Если должник не выполняет свои обязательства по кредитному договору, то банк может начать процедуру обращения взыскания на имущество, которое находится в залоге, как один из предусмотренных законом метод защиты своих финансовых интересов.
В этой публикации мы подробно разберем, во-первых, что представляет и каков порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге банка; а во-вторых выясним, в каких случаях должник по закону имеет право не выполнять обязательства, взятые на себя ранее при подписании кредитного договора.
Когда производится обращение взыскания на имущество должника?
В кредитной практике возникает множество ситуаций, когда должник ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства, поэтому на законодательном уровне в целях защиты прав кредитора и защиты его интересов была предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге (Статья 237 ГК РФ).
[offerIp]
Однако, в соответствии со ст.
348 Гражданского кодекса предусматривается, что обращение взыскания на имущество должника нельзя применить в том случае, если нарушение должником обязательств было незначительным, а размер требований держателя кредита по факту не сопоставим со стоимостью имущества. Данная статья защищает заемщика невзирая на тот факт, что по сути он является виновным в невыполнении возложенных на него обязательств, при этом ряд условий должны быть соблюдены:
- Должник просрочил выплату по обязательству на срок, не превышающий три месяца;
- Сумма задолженности меньше 5 процентов от стоимости находящегося в залоге имущества, например, залоговая квартира стоит 1 000 000 рублей, а задолженность должника составляет всего 49 000 рублей, что меньше 5% (50000 рублей).
Как происходит оценка заложенного имущества должника?
Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:
- Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.
- Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).
- Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.
В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.
Обращение взыскания на заложенное имущество по кредитному договору
Многие российские граждане пользовались кредитные средствами банка под залог имущества, и порой это вызывало некоторые проблемы. Чаще всего залогом выступает автомобиль или недвижимое имущество в виде квартиры или загородного дома. Предлагаем подробно ознакомиться с действиями банковских сотрудников в случае непогашения кредита должником.
Если заемщик (или его поручитель) не вносит очередной платеж три месяца подряд, либо более трех раз за год допускает просрочки, то банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, что сумма просрочки может быть несущественной. Есть два пути выхода из сложившейся ситуации:
- Внесудебный, когда стороны встречаются и оговаривают порядок погашения задолженности. Это может быть рассрочка, продление срока выполнения обязательства, реструктуризация долга, рефинансирование и тд;
- Подача банком искового заявления в суд. Запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика.
Ситуации бывают разные, но основные условия сделки прописаны в кредитном договоре, который перед подписанием следует для начала внимательно изучить. Если в документе участниками сделки оговорено условие о том, что стороны будут решать возникшие разногласия без обращения в суд, то сотрудники банка первоначально будут использовать именно этот путь выхода из проблемной ситуации.
- При этом обе стороны кредитной сделки после образования просрочки имеют право подписать дополнительное соглашение о том, что все спорные вопросы они будут решаться без привлечения судебных органов, такое решение закон не запрещает.
- Давайте разберемся, какой последовательности придерживается банк при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге:
- Первоначально ведется работа с должником. Его ставят в известность о сумме задолженности и сроках погашения.
- Далее ему направляется письмо о том, что процедура обращения взыскания на заложенное имущество запущена.
- Должник обязан передать банку по акту приема передачи предмет залога.
- Сотрудник банка уведомляет должника о времени и месте проведения торгов по реализации заложенного имущества.
- Если торги признаются состоявшимися, то задолженность перед банком удерживается с вырученной суммы. Также полученные от продажи залогового имущества должника деньги расходуются на выплату вознаграждения организатору торгов. Если после этих выплат остаются какие-либо средства, то они будет возвращены должнику.
- В случае если торги признаны несостоявшимися, то банк имеет право в десятидневный срок приобрести данное залоговое имущество и зачесть свои требования в сумму покупки (здесь стоит обратить внимание на стоимость, по которой банк зачтет имущество в счет долга).
- Когда банк не желает выкупать объект, находящийся в залоге, после первых несостоявшихся торгов, то через месяц по закону должны быть проведены повторные торги.
- Если же и вторые торги не увенчались успехом, банк в течение 30 дней имеет право купить заложенное имущество, но его стоимость будет на 25% ниже его стоимости на первых торгах. Если же банк отказывается от покупки и на этот раз, тогда залог прекращается.
Перед тем, как выбрать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, банк первоначально направляет должнику претензию, где указано, что в случае неисполнения должником своих обязательств, дело будет направлено в суд. После этого исковое заявление от кредитора передается в суд, который должен вынести решение об обращении взыскания задолженности на имущество должника, находящееся в залоге.
Какой порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот:
- Судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе).
- Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.
На этапе реализации залогового имущества на торгах события могут развиваться следующим образом:
- Если имущество было благополучно реализовано на торгах, полученная сумма идет на погашение задолженности перед кредитором и оплату услуг устроителей аукциона. Если деньги после этого остались, они будут возвращены должнику. В случае, когда денег после реализации имущества на покрытие вышеперечисленных пунктов не хватило, то оставшийся долг будет погашен из другого имущества должника;
- Торги признаются несостоявшимися, и поэтому кредитору в течение десятидневного срока будет предложено выкупить залоговое имущество должника, включив в него имеющийся долг;
- Если кредитор отказывается от выкупа, то будут проводиться повторные торги, спустя 30 дней;
- Повторные торги признаны несостоявшимися. Кредитор получает еще одно предложение о выкупе заложенного имущество, но цена его будет на ¼ меньше суммы, заявленной на первых торгах;
- Если кредитор от покупки имущества со скидкой отказывается, то залог прекращает свое действие.
Если разобраться детально, процедура реализации имущества почти не отличается от внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Разница есть только одна: если используется внесудебный порядок, то вопросами реализации имущества занимается банк, а если дело рассматривалось судом, то исполнитель – судебный пристав.
Какие могут возникнуть проблемы при обращении взыскания на залоговое имущество?
Кредиторы и заемщики должны понимать, что при обращении взыскания на залоговое имущество они могут столкнуться с рядом проблем, поэтому о них надо знать заранее, чтобы вовремя предупреждать их:
- Первоначальная задача – оценка имущества должника перед реализацией. Оценку рекомендуется делать заблаговременно (перед тем, как имущество пойдет на торги), так как на данном этапе могут возникнуть конфликтные разногласия с должником из-за того, что специалисты при вычислении стоимости имущества используют различные показатели.
- Работа организаторов торгов должна быть оплачена – стоимость их услуг составляет 3% от суммы, которая будет выручена от продажи заложенного имущества. Учитывайте, что, если вырученной суммы будет недостаточно на оплату услуг организаторов торгов, то придется за это платить держателю залога.
- Суд имеет право предоставить отсрочку продажи принадлежащего должнику имущества – срок составляет 12 месяцев. Но здесь есть немаловажный для должника момент – несмотря на отсрочку, он обязан выплачивать штрафы, неустойки и проценты по кредиту, возникшие из-за его недобросовестности в период погашения кредита. Конечно же, со стороны законодателя, не совсем гуманная мера, и сложно ответить, в чью пользу можно трактовать данное положение. Остается лишь надеяться, что за этот период должник изыщет резервы для уплаты долга, чтобы его имущество впоследствии не ушло «с молотка».
- Если кредитор пошел на внесудебное разрешение сложившейся ситуации, и для оценки имущества привлекался профессиональный оценщик, то стоимость объекта залога на первых торгах должна быть не менее 80% суммы, которая зафиксирована в акте оценки.
- В случае если решение о реализации заложенного имущество принято, то должника должны уведомить об этом не позднее, чем за 10 дней до начала первоначальных торгов. Если это правило было нарушено, то торги можно будет признать несостоявшимися.
- Многих волнует такой исход событий: торги признали несостоявшимися, кредитор не желает выкупать имущество заемщика, и в итоге договор залога прекращает действовать. Что же тогда происходит с долгом? Вот именно этим положением права кредитора косвенно нарушаются.
- В любом случае должника должны уведомить при обращении взыскания на заложенное имущество. В противном случае, каким образом он сумеет передать держателю кредита документы для реализации имущества на торгах?
- На основании потенциальных проблем, приведенных выше, рекомендуется внимательно изучить текст договора залога и прочитать нормы действующего законодательства, чтобы в дальнейшем не пришлось сталкиваться с подобными сложностями.
- В заключении можно отметить, что обращение взыскания на заложенное имущество является процедурой в российском законодательстве, в которой есть масса противоречий.
- Хотя в нормативных правовых документах предоставлено пошаговое и детальное описание процедуры, в реальной практике кредиторам и должникам приходится сталкиваться с проблемами, которые довольно часто приходится разрешать с помощью суда.
Вам также может понравиться
Обращение взыскания на заложенное имущество через нотариуса
Кредитор может обратить взыскание на имущество, находящееся в залоге, при значительном нарушении должником обеспеченных обязательств.
При этом используется два способа: получение судебного решения и обращение взыскания на заложенное имущество через нотариуса, который вправе совершить исполнительную надпись на договоре залога, что приравнивает его к исполнительному листу.
Внесудебный порядок занимает меньше времени, значительно проще для залогодержателя, но может быть применен при соблюдении определенных законом условий.
Основания для обращения взыскания на имущество
Поводом для начала процедуры может послужить систематическое нарушение сроков внесения оплаты по кредиту, обеспеченному залогом и большая сумма задолженности. Согласно ст.348 ГК РФ, ст. 54.1 закона об ипотеке, незначительным нарушением является наличие одновременно двух обстоятельств:
-
сумма долга меньше 5% от стоимости объекта, находящегося в залоге;
-
просрочка уплаты не превышает 3-х месяцев.
Поскольку законом установлено понятие «незначительного» нарушения исполнения обязательств, то отсутствие хотя бы одного из условий переводит задолженность в категорию «значительных». Например, размер долга более пяти процентов, а период неуплаты два месяца. В таком случае требование кредитора будет считаться законным и соразмерным стоимости заложенного имущества.
Кроме того, есть дополнительное условие для признания долга залогодержателя значительным. Если договором предусмотрено периодическое внесение платежей в счет погашения обязательств, а такие обстоятельства имели место более 3-х раз в течение года. В этом случае размер задолженности и периоды просрочки не имеют значения.
Внесудебный порядок обращения взыскания
Судебное разбирательство по поводу взыскания долгов — длительная и затратная процедура, как правило, длящаяся несколько месяцев.
В то же время, обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса позволяет залогодержателю уже через неделю подать документы в службу судебных приставов.
Кредитор может обратиться в нотариальную контору за совершением надписи в том случае, если договором или соглашением предусмотрена возможность инициировать процедуру взыскания через нотариуса, что следует:
- из условий договора залога, в том числе ипотеки (ст. 339, 349 ГК РФ, ст. 56 закона об ипотеке);
- из положений договора, которые обусловили возникновение ипотеки (например, купля-продажа с рассрочкой платежа);
- из условий закладной, если именно обеспечивает права залогодержателя;
- из отдельно заключенного соглашения (в договоре не предусмотрен, а залог возник в силу закона).
При этом договор, соглашение, закладная должны быть удостоверены в нотариальном порядке (п. 6, ст. 349 ГК РФ). Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 94 закона о нотариате и ст.78 закона об исполнительном производстве. В них должны присутствовать положения о способе реализации заложенного имущества и порядке определения начальной продажной цены.
Процедура возможна только в судебном порядке, когда:
-
в залоге находится единственное жилое помещение, где проживает залогодатель и его семья;
-
имущество заложено два или более раза и договоры содержат неодинаковые условия обращения взыскания;
-
залогодатель признан безвестно отсутствующим;
-
предмет залога представляет собой художественную или иную общественную ценность.
В случаях, когда имуществом были неоднократно обеспечены обязательства у разных кредиторов, залогодержатель, имеющий право обратить на него взыскание через исполнительную надпись нотариуса, может сделать это, если достигнет соглашения с другими кредиторами.
Какие документы кредитор представляет нотариусу
Залогодержатель, намеренный обратить взыскание на имущество в залоге, обращается в нотариальную контору с просьбой совершить исполнительную надпись и представляет следующие документы.
-
Непосредственно договор, обязательство по которому обеспечено залогом имущества; он может быть в простой письменной форме, если к нему отдельно составлено соглашение или закладная. Однако если условие о внесудебном порядке взыскания залога прописано в основном договоре, он должен быть нотариально удостоверен.
-
Залоговый договор, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога, удостоверенные нотариусом.
-
Расчет суммы, которую не выплатил должник. Он должен быть подписан руководителем организации или залогодержателем — физическим лицом.
-
Заявление о начальной цене реализации заложенного имущества согласно условиям договора. Так, если им предусмотрена независимая оценка, должен быть представлен соответствующий отчет.
Обратите внимание! Когда инициируется обращение взыскания на денежные средства через нотариуса, список необходимых документов для совершения исполнительной записи нотариусом перечислен в ст. 91.1 закона о нотариате.
В том числе он включает квитанцию (иное подтверждение) о том, что залогодержатель направил должнику уведомление о начале процедуры взыскания не позднее, чем за 14 дней до обращения в нотариальную контору. В случае обращения взыскания на имущество это не обязательно (ст.
94.1 «Основ …). Нотариус сам предупреждает должника.
Порядок действий нотариуса
При обращении залогодержателя со всеми необходимыми документами нотариус производит следующие действия.
-
Направляет залогодателю (должнику) письмо с предложением в 7-дневный срок исполнить обязательства перед кредитором.
В нем указывается информация о наличии обязательства, договоре, расчет задолженности, порядок реализации заложенного имущества и первоначальная цена продажи.
Должник предупреждается о том, что при отсутствии документов об исполнении обязательства на договоре будет совершена исполнительная надпись.
-
По истечении 14 дней со дня, когда залогодатель должен был получить уведомление, и при отсутствии должного ответа, нотариус совершает надпись и направляет залогодателю копию договора.
После этого залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества любым способом, предусмотренным ст. 350.1 ГК РФ, ст. 56, 57 закона об ипотеке. Он может самостоятельно реализовать предмет залога, либо подать ходатайство в службу судебных приставов о проведении процедуры в рамках исполнительного производства.
Отмена обращения взыскания через нотариуса
Одно из основных условий совершения исполнительной надписи нотариусом — отсутствие судебного спора между должником и кредитором по поводу предъявленных требований.
Кроме того, он учитывает наложенные законом запреты по обращению взыскания на имущество во внесудебном порядке.
Таким образом, он не проставит исполнительную надпись (приостановит процедуру), если получит от должника документы (копии) о том, что:
-
на залог по закону можно обратить взыскание только в судебном порядке (например, единственное жилье, наложен мораторий ввиду рассмотрения дела о банкротстве);
-
все обязательства перед залогодержателем погашены (не учитывается внесение очередного платежа по графику);
-
судом принято его исковое заявление по поводу оспаривания требований кредитора и (или) приняты обеспечительные меры в отношении заложенного имущества.
Если перечисленные документы не представлены, исполнительная надпись на договоре будет совершена и обращение взыскания на предмет залога будет законным. Должнику нужно различать свое несогласие с действиями кредитора и нотариуса.
Не имеет особого смысла оспаривать незаконность надписи и требовать ее отмены в судебном порядке. Хотя закон допускает оспаривание действий нотариуса в порядке ст.
37 ГПК РФ, при этом заявление в суд нужно подать в течение 10 дней с момента, как должнику стало известно о совершенном нотариальном действии.
Ошибки залогодателей при обращении в суд
-
В одном исковом заявлении должник предъявляет требования к кредитору и нотариусу. Например, он может требовать признания недействительным договора залога или конкретно пункта о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Одновременно просит об отмене исполнительной надписи нотариуса.
Первое требование рассматривается в порядке искового производства по обычным правилам гражданского суда. В свою очередь, спор с нотариусом разрешается в порядке главы 37 ГПК РФ. Там установлены другие сроки обращения, заявление надо подавать по месту нахождения нотариуса и так далее.
В результате требование к залогодержателю могут удовлетворить, а к нотариусу отказать.
-
Наиболее распространенный повод для оспаривания взыскания залогового имущества через нотариуса — неполучение должником извещения из нотариальной конторы. Причины выдвигаются разные: смена места жительства, длительное нахождение в командировке и так далее. Суды стоят на позиции, обозначенной в следующих нормативных актах:
- сообщение считается полученным, если адресат не ознакомился с ним по причине уклонения от получения на почте или от курьера (ст. 165.1 ГК РФ);
- моментом получения уведомления считается дата вручения уведомления о заказном письме почтальоном, другим оператором связи, в том числе с указанием об отказе от его получения (ст. 55.2 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998).
Выводы
Обращение взыскания на имущество в залоге через нотариуса — удобный и быстрый способ удовлетворения требований кредитора.
Однако возможность его применения должна быть прописана в основном договоре или дополнительном соглашении с должником, которые удостоверяются нотариально.
После совершения исполнительной надписи документ можно немедленно отправлять в ССП или приступить к реализации залога любым способом из предусмотренных статьей 350.1 ГК РФ.
Вам может быть интересно:
Топ 3 способа как вывести имущество из залога в банке
Обеспечение кредитной сделки предполагает предоставление заемщиком гарантий по выполнению обязательств, полученных согласно договору. В качестве обеспечения можно использовать поручительство третьих лиц и залог ликвидного имущества.
Обременение имеет смысл при оформлении долгосрочных займов на выгодных условиях. Например, приобрести в ипотеку недвижимость или взять кредит на покупку транспортного средства сейчас можно после предоставления залога. Как правило, для обеспечения используется полученное взаймы имущество.
Лучшее предложение по ипотеке:
%offer_id=2001325%
Лучшее предложение по автокредиту:
%offer_id=2001953%
Если с погашением задолженности у залогодателя возникнут существенные проблемы, в частности несколько просроченных платежей, кредитор получит возможность принудительно взыскать долг. Заложенное имущество сначала будет оценено, затем конфисковано и выставлено на продажу. Полученная после реализации материальных активов выручка идёт на погашение кредита. Оставшаяся сумма передается должнику.
Внимание! Чтобы не допустить просрочку по кредитам, рекомендуем воспользоваться сервисом подписки на кредитные сигналы от Юником24.
Всего за 1 рубль вы получите надежного помощника, который будет информировать вас о платежах по кредиту, просрочках, доступному кредитному лимиту и многие другие полезные уведомления! Но самое главное — он уведомит вас, если кто-то будет оформлять на вас кредит без вашего ведома!
Законные способы вывода имущества из-под залога
Все параметры обеспечения кредита стороны согласовывают на этапе подписания договора займа. Расторгнуть сделку можно только при наличии веских оснований. К тому же есть несколько легальных методов, позволяющих избавиться от обеспечения по кредитному договору.
Схема 1: Замена предмета залога
Предоставленное в качестве обеспечения имущество с согласия кредитора можно заменить на равноценный по стоимости актив.
Если часть задолженности погашена, допускается вариант с заменой на предмет, который будет дешевле исходного залога.
Альтернативное имущество должно принадлежать лично заемщику и находится в безукоризненном техническом состоянии. Понадобится также произвести оценку и оформить страховой полис.
В чем выгода для заемщика?
Своевременное изменение предмета залога позволит заемщику защитить ценное имущество. По действующему законодательству кредиторы не имеют права требовать взыскание задолженности за счет продажи единственно жилья, если недвижимость не обременена по договору.
Схема 2: Расторжение или признание договора недействительным
Снятие обременения возможно в случае прекращения действия договора на законных основаниях. Расторгнуть или оспорить соглашение удастся при условии выполнения множества требований. Перечень веских оснований и предпосылок к признанию договора недействительным ощутимо ограничен во избежание мошенничества.
Договор теряет юридическую силу в случае:
-
Признания сделки недействительной через суд, если соглашение было достигнуто с нарушением закона.
-
Расторжения по согласию сторон или при отказе от кредита на протяжении 14 дней с момента заключения сделки.
-
Досрочного погашение задолженности.
Процедура признания договора недействительным распространяется на документ, регулирующий как процесс кредитования в целом, так и предоставление залога в частности. Оспаривание соглашения – продолжительный и затратный процесс, который принесет результат только при наличии определенных предпосылок.
Расторгнуть договор во время периода в 14 дней с момента подписания можно без последствий, однако далеко на каждый заемщик знает о подобной возможности. В итоге стороны вынуждены искать компромисс во избежание дополнительных расходов.
Как оспорить договор?
Признать договор недействительным может суд первой инстанции. В случае успешного оспаривания сделки, использованное для обеспечения имущество будет выведено из-под залога.
Во время судебных разбирательств заемщику придется доказать с помощью документов и свидетельств очевидцев наличие веских оснований для признания соглашения недействительным.
Банк затребует возврат полной суммы выданного кредита.
Оспорить можно договор, который:
- Содержит грубые ошибки, в том числе опечатки и расхождения с фактическими данными.
- Включает скрытые платежи, необоснованные штрафы или нарушающие закон условия.
- Подписан без разрешения органов опеки с нарушением прав несовершеннолетнего ребенка.
Признание недействительным основного обязательства можно оспорить, обратившись в апелляционный суд. Тем не менее банки, потерпев один раз неудачу, зачастую отказываются от дальнейших претензий.
Клиенты все равно обязаны вернуть полученные взаймы деньги за вычетом сделанных ранее выплат на протяжении 30 дней после окончания суда.
Кредитор остается в выигрыше даже при условии признания договора недействительным.
Как расторгнуть договор?
Если при заключении соглашения не нарушены права потребителя и нормы законодательства, оснований для его оспаривания отсутствуют. Обращение в суд не имеет смысла. Иск будет отклонен. Однако стороны обязаны при подписании будущего договора обсудить предпосылки к расторжению сделки, указав их в тексте документ.
Инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества обычно выступает заемщик. Кредитор может дать свое согласие или отклонить требование. Если стороны не достигнут компромисса, к решению вопроса придется привлечь суд первой инстанции.
Основания для расторжения договора:
-
Отказ клиента от дальнейшего сотрудничества в течение 14 дней с момента заключения кредитной сделки.
-
Нарушение условий соглашения или невыполнение возложенных обязанностей одной из сторон.
-
Существенное изменение обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении сделки.
В случае расторжения договора клиент обязан погасить кредит с начисленными за время действия соглашения процентами.
Пять схем вывода имущества из-под залога. Как защититься залогодержателю
Суды выявили пять популярных схем, которые используют залогодатели, чтобы вывести имущество из-под залога. В статье разобрали каждую из них и дали советы, как защититься залогодержателю от недобросовестных должников.
Меняют параметры предмета залога
Публичность сведений об обременении имущества помогает оспорить аргументы о добросовестности как должника, так и его доверенных контрагентов, которые участвуют в схеме по выводу активов.
Часто недобросовестные должники-залогодатели, чтобы невозможно было взыскать предмет залога, вносят изменения в заложенное имущество. Например, расширяют площадь недвижимости или меняют ее этажность.
Должники считают, что обременение в отношении такой недвижимости прекратилось. Они аргументируют это так: переданного объекта фактически нет.
Следовательно, и залог в отношении такого имущества невозможен.
Пример: должник обратился с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки жилого дома и земельного участка. Залогодатель указал, что предмет ипотеки — трехэтажное здание стало впоследствии четырехэтажным, а заложенную землю позднее объединили со смежным участком.
Первая инстанция и апелляция удовлетворили исковые требования. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов. Он указал, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяют фактом госрегистрации такого обременения, а не соответствием предмета ипотеки его параметрам в ЕГРН.
Какой довод защитит залогодержателя
Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели заложенного имущества.
Залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом заменить либо восстановить предмет залога.
Такие доводы принимают суды, и на их основании защищают законные интересы залогодержателя в отношении измененного предмета залога.
Утверждают, что имущество выбыло из собственности
Имущество, которое находится в залоге у кредитора-залогодержателя, может выбыть из собственности залогодателя. Например, когда сделку, на основании которой должник приобрел имущество, признали недействительной. При таких обстоятельствах права залогового кредитора будут противопоставлять правам стороны недействительной сделки.
Суды защищают право залога, которое принадлежит добросовестному залогодержателю. Например, Верховный суд указывал: поскольку спорный объект выбыл из владения первоначального собственника по его воле, последующее признание сделки по отчуждению такого имущества недействительной не может затрагивать залоговых прав залогодержателя.
Какой довод защитит залогодержателя
Если залогодержатель не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения имущества, право собственности на которое зарегистрировали за залогодателем, то новый собственник должен нести обязанности залогодателя. Недействительность сделки, на основании которой залогодатель приобрел имущество, не прекращает залог. Добросовестный залогодержатель в этом случае сохранит обеспечение.
Ссылаются на ранее заключенное соглашение о прекращении залога
Если залогодержатель получил права от иных лиц, например, по уступке, залогодатель может заявить такой довод: несмотря на запись в ЕГРН о залоге, он и предыдущий залогодержатель решили прекратить залог.
В этом случае соглашение о расторжении ипотеки прекращает залоговые отношения, только если стороны вместе обращались в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
Если они этого не сделали, то ссылки недобросовестного должника — залогодателя на ранее заключенное соглашение о прекращении залога не могут быть основанием, чтобы снять обременение с имущества.
Какой довод защитит залогодержателя
Соглашение без обращения в регистрирующий орган не может быть основанием признать отсутствующим обременение спорного имущества. В ином случае это будет нарушением прав добросовестного последующего залогодержателя, который изучил выписку из ЕГРН и не обнаружил оснований считать залог прекращенным.
Указывают, что недостроенная недвижимость на заложенном участке не обременена
По общему правилу при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на здание или сооружение, которое находится или строится на этом участке.
При этом должники часто не регистрируют такую недвижимость даже как объект незавершенного строительства.
В этом случае залогодатели ссылаются на то, что недостроенная недвижимость — не объект гражданских прав, значит, не может быть и предметом залога.
Если залог не зарегистрировали и заявление на такую регистрацию не подали, то права залогодержателя у кредитора не возникли
Чтобы избежать негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований, суд вправе признать их обеспеченными залогом на незарегистрированный объект. При этом в отношении этого объекта нужно представить достаточные доказательства, что он соответствует признакам недвижимого имущества без учета регистрации.
Какой довод защитит залогодержателя
Если нет регистрации на заложенный объект недвижимого имущества, это не основание признать залог отсутствующим. В одном деле Верховный суд признал возможность залога незарегистрированного объекта недвижимости.
Затягивают проведение торгов
Должники могут долго реализовывать имущество, для этого они затягивают торги. Такие действия влекут значительные потери для кредитора. В этом случае он вправе требовать возмещения причиненных убытков, даже если внешне действия залогодателя выглядят правомерными.
Залогодатели часто обращаются в суд с необоснованным заявлением о принятии обеспечительным мер. По этой причине возможность провести торги по продаже заложенного имущества суд может временно заблокировать.
Пример: должнику удалось затянуть торги на девять месяцев с помощью обеспечительных мер. Банк обратился в суд с заявлением о взыскании компенсации.
Три инстанции отказали заявителю. Они решили, что обращение с ходатайствами о принятии обеспечительных мер нельзя рассматривать как противоправное поведение. Тот факт, что впоследствии суды отказались удовлетворить требования должника, в обеспечение которых налагали ограничения, не свидетельствует о его недобросовестности.
Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. В споре о взыскании убытков или выплате компенсации в связи с обеспечением иска не нужно доказывать виновность лица, которое просило наложить обеспечительные меры.
Какой довод защитит залогодержателя
Права возместить убытки от обеспечительных мер либо получить компенсацию основаны на положениях пункта 3 статьи 1064 ГК и возникают в силу прямого указания закона — статьи 98 АПК. Поэтому потери кредитора — залогодержателя в аналогичных случаях можно возложить на должника — залогодателя, даже если напрямую не было его виновных действий.
Статья подготовлена с использованием материалов журнала «Корпоративный юрист»
Вс разъяснил нюансы обращения взыскания на заложенное имущество при неисполнении основного обязательства
Судебная коллегия по гражданским спорам Верховного Суда вынесла Определение № 4-КГ20-22-К1 по спору о взыскании заложенного имущества при неисполнении должником основного обязательства.
В марте 2017 г. Дмитрий Горбачёв и компания YUCATAN SHIPPING COMPANY LTD заключили мировое соглашение, в котором организация подтвердила наличие задолженности перед гражданином на сумму в 455 тыс. долл. США.
Помимо прочего, задолженность подтверждалась договором уступки требования между первоначальным кредитором в лице компании РАТЕК INDUSTRY А.G. и Евгением Горбачёвым от 26 декабря 2016 г.
, а также заявками должника на поставку топлива, судовыми бункерными расписками и счетами на оплату.
В п. 2.1. мирового соглашения значилось, что должник признает имеющийся перед кредитором долг, вытекающий из поставок судового топлива, и обязуется погасить его не позднее 1 октября 2017 г.
Впоследствии срок погашения задолженности был перенесен на 1 октября 2018 г.
Условия также предусматривали исполнение обязательств заемщика залогом жилого дома и земельного участка, принадлежащих на праве собственности генеральному директору должника Феликсу Моргулису и его супруге.
В апреле 2017 г. Дмитрий Горбачёв заключил с каждым из супругов Моргулис договоры о залоге последними по 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. Согласно п. 1.4 каждого из договоров на дату их подписания предмет залога оценивается сторонами в 13 млн руб.
Впоследствии кредитор обратился в суд с иском к Феликсу и Виктории Моргулис об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих исковых требований Дмитрий Горбачев указал, что должник не исполнил обязательства в установленный мировым соглашением срок.
Три судебные инстанции отказали в удовлетворении иска под предлогом того, что обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, а в рассматриваемом деле не имеется доказательств удовлетворения требований истца по мировому соглашению.
В этой связи Дмитрий Горбачев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд.
Высшая судебная инстанция пояснила, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если нарушение должником обеспеченного залогом обязательства незначительно, а размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Для этого должны быть соблюдены два условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Со ссылкой на ряд положений Гражданского кодекса Верховный Суд отметил, что его нормы не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству, равно как и не запрещают обращение взыскания на предмет залога до удовлетворения требований о взыскании долга по основному обязательству.
«По общему правилу залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога при установлении факта неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, с учётом суммы долга и периода просрочки обязательства.
Указанные обстоятельства могут быть установлены судом и при разрешении иска об обращении взыскания на заложенное имущество с соблюдением общих требований о распределении обязанности по доказыванию этих обстоятельств.
Наличие обязательства, обеспеченного залогом имущества ответчиков, и факт его неисполнения в установленный соглашением срок ответчиком не опровергнуты и судебными инстанциями под сомнение не поставлены.
При таких обстоятельствах отказ в обращении взыскания на заложенное имущество противоречит приведенным выше нормам материального права», – отмечено в определении.
Таким образом, ВС отменил судебные акты апелляции и кассации, направив дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.
Младший юрист You & Partners Виктория Туголукова назвала правомерной позицию Верховного Суда РФ, так как ст. 348 и 349 ГК РФ, регулирующие основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество, не содержат требования о взыскании долга по основному обязательству до обращения взыскания на предмет залога.
«По общему правилу взыскание обращается в судебном порядке при условии, что должник допустил “неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства”. Истец может представить доказательства неисполнения обязательства ответчиком в рамках судебного процесса против залогодателя.
Более того, ГК РФ не содержит подобных требований о взыскании долга, даже если должником по обеспеченному обязательству выступает не залогодатель, а иное лицо», – отметила эксперт.
Юрист добавила, что ранее ВАС РФ указывал в п. 9 Постановления Пленума от 17 февраля 2011 г.
№ 10 схожую позицию, что ГК РФ не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо.
«Данная позиция подтверждает, что указанные требования могут предъявляться одновременно с требованием об обращении взыскания на предмет залога и истцу не требуется предъявлять доказательств, что требования о взыскании долга по основному обязательному удовлетворены», – заключила Виктория Туголукова.
Советник юстиции РФ третьего класса, председатель правления РО МОО «Ассоциация ветеранов Службы судебных приставов» Алексей Шарон отметил, что в рассматриваемом деле нижестоящие суды допустили труднообъяснимую ошибку, а именно вывод о том, что нельзя предъявлять иск об обращении взыскания на предмет залога, не заявляя одновременно требование о взыскании долга. «Скорее всего, залогодержатель Горбачёв не стал заявлять требование о взыскании основного долга в связи со значительной суммой долга (245 тыс. долл.) и необходимостью уплачивать госпошлину – 60 тыс. руб.», – предположил он.
По мнению эксперта, Верховный Суд справедливо отметил, что закон не содержит такого обязательного условия для удовлетворения иска об обращении взыскания на предмет залога, как взыскание основного долга в судебном порядке.
«В предмет доказывания по иску об обращении взыскания на предмет залога входит установление факта неисполнение обязательства, обеспеченного залогом, с учетом суммы долга и периода просрочки.
Полагаю, такая практика положительно отразится на практике, так как гражданское законодательство и хозяйственный оборот предполагают, прежде всего, свободу отношений между участниками.
Предъявление судами избыточных требований к участникам оборота негативно влияет на него, участники могут нести необоснованные расходы, подавляется экономическая активность», – заключил Алексей Шарон.