Не умеет наш народ укладываться в дедлайны.
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
Поэтому когда застройщик начинает затягивать сдачу дома, все нормальные люди начинают волноваться — на той стороне может быть как обычная русская безалаберность, так и безбашенная афера с уголовной статьей.
Я хочу, чтобы люди покупали квартиры у порядочных застройщиков. Но бывает, что и хороший застройщик нарушает срок сдачи. Сегодняшняя статья для тех дольщиков, кто попал в похожую ситуацию: застройщик вот-вот сорвет или уже сорвал сроки сдачи. Разбираемся, как быть.
ОБРАТИТЕСЬ К ПОРЯДОЧНОМУ ЮРИСТУ, ОКЕЙ?
Вот и славно.
Сроки срываются не всегда потому, что застройщики — жулики. Стройка — большой риск для застройщика. Ему приходится прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве. Не всегда прогнозы сбываются.
Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.
По закону любой застройщик может предложить вам дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан вам об этом сообщить и у него есть право передоговориться с вами на новые сроки. У вас есть право не передоговариваться.
Застройщику выгодно с вами передоговориться. Это значит, что в вашем ДДУ как будто поменялся срок сдачи, а значит, вы не против задержки.
Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек.
Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Короче: допсоглашение — это ваше согласие на бесплатный перенос сроков.
Часто застройщики выставляют все так, будто вы обязаны подписать дополнительное соглашение. Они присылают уведомление о переносе: «Настоящим уведомляем вас, что срок передачи изменяется на такой-то, вам необходимо явиться такого-то числа и подписать соглашение о переносе». Некоторые на это ведутся — сила слова!
Вам переносить срок невыгодно, поэтому на перенос не соглашайтесь. Вы не обязаны.
С вами наверняка будет общаться юрист застройщика, причем довольно жестко. Спокойно скажите ему: «Я понимаю, что ваша работа — убедить меня в этом допсоглашении. Но мне это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще. Эти деньги я лучше потрачу на ремонт». Вся напускная серьезность застройщика — это не более чем психологический прием, не ведитесь.
У застройщика не получилось подписать допсоглашение, и он предложил соглашение об отступном — тоже на меньшую сумму. Покупатели отказались и от него, а через суд взыскали почти 240 тысяч вместо предложенных 50
Личный архив юриста Андрея Таргашова
Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится.
Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры.
Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.
Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).
Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.
Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:
- 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р(неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)
Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.
Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста. Но не простого, а золотого, с опытом работы с застройщиками. Золотой юрист проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, стоит ли инициировать процедуру банкротства.
Земельный участок, на котором строится дом, находится в залоге у дольщиков — возможно, есть смысл его продать. Но это всё уже разборки из высших сфер, и заниматься этим нужно, обложившись лучшими юристами.
Если на этом этапе вам кажется, что вы достаточно хорошо ориентируетесь, чтобы решить эту проблему самостоятельно — вам кажется.
Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком. Начнем с ожидания.
Риски. Долго ждать. Если застройщик обанкротится, судьба объекта туманна — может быть, найдут другого застройщика. Он может изменить проект, чтобы уложиться в бюджет. Вы не знаете, какой застройщик будет достраивать дом. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого, то есть он не отвечает за долги старого застройщика.
Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом. Это дополнительные расходы — не все к ним готовы.
Вам принадлежит право на квартиру в недостроенном доме. Это право чего-то стоит, если его удастся продать.
Преимущества. Вы получаете деньги, возможно, даже больше, чем вложили, потому что выше строительная готовность дома. Вы избавляетесь от риска, что квартиру не достроят.
Риски. Продать с выгодой может и не получиться: долгострои не так ликвидны. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.
Что делать. Обратитесь в отдел продаж застройщика и попросите их продать вашу квартиру, пообещайте агентское вознаграждение — как риелторам.
Скачайте рендеры с сайта застройщика и разместите объявления на сайтах объявлений — «Циан», «Авито», «Юла» — и городских форумах, если такие есть. Расскажите в соцсетях и среди знакомых, что продаете квартиру. Поручите продажу риелтору.
Когда найдете покупателя, заключайте с ним договор уступки прав и обязанностей.
Договор уступки — передача всех имущественных прав и обязанностей по ДДУ другому человеку. То есть фактически у другого человека получается свой ДДУ с вашим застройщиком. Теперь это его проблемы, хе-хе.
Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и гражданском кодексе. Никто никому не раб.
Риски. Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли.
Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу.
Но когда он выполнит свое обязательство? Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.
Некоторые жулики выводят деньги со счетов, а когда дольщики обращаются к ним с исками и требованиями возврата денег, то разводят руками: «Денег нет, но вы держитесь».
Что делать. Что делать — вам скажет ваш прекрасный юрист, которого вы уже давно наняли.
Чтобы избавиться от риска, что не будет встречного исполнения, договоритесь с застройщиком подписать расторжение только в случае, если застройщик откроет аккредитив в пользу дольщика. Это специальный счет в банке, на который застройщик сразу зачисляет деньги в вашу пользу, а банк вам их отдаст тогда, когда вы зарегистрируете расторжение договора.
Если расторгаете в одностороннем порядке, пишите уведомление, что вы расторгаете договор и требуете выплатить вам стоимость квартиры и неустойку с момента внесения денег по ДДУ.
С неустойки придётся заплатить налог государству: 13% от суммы неустойки
Лайфхак с аккредитивом здесь, скорее всего, не сработает, так как, отправив отказ, вы уже достали шашку и машете ею. Односторонний отказ рубит все отношения — надейтесь только на добрую совесть или слабые нервы застройщика (угадайте, как часто у застройщиков это встречается).
Письмо составляйте в свободной форме под диктовку вашего высококвалифицированного юриста и отправляйте по правилам, о которых мы рассказывали в статье «Как получить от застройщика компенсацию найма квартиры».
Серьезно: ЮРИСТА. НОРМАЛЬНОГО ЮРИСТА НАЙМИТЕ.
Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
- Главная
- Новостройки
- Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Что делать, если застройщик срывает сроки сдачи дома и затягивает с передачей ключей? И как быть, если квартиру в проблемной новостройке вы купили в ипотеку? Обо всем — по порядку.
Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры
Важно понять, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.
Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению.
Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, говоря простыми словами, дата передачи ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.
Инструкция: приемка квартиры в новостройке
Застройщик затягивает с выдачей ключей: что говорит закон
Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры более чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.
Также участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги. Об этом говорится в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Как получить неустойку от застройщика
Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.
Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.
За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.
Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату передачи ключей
Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).
Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи
Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.
Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.
В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.
Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.
Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке
Если вы купили квартиру в ипотеку, вам надо оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — отчет об оценке, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.
Подробнее о том, как оформить квартиру в собственность
Предоставить эти документы нужно одновременно. Сделать это надо в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.
Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки
В этом случае в банк надо обязательно предоставить:
- Заявление заемщика (титульного созаемщика)
- Копию паспорта заемщика (титульного созаемщика)
Также пригодятся любые документы, подтверждающие нарушение сроков, например:
- Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства (о нем чуть выше)
- Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома
- Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость
- Информация о переносе сроков строительства в СМИ
- Решение суда о признании застройщика банкротом или ваше исковое заявление к застройщику с отметками суда
Менеджер банка поможет разобраться, какие именно документы потребуются. Написать ему можно в чате ДомКлик. Самое главное в этой ситуации — не молчать, а предупредить банк.
Инград затягивает со сроком передачи ключей новое Медведково, объясняет что строители не могут доделать бракованное окно, ставили одно сломали, везли другое потеряли.
Сроки передачи ключей вышли, информацию о том, когда сдадут квартиру не дают, показать саму квартиру отказываются, кому обращаться и писать письма о срыве сроков передачи ключей согласно договора и почему я не могу зайти в свою квартиру посмотреть на нее?
Здравствуйте. Сожалеем, что вы оказались в такой ситуации. Мы рассказываем об этом в статье.
Банк требует согласно договора ипотеки документ, подтверждающий, что акта передачи еще нет. Застройщик на данный момент устраняет недочеты по квартире. В отделе продаж квартир готовы предоставить такую справку.
Как ее загрузить на домклик? Иначе банк грозится начислять пеню
Здравствуйте. Направить документы можно в чат менеджеру в личном кабинете Домклик.
Застройщик обманом вынудил подписать допсоглашение к ДДУ о переносе сроков. Сказали, что будут трудности с оформлением собственности. Может даже невозможно ее оформить.
Раз мы подписали это соглашение расчитывать на неустойку не можем?
Здравствуйте, Ольга! Лучше проконсультироваться с юристом.
Здравствуйте, куда прикрепить документы в личном кабинете, если ипотека Сбербанка, но оформлялась без Дом клик. Документ о том, что застройщик банкрот и дом не сдан, так как подняли ставку из-за не предоставления страховки на имущество.
а имущества фактически нет.
Здравствуйте, Наталья! Обратитесь, пожалуйста, за консультацией в сообщество СберБанка. Можно по этой ссылке.
Куда конкрентно отправить документы о не здачи квартиры в срок. Ссылку пожалуйста дайте.
Здравствуйте, Михаил! Если в своём вопросе вы имели в виду предоставление документов в банк, то вам нужно отправить их менеджеру в личном кабинете Домклик.
Добрый день! Наш дом в процессе строительства передали новому застройщику (была реорганизация, с выделением дочерней организации), в доп.соглашении указали новые сроки сдачи объекта. Если я подпишу такое доп.
соглашение, то не смогу подать претензию на неустойку, верно?
Здравствуйте! Лучше всего обратиться к юристу для консультации, в зависимости от условий вашего договора.
Что делать, если дом сдал Застройщик, отправил письма о доплате за дополнительные метры, а далее просит подписать акт приема передачи, но при этом в квартире нет ни газа ни воды.
Причем начинает отсчитывать свои 2 месяца, положенные по Закону от даты отправки письма?
Добрый день, Рина. Рекомендуем обратиться непосредственно к застройщику и решать вопросы с ним.
Что будет с эскроу счетом, если он по договору открыт до 31.12.2021 и застройщик к этому моменту не введет дом в эксплуатацию?
Здравствуйте. Зависит от условий вашего договора. Обратитесь, пожалуйста, к менеджеру в личном кабинете Домклик для уточнения.
На странице два заголовка с одним и тем же смыслом, понамешанно через строчку и посылать документы и не послыть еле поймёшь! А написано вроде по деловому. Дом не сдан, сроки переносятся, пишете оформит в собственностьи отправить документы. Пока не сдали дом без приёмки как оформить в собстаенность. Заголовок: «Что делать, если сроки переносятся, а квартира в ипотеке» Заголовок: «Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает срок. Требуется разбить на две подтемы с разными заголовками по смыслу. а) Заголовок: «Что делать, если застройщик переносит сроки сдачи дома, а квартира в ипотеке»? — Требуется известить банк о продлении сроков строительства и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком. — Какие документы надо предоставить в банк: Письмо застройщика о переносе сроков которое он должен разослать за два месяца дольщикам до окончания даты по ДДУ. б) Заголовок: «Что делать, если дом введён в эксплуатацию, а застройщик затягивает сроки приёмо-передачи квартиры по ДДУ, а квартира в ипотеке? -Если застройщик задерживает сроки подписания акта приема-передачи квартиры дольщику, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), обязательно сообщите об этом в банк.
-Какие требуются документы: Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков передачи квартиры застройщиком.
Здравствуйте, Сергей! Благодарим за ремарку. Подумаем над исправлением.
Здравствуйте. В статье сказано о разнице срока сдачи дома в эксплуатацию и срока подписания акта приема-передачи квартиры. У меня как раз указано только второе. «1.8. Срок окончания строительства жилого дома – 30 августа 2021 года.
1.9.
Срок передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в течение 6 (шести) месяцев после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.»
Мой застройщик задерживает срок окончания строительства жилого дома почти на три месяца. При этом застройщик еще даже не подал заявление на получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
Скажите, я могу претендовать на выплату неустойки или нет?
Впрочем, гораздо сильнее меня волнует вопрос, можно ли как-то ускорить процесс со своей стороны? Квартиру же хочется получить.
Здравствуйте, Фарид! Претендовать на неустойку можно, когда дата подписания акта приёма-передачи переносится более, чем на 2 месяца от даты, указанной в договоре.
Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.
Увы, не можем подсказать, можете ли вы как-то ускорить процесс сдачи дома.
В декабре 31 числа 2021 по ДДУ окочание строительства и передача квартиры. Но дом не достроен, застройщик уведомил что продляет на 6 месяцев сдачу объекта.
У меня ипотека, нужно ли мне сейчас уведомлять Сбербанк, отчитываться и направлят письмо присланное от застройщика о переносе срока сдачи? И какие варианты напоавления документов, самим или электронно?
Здравствуйте, Сергей! Лучше предупредить сразу, сделать это можно, написав менеджеру по сопровождению в личном кабинете Домклик.
Здравствуйте. Ответ застройщика. Основная причина просрочки передачи объектов связана с прошлогодним карантином и приостановкой стройки из-за COVID-19. График строительства был смещен несколькими волнами больничных строителей и нехваткой рабочей силы.
Постановление Правительства РФ в 2020 году исключило возможность начисления неустойки. Так отвечает застройщик.
Правомерно ли?
Даже четкого номера постановления нигде не пишет.
Здравствуйте, Светлана! По вопросу правомерности такого ответа советуем обратиться вам за консультацией к юристам.
Добрый день. Подскажите, как в Личном кабинете подгрузить письмо о продлении сроков строительства? Во вкладке «Ипотека» раздел «Документы» не вижу ничего, куда бы можно было внести данную информацию.
Добрый день. Зайдите, пожалуйста, в личном кабинете в раздел «Обслуживание ипотеки», далее войти по СберID, появится доступ к чату с менеджерами.
Добрый день,
а если подписал акт приема-передачи квартиры, в котором есть пункт о том что «претензий по срокам не имеем», возможно через суд требовать неустойку?
Добрый день, Сергей. Да, вы не лишаетесь права просить неустойку.
Где взять образец претензии? Может быть ссылка какая-то есть? Спасибо.
Добрый день. Можно посмотреть варианты в интернете или написать в свободной форме.
не могу найти чат со специалистом в личном кабинете
Здравствуйте! Чат с менеджером открывается после подачи заявки на ипотеку.
Уведомление о переносе срока по 30.09.2021. Не можем подписать акт приемки квартиры, так как много недоделок. Какой документ в этом случае предоставить в банк?
Здравствуйте. В банк нужно предоставить акт, подтверждающий наличие недочетов в квартире.
Застройщик переносит сроки, уведомлений ни официальных и неофициальных не поступает, переживаем, что будут проблемы с эскроу счетом, можете проконсультировать что будет с эскроу счетом для Дольщика в случае переноса сроков Застройщиком, заранее спасибо.
Добрый день! Свяжитесь, пожалуйста, с менеджером в личном кабинете ДомКлик и вас проконсультируют по дальнейшим действиям в сложившейся ситуации.
Была ли эта статья полезна?Обслуживание ипотекиНовостройки Илья ШайдуровmobileПервичка
Просрочка в новостройке — что делать
Что считается просрочкой
В договоре долевого участия (ДДУ) прописывается срок, когда квартира должна быть передана владельцу. До того как передать построенный объект покупателям квартир, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию.
Часто срок передачи квартиры привязан именно к этой дате: например, в договоре может быть написано, что застройщик передаст квартиру в течение 60 дней с момента получения акта ввода объекта в эксплуатацию.
