Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

  1. Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
  2. Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
  3. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Виды рассрочки

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Задаток и оплата остатка

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения.

Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями.

Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Процентная рассрочка с задатком

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

  • стоимость имущества;
  • размер задатка;
  • сумма платежа;
  • основная задолженность;
  • процентная ставка;
  • график внесения платежей.

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Ежемесячные платежи без задатка

Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:

  • по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
  • по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
  • по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.

В каких случаях оформляется

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях.

Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются.

Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Какие документы необходимы для составления договора

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
  2. Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
  3. Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
  4. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Порядок составления договора

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

  1. Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
  2. Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
  3. Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
  4. Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
  5. Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  6. Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Как зарегистрировать договор

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной.

Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст.

2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

  • паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

В связи с распространением коронавирусной инфекции в г. Москве ограничено предоставление услуг в помещениях органов власти и государственных учреждений, в том числе МФЦ. Услуги, получение которых предусмотрено в электронном виде, предоставляются только в электронном виде.

Росреестр тоже рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. 3.5 Указа Мэра Москвы №12-УМ от 05.03.2020; информация Росреестра). Аналогичные меры принимаются и в регионах.

Уточните по телефону порядок обращения граждан в отделения МФЦ или Росреестра.

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

  • информацию о собственнике;
  • наличие обременений по объекту;
  • наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Риски продавца

Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:

  1. Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
  2. Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
  3. Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
  4. Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.

Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения 2021 года

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи (ДКП) нежилого объекта оформляется при заключении соглашения со всяким недвижимым имуществом. Подписанное соглашение гарантирует выполнение взятых на себя обязательств участниками соглашения.

В предлагаемой статье будут разобраны вопросы алгоритма заключения ДКП нежилой недвижимости, правил заполнения соглашения, предоставления документации для подписания ДКП и для его регистрирования в Росреестре.

Читайте также:  Право на наследство супруга в гражданском браке

Также будет рассмотрено содержание документа, с отображением образца документа, а также расходов по оформлению ДКП.

Файлы для скачивания:

Порядок заключения договора

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Особенность ДКП при покупке помещения состоит в том, что объект, как правило, продается с земельной делянкой, на которой находится помещение, если она также находится во владении продавца здания. Следовательно, для заключения ДКП нежилого помещения понадобятся:

  • Правоустанавливающие материалы на земельный участок.
  • Выписка из ЕГРН на делянку, подтверждающая владение участком продавцом на момент оформление ДКП. Может возникнуть ситуация, когда участок под помещением находится в аренде. В этом варианте придется перезаключить договор аренды с владельцем земли.

Алгоритм оформления ДКП нежилого помещения можно расставить по следующим этапам:

    1. Выбор помещения покупателем.
    2. Поиск покупателя помещения.
    3. Проверка документов на «юридическую чистоту».
    4. Подготовка договора.
    5. Подписание составленного договора и прочих требуемых материалов.
    6. Перечисление финансовых средств.
    7. Оформление приемопередаточного акта.
    8. Государственная регистрация права владения купленным помещением (ст.551 ГК РФ).

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность составления предварительного ДКП нежилого здания, действие которого завершается после подписания основного ДКП. Согласно ст. 556 ГК РФ, вступление в фактическое владение приобретенным помещением осуществляется после подписания приемопередаточного акта.

Для осуществления госрегистрации сделки нужно предоставить все необходимые документы. После получения выписки их ЕГРН, покупатель может смело считать себя владельцем приобретенного здания.

(Видео: “Проверка договора ДКП нежилого помещения”)

Документы для оформления

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

В соответствии с нормативами ГК РФ, реализация нежилого недвижимого имущества оформляется по общеустановленным нормативам, относящимся ко всем видам недвижимости, предусмотренным ст. 130, 131, 549-558 ГК РФ. В соответствии с указанными статьями, главным документом, при оформлении сделки, считается ДКП, вступающий в силу после регистрирования соглашения в Росреестре. Правила выполнения регистрирования отмечены в законе № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения 2022 года

Договор купли-продажи(ДКП) заключается при приобретении недвижимого имущества, в т.ч. нежилого сооружения, гарантируя соблюдения условий, отображенных в документе между участниками соглашения.

В ходе оформления такого договора осуществляется проверка документов, удостоверяющих принадлежность недвижимого сооружения Продавцу, а также отсутствия наложения на него обременений. Благодаря оформленному ДКП нежилого помещения (НП) в 2022 году, гарантируется соблюдение принятых возложенных на стороны обязательств.

Порядок оформления

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Нежилое недвижимое имущество является типичным предметом ДКП. Нередко подобные помещения используют для достижения коммерческих задач, поэтому, чаще всего такими сделками занимаются юр. лица.

Оформление ДКП нежилого сооружения, как ранее, так и в 2022 году, сопряжено с определенными особенностями, которые отличают такую сделку от других подобных соглашений:

  • Так, при продаже нежилого сооружения, необходимо изучить вопрос принадлежности земельного участка (ЗУ), на котором расположено здание.
  • Если делянка принадлежит покупателю, то оформляется, либо два ДКП, либо сделка оформляется в одном документе.
  • Если участок, на котором размещено здание, принадлежит другому владельцу, то необходимо решать с владельцем ЗУ вопрос покупки такого участка или аренды.
  • Поэтому, накануне оформления ДКП, Покупателю нужно изучить все документы, относящиеся к продаваемому нежилому сооружению. Убедиться в принадлежности, как сооружения, так и ЗУ, расположенного под ним, Продавцу.

Следовательно, порядок оформления ДКП нежилого здания заключается в следующем:

  1. Перед подписанием ДКП Покупателю требуется проверить правоустанавливающие документы, как на нежилое сооружение, так и на ЗУ. Для этого, Продавец обязан предъявить выписку из ЕГРН на реализуемые объекты, удостоверяющую принадлежность ему этих объектов, на дату заключения соглашения.
  2. Если ЗУ под зданием находиться в аренде, то нужно изучить возможность перезаключения договора аренды делянки с владельцем ЗУ.
  3. Затем документы проверяются на «юридическую чистоту». То есть, необходимо убедиться, что реализуемые объекты не находятся под обременением, под арестом или под залогом. Подтвердить это обязан Продавец, предоставив соответствующие документы.
  4. После убеждения в чистоте будущего соглашения, подготавливается текст ДКП, где отображаются условия сделки, с обозначением:
  • Стоимости реализуемых объектов.
  • Прав и обязанностей участников соглашения.
  • Ответственности сторон и прочих условий.
  1. По завершению перечисленных шагов — ДКП подписывается сторонами соглашения. К договору прикладываются сопровождающие документы.
  2. Следующим шагом является передача реализуемого объекта, которая оформляется составлением приемопередаточного акта, и осