, получение возмещения или жилья при банкротстве девелопера – длительный и тяжелый процесс, к которому добавляется еще и банк.

В россии начали давать льготную ипотеку под 3% на покупку дач

В России в июле стали выдавать льготные ипотечные кредиты на покупку дач, узнали «Известия» от участников рынка недвижимости.

Льготная ставка соответствует ставке по программе сельской ипотеки — 3%, при этом садоводческое некоммерческое товарищество должно быть приравнено к сельской территории, следует из разъяснений руководителя центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антона Саукова.

По его словам, до этого ипотеку на дачи банки не выдавали.

Дачи для россиян: факторы спроса

Ранее в периоды финансовых потрясений спрос на загородную недвижимость, не являющуюся предметом первой необходимости, обычно падал, но ситуация изменилась в 2020 году из-за пандемии: у людей стало меньше возможностей ездить, особенно за границу (а отпуск проводить где-то надо), при этом многие перешли на дистанционный режим работы, позволяющий оставаться за городом при наличии телефона и Интернета, рассуждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

В условиях экономического кризиса россияне стали чаще выбирать отдых на природе вместо более дорогостоящих развлечений, добавляет руководитель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. По словам Антона Саукова, новый виток спроса обусловлен «ограничениями, вызванными санкциями: россияне стали вкладывать в дачи и земельные участки те деньги, которые до этого тратили на заграничные отпуска, покупку автомобилей».

Выбор пользователей Банки.ру

Что будет с ценами?

По словам Дымовой, рост спроса на дачи привел к вымыванию предложения и повышению цен. Так, некоторые объекты в Московской области за два последних года подорожали вполовину.

Большинство россиян (42%) покупают сейчас дачи за 500 тыс. — 1,5 млн рублей, 20% — максимум за 500 тыс., еще 19% — за 1,5–2,5 млн, 9% — за 2,5–3,5 млн рублей, проинформировал Сауков.

• Согласно приведенной им оценке, дачи за прошлый год подорожали больше, чем загородные дома: в среднем на 25–30% против 23%.
• Рифат Гарипов ожидает продолжения роста спроса на загородное жилье и считает, что «поддержка дачного строительства с помощью льготной ипотеки позволит сохранять спрос в сегменте в ближайшем будущем».
• Дачная ипотека вряд ли сильно повлияет на уровень цен в ближайшее время, но такие кредиты будут привлекательными для покупателей, считает Юлия Дымова из Est-a-Tet.

О сельской ипотеке

Программа «Сельская ипотека» заработала в 2020 году. Она позволяет оформить кредит по льготной ставке до 3% годовых на покупку земельного участка и строительство на нем жилья, готового частного дома, а также на строительство жилья на уже имеющемся участке. Действие программы распространяется на землю или жилье в сельской местности и в городах с населением не более 30 тыс. человек.

С момента старта программы выдано более 97 тыс. кредитов на 187,1 млрд рублей, сообщало в середине июня правительство, которое объявило тогда о выделении дополнительных 7 млрд рублей из резервного фонда на поддержку программы сельской ипотеки.

Половина суммы, как предполагается, пойдет на выдачу новых кредитов максимум под 3% на сумму до 50 млрд рублей, эта часть программы может охватить почти 17 тыс. семей. Остальная часть средств пойдет на субсидирование 97 тыс.

кредитов, оформленных в 2020–2021 годах.

Какебо, онлайн-таблицы и цифровые копилки. Как откладывают деньги в 2022 году

#ИпотекаВернулась: как рынок ипотеки начал оживать после «холодной весны»

• Главная
• Ипотека
• #ИпотекаВернулась: как рынок ипотеки начал оживать после «холодной весны»

После резкого повышения ставок в феврале 2022 года, уже к июню ипотека начала идти на поправку, ставки снизились и вернулись на уровень «допандемийного» 2019 года, а по некоторым программам даже стали ниже. Рассказываем, как #ипотекавернулась, и как менялся рынок ипотеки в течение последних лет. А также публикуем отзывы наших клиентов, которые объясняют, почему они взяли ипотеку прямо сейчас. 

Еще месяц-два назад прогнозы экспертов были неутешительными на фоне резкого повышения Центробанком ключевой ставки до рекордных 20% годовых. Это привело к обвалу и даже заморозке розничного кредитования весной 2022-го.

Ипотечное кредитование стало замедляться не в марте, а только в апреле, потому что по инерции кредитные организации оформляли договоры в первый месяц кризиса по старым схемам. И это некоторым образом «спасло» статистику, но не сильно.