Дата ввода должна быть указана в договоре.
Но всё может быть и проще — в договоре указывают, до какой даты застройщик обязуется передать квартиру. Просрочка начинается со следующего за ней дня. Если застройщик написал в договоре, что сдаст вам квартиру до 1 января 2018 года, то со 2 января его обязательство считается просроченным.
Соглашение о переносе сроков
Если застройщик понимает, что не успевает построить дом вовремя, то он должен предупредить об этом дольщиков не позднее чем за 2 месяца до срока передачи квартир. И может предложить им перенести этот срок, подписав дополнительное соглашение о переносе сроков строительства.
Важно: вы не обязаны подписывать соглашение о переносе сроков. Это совсем не формальность: это выгодно застройщику, но совсем невыгодно вам. Подписанием такого документа вы снимаете все претензии к нарушению сроков. Внимательно прочитайте текст соглашения, которое предлагает вам застройщик, — если вас что-то не устраивает, отказывайтесь подписывать документ
Если вы не хотите спорить с застройщиком и обращаться в суд, но и прощать просрочку не намерены, предложите внести в допсоглашение пункт об уплате неустойки за нарушение сроков, которое допустили строители.
Так застройщик поймет, что с вами можно вести переговоры, и наверняка предложит компромиссный вариант, чтобы вам не пришлось идти в суд. Скорее всего, неустойка будет меньше той суммы, которую вы получили бы, обратившись в суд.
Но и нервов вы потратите намного меньше.
Помните: застройщик должен отвечать за нарушения. Ваше законное право спросить с него за них.
Расторгать или не расторгать договор
Если застройщик задержал окончание строительства на 2 месяца и более, то вы можете расторгнуть договор. Это право дает дольщику закон — 214-ФЗ.
Трезво оцените свою готовность ждать конца строительства и посчитайте реальный срок сдачи дома. Если вы живёте на съёмной квартире, то каждый месяц просрочки ударяет по вам вдвойне.
Расходы на съёмное жилье можно будет взыскать с застройщика, но для этого нужно с самого начала тщательно собирать все документы (договор найма жилья, заполненную платёжную ведомость, в которой хозяин квартиры расписывается в получении денег, или другие доказательства того, что вы платили за найм). Кроме того, нужно будет доказать, что у вас не было других вариантов, кроме как жить всё время ожидания в съёмной квартире. Если вы арендуете жильё, а свою квартиру при этом сдаёте, то лучше на компенсацию не рассчитывать.
Если вы не верите, что застройщик возместит вам расходы на съёмное жилье, да и вообще потеряли в него веру, подумайте о расторжении договора. Возможно, этот вариант будет выгоднее остальных.
Расторгаем договор и требуем деньги, проценты и компенсацию
Итак, вы не хотите ждать, пока застройщик достроит дом и сдаст его в эксплуатацию, и решили прекратить отношения с ним. Что делать?
Официально уведомить застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора. В письме нужно сослаться на часть 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, написать, что вы в одностороннем порядке отказываетесь от исполнения договора, и обязательно указать, какой именно договор расторгается.
Впишите в уведомление все реквизиты договора: дату, номер, данные о государственной регистрации. Обычно отметка с датой и номером регистрации ставится прямо на договоре. Такое уведомление нужно отправить заказным письмом с описью вложения. С того дня, когда вы отправили письмо, договор считается расторгнутым.
Что можно потребовать с застройщика при расторжении договора?
Возврат денег по договору.Застройщик обязан вернуть вам всё, что вы заплатили за будущую квартиру, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если вы забыли или растерялись и не направили застройщику требование о возврате денег, по истечении 10 дней застройщик должен сам зачислить эти деньги на депозит нотариуса и известить вас об этом.
Проценты за пользование деньгами.За то, что застройщик строил дом на ваши деньги, но так ничего для вас и не построил, ему придется заплатить проценты.
Ведь практически он брал у вас займ на строительство и пользовался вашими средствами просто так.
Проценты рассчитываются так: с даты перечисления денег застройщику и до момента их возврата начисляется по 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день. Расчёты производятся на основе ставки ЦБ на дату возврата денег.
Например: 3 января 2015 года вы перечислили застройщику 3 500 000 рублей, а 1 января 2018 года должны были получить ключи от квартиры, но что-то пошло не так.
5 сентября 2018 года вы решаете расторгнуть договор и потребовать назад свои деньги с процентами, о чём и пишете застройщику, который возвращает вам деньги на следующий день.
Это означает, что он пользовался вашими деньгами с 3 января 2015 по 6 сентября 2018 года, то есть 1343 дня. Ставка ЦБ РФ на 6 сентября составляла 7,25%.
3 500 000 × 1343 × 7,25% × 1/150 = 2 271 908, 33 рубля
Эту сумму строители должны заплатить сверх возвращенных 3,5 миллионов рублей. То есть всего вы получите более 5,7 млн рублей.
Посчитайте, сколько застройщик должен вам за просрочку. Возможно, стоит получить с него эти деньги и купить на них готовую квартиру вместо того, чтобы ждать окончания строительства.
Если вы не потребовали проценты после расторжения договора, застройщик всё равно должен их перевести на депозит нотариуса, как и в случае с возвратом уплаченной стоимости квартиры по договору.
Компенсация морального вреда.
Если вам не удалось разрешить ситуацию полюбовно, подавайте на застройщика в суд. Тут можно не стесняться и потребовать не только возврата денег и процентов.
Просите в исковом заявлении компенсацию морального вреда и оплату штрафа за отказ от добровольного исполнения обязательств. Такие права даёт покупателю закон: в этом случае, помимо закона о долевом строительстве, на вашей стороне будет ещё и закон «О защите прав потребителей».
Судебные издержки застройщик тоже должен будет возместить, включая оплату работы вашего представителя в суде.
Если вы хотите дождаться свою квартиру
Вы хотите именно эту квартиру и готовы её подождать. Что можно потребовать от застройщика в этом случае?
Неустойка. Она рассчитывается почти так же, как и проценты при расторжении договора. Только такая неустойка (пени) начисляется не с даты оплаты квартиры, а с той даты, когда застройщик должен был передать вам квартиру.
Возьмем тот же пример: 1 января 2018 года квартиру застройщик не передал вам квартиру и не подписал с вами никакого дополнительного соглашения о переносе сроков. К 6 сентября 2018 года с него можно потребовать неустойку за 248 дней просрочки:
3 500 000×248×7,25% х 1/150 = 419 533, 33 рубля.
Важно помнить: если вы по каким-то причинам не смогли принять квартиру, и застройщик сможет это доказать, то получить неустойку не получится. Например, за время стройки вы переехали и не знали, что на старый адрес пришло письмо об окончании строительства. В этом случае застройщик, спустя какое-то время, может посчитать квартиру принятой в одностороннем порядке.
Компенсация морального вреда.
Компенсацию морального вреда можно потребовать независимо от того, расторгли вы договор или нет, но нужно доказать, что вы страдали из-за действий застройщика.
Без расторжения договора страданий может быть даже больше, а компенсация — выше. На очень большие суммы рассчитывать не стоит. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2 до 30 тысяч рублей.
Возмещение убытков. Такое право дает дольщику закон «О защите прав потребителей». Убытками считаются все расходы, которые вы понесли из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя: аренда жилья, хранение вещей на платных складах и т. д. Главное, чтобы вы смогли это доказать и обосновать.
Убытки включают в себя и так называемую упущенную выгоду, т. е. доходы, которые вы должны были бы получить, если бы квартиру вам сдали в срок. Например, если вы планировали её сдавать и даже подписали предварительный договор.
На практике обосновать и подтвердить упущенную выгоду ещё сложнее, чем расходы, поэтому сосредоточьтесь на доказательствах ваших реальных затрат: сохраняйте все документы, которые можно предъявить застройщику.