В апреле продажи банков в ипотечном сегменте, по сообщениям Банка России, снизились в 3,2 раза относительно марта. В годовом выражении объем выдач в мае упал на 72,9%, а количество заключенных договоров — на 79%. Такого не наблюдалось даже во время пандемии.

И вдруг картина начала меняться. Если в мае число выданных кредитов сократилось до 30 тысяч (чуть больше было выдано в апреле), то в июне их количество выросло до 51 тысячи. Этому способствовали несколько спасительных мер на финансовом рынке и важных политических посылов от власти.

Правильные сигналы рынку

17 июня на 25-м Петербургском международном экономическом форуме президент России Владимир Путин предложил уменьшить процентную ставку по программе льготной ипотеки. Российские банки быстро отреагировали на это, начав принимать заявки от граждан на выдачу займов по новым условиям.

Чуть раньше банки, в первую очередь Сбер, начали снижать ставки по другим ипотечным программам.

В начале лета 2022 года эксперты зафиксировали первый за три весенних месяца рост рынка ипотеки. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», в июне объем выданных кредитов на жилье вырос на 58,5% по сравнению с маем и достиг 198,1 млрд рублей.

Конечно, показатели пока далеки от докризисных цифр. Но ставки по некоторым программам можно сравнить с «допандемийными». А это значит, что россияне увидели стимул со стороны государства и банковского сектора и смогли немного выдохнуть после непредсказуемой весны с ее санкциями, запретами и катаклизмами.

• Если рынок жилья и ипотеки оживает, это в целом для экономики хороший симптом, уверены эксперты.
• Гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин полагает, что сегодня есть основания для возврата рынка ипотечного кредитования к уровню февраля 2022 года: «Стимулами в данном случае будут все те же факторы, что и ранее, — государственное субсидирование льготных программ ипотечного кредитования и уверенность заемщиков в будущих доходах».

По каким ипотечным программам ставки вернулись на уровень 2019 года и даже стали ниже

По базовым ипотечным программам нынешние ставки максимально приблизились к значениям 2019 года. Сейчас ипотеку на вторичное жилье и новостройку можно оформить по ставке от 10,5% (зимой 2019 года от 10,7% — на вторичку, и 10,5% — на новостройку).

Также запуск в 2020 году ипотеки с господдержкой на новостройки по ставке от 6,4% значительно усилил покупательский интерес и вызвал ажиотаж на первичном рынке недвижимости. Сегодня ставка по ипотеке с господдержкой в Сбере еще ниже — от 6,3% годовых.

И помимо новостроек, клиенты также могут оформить ипотеку с господдержкой на покупку или строительство частного дома.

По некоторым программам Сбер и вовсе снизил планку гораздо больше, чем это было в допандемийные времена. Например, ставка рефинансирования в ноябре 2019 года была снижена до 9%, сейчас она стартует от 5,7%. Более того, если кредитный договор заключен до 12 июня 2022 года, можно рефинансировать ипотеку другого банка с первого дня оформления и не ждать 6 месяцев.

Вице-президент, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка
«СберБанк не останавливается в своем намерении повысить доступность жилья для как можно большего числа граждан нашей страны. Мы продолжаем снижать ставки на ипотечные кредиты. Надеемся, что очередное снижение ставок позволит многим россиянам решить квартирный вопрос в самое ближайшее время».

В августе 2019 года Сбербанк снизил процентные ставки по ипотечным кредитам для военнослужащих на 0,3 пункта — с 9,5 до 9,2%. А в декабре 2019-го эта цифра еще уменьшилась — до 8,8%. То есть программа «Военная ипотека» позволяла приобрести квартиры в новостройках и на вторичном рынке, жилой дом с землей или таунхаус под 8,8% годовых.

Сейчас ставка почти вернулась к показателям лета 2019 года (на тот момент она составляла 9,9%). По военной ипотеке сегодня можно приобрести квартиру, дом, таунхаус или комнату.

Программа создана для участников накопительно-ипотечной системы согласно № 117-ФЗ. Накопительный счет можно использовать через 3 года после включения в НИС.

В 2022 году размер накоплений составляет 311 044,50 рублей за год.

Перед новым, 2020 годом, Сбер сообщил о запуске ипотеки для самозанятых клиентов, подключивших сервис «Свое дело». Оформить ипотечный кредит самозанятые могли по программам: «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья», «Гараж» и «Загородная недвижимость» (за исключением целей на индивидуальное строительство).  

Минимальная ставка по ипотеке для этой категории при покупке жилья на вторичном рынке составляла на старте программы 9% годовых, при покупке квартиры в новостройке — 7%.

Сегодня ставка по этой программе составляет от 11,5%. Причем нет бумажной волокиты: нужен только паспорт, если подключен сервис «Свое дело» и доход приходит на карту Сбера. Сделка пройдет онлайн, понадобится всего одна поездка для подписания документов. А одобрение заявки займет пару минут, потому что проверка данных автоматизирована.