Посчитайте все деньги, которые вы потратили из-за просрочки строителей, вычислите размер неустойки, оцените размер ваших моральных страданий и напишите застройщику официальную претензию.
К претензии приложите все расчёты, копии чеков, договоров, счетов и других документов, по которым вы считали расходы, и отправляйте их по адресу места нахождения застройщика. Заказным письмом, с описью вложений.
Адрес застройщика лучше проверить и в договоре, и на сайте налоговой.
Если в договоре написано, что у застройщика есть «юридический» и «почтовый»/«фактический» адрес, отправьте свою претензию и туда и туда — чем раньше юристы застройщика получат ваши требования, тем быстрее они примутся за решение ситуации. Оставьте в претензии свой телефон или электронный адрес, чтобы с вами могли оперативно связаться.
Если застройщик получил вашу претензию и никак не отреагировал или отреагировал не так, как бы вам хотелось, — подавайте на него в суд. В суде вы сможете потребовать не только неустойку, убытки и компенсацию морального вреда, но и добавить в исковое заявление штраф за отказ от добровольного исполнения обязательств. Судебные издержки тоже оплатит застройщик, если вы выиграете процесс.
Заключение
На самом деле просрочка — это страшный сон застройщика, ведь закон полностью на стороне дольщика. Компания, которая дорожит своей репутацией и давно работает на рынке, уже скорее всего выработала несколько сценариев на случай форс-мажора и сама попытается решить с вами всё полюбовно. Ведь возвращать деньги, платить проценты и выплачивать компенсации за ущерб — совсем не в её интересах.
Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей
ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке, но и здесь возможны проблемы. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы максимально снизить риски.
gpointstudio/Fotolia
Сдача дома затянулась, что делать?
Любой покупатель жилья начинает волноваться, когда застройщик оттягивает сроки сдачи дома. Приходится менять планы, особенно если вы живете в съемной квартире. Вот несколько советов для будущих новоселов.
akf/Fotolia
Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?
Как можно расторгнуть договор, не теряя денег? В договоре прописано, что при расторжении снимаются проценты. Является ли это нарушением прав потребителя? Обязаны ли вернуть всю сумму?
sunnytoys/Fotolia
Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?
Какие права есть у дольщика, если застройщик переносит срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и уведомляет об этом за два месяца?
hakase420/Fotolia
5 признаков того, что новостройка стала долгостроем
5 основных признаков, по которым можно понять, что новостройка уже превратилась в долгострой или вот-вот им станет.
p a w e l/Fotolia
Банкротство застройщика: что делать дольщикам?
Хуже затянутых сроков строительства только банкротство застройщика. Что в таком случае может предпринять дольщик?
Alex/Fotolia
Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?
Квартира куплена по ДДУ в одном из недостроенных домов. Нужно ли писать заявление арбитражному управляющему для внесения в список кредиторов? В какую очередь кредиторов входят дольщики, если застройщик готовится к банкротству?
vadim70 ovthinnikov/Fotolia
Как расторгнуть договор паевого взноса и вернуть всю сумму?
Можно ли разорвать договор ЖСК и вернуть всю сумму, если застройщик перенес срок сдачи?
serg11/Fotolia
Верховный суд обязал застройщиков платить неустойку за срыв сроков
Верховный суд пояснил, каким образом может взыскиваться неустойка со строительной компании, сдавшей дом в эксплуатацию не вовремя.
FikMik/Fotolia
С чем связаны массовые переносы сроков строительства в россии?
Почему застройщики в России массово переносят сроки строительства домов? Есть ли похожая ситуация в других странах?
a_korn/Fotolia
Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?
Россия — далеко не единственное место, где сроки строительства затягиваются. О том, как обстоят дела с соблюдением обязательств у застройщиков в Германии, и о главной причине задержек со сдачей объектов рассказывает специалист, работающий в этой стране.
pure-life-pictures/Fotolia
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.