Сейчас картина ставок по ипотечным программам Сбера выглядит следующим образом:

А что говорят клиенты

???? Семья 34-летней Ирины из Саратова снимала жилье. И наконец они с супругом решили приобрести свое: уж если платить, то лучше банку за свою будущую квартиру, а не чужим людям. Они просматривали условия разных банков, которые бы подходили под их параметры: низкая процентная ставка, наличие детей, небольшой ежемесячный платеж.

«В итоге наш выбор пал на СберБанк, — говорит Ирина. — И не зря. Из всех банков, которые мы рассматривали, он оказался лучшим в плане клиентоориентированности, процентов и условий.

Одобрения ждали недолго, после чего нашли желаемую жилплощадь и обзавелись собственным жильем.

Консультанты подробно все объяснили, рассказали про нюансы и преимущества: высокий процент одобрения, специальные условия и невысокий процент переплат».

???? Давно задумывались о покупке квартиры и в семье 40-летнего Сергея из Нижнего Новгорода. И как-то вечером решили отправить заявку на расчет ипотеки. «Так как у меня зарплатная карта СберБанка, то выбор банка для нас был очевиден, — объясняет Сергей.

— Ипотеку одобрили в течение 10 минут. А сумма оказалась даже выше на 200 тысяч, чем мы запросили под ставку 10,5%. На сайте Домклик нашли подходящую по нашим запросам квартиру. Связались с продавцом, приехали, посмотрели, все понравилось. И вот мы уже готовимся к новоселью».

???? Семья 27-летней Натальи из Уфы знает, что такое ипотека, не понаслышке. Прошло всего лишь два года с тех пор, как они с мужем погасили ипотечный кредит и поняли, что квартира маловата. Решили расширяться.

«У меня уже был опыт оформления ипотеки, я помню, сколько мне пришлось собрать различных документов и сколько раз сбегать к менеджеру за консультацией. Но как все изменилось за семь лет!» Сейчас Наталье никуда ходить не пришлось: достаточно было лишь сфотографировать все необходимые документы и отправить их через Домклик.

Одобрение ипотеки пришло уже на второй день, и Наталья с мужем сразу занялись документами на квартиру. И снова не пришлось идти в банк: Наталья сфотографировала все документы на квартиру и отправила их через сервис. На все проблемные вопросы она очень быстро получала ответы от менеджера в чате.

???? А вот 38-летний москвич Константин получил одобрение на кредит, можно сказать, случайно: «Мы особо не планировали что-то покупать. «На дурачка» закинули в Домклик удочку на одобрение ипотечного кредита на новостройку внутри МКАД.

Регистрация на интернет-ресурсе прошла моментально, по номеру телефона. Но заявка на кредит требует более детальных данных о заявителе, что естественно. Прикинули, сколько по сусекам наскребем на первоначальный взнос, указали.

Повозиться пришлось с фотографированием всех разворотов паспорта — а куда деваться, кредит абы кому не выдадут».

А дальше, по словам Константина, произошло чудо: через пять минут «электронный мозг» Домклик одобрил заем, пришло подтверждающее SMS. «Думали, что это манипуляции какие-то, хитрый маркетинг, после которого будут мытарства и возня с документами, но нет, все по-честному: кредит под 6,7% годовых по программе господдержки стал для нас реальностью», — радуется Константин.

Вы забыли написать, что при оформлении сделки с 12 июля2022г. требуете 35% первоначального взноса. Несмотря на одобренный 17%.Нет первоначального 35%,отказ, даже при высокой зарплате. Сегодня на это уже более тысячи жалоб.

Здравствуйте. Первоначальный взнос по программе остается тем же. В некоторых случаях, если у клиента по заявке отказ, банк предоставляет условия на которых готов выдать кредит.

Вы забыли написать что квартира в 2019 стоила в два три раза дешевле.
А сейчас при стоимости жилья в 18 млн, даже со ставкой ипотеки 0.01% купить нельзя, ежемесячно нужно платить более 100 тыс. руб.

Здравствуйте. Стоимость жилья действительно меняется. Подобрать подходящий объект недвижимости вы можете на нашем сайте.

А теперь вопрос: что слышно о программе по снижению ставки для тех, кто рискнул взять ипотеку с повышенным процентом в период с марта по май этого года? Как объявили в июне об этом, так с тех пор и тишина.

Добрый день, Денис! Мы не называли точных дат запуска, ориентируемся на запуск в течение июля. Как только будет дополнительная информация — сообщим.

Была ли эта статья полезна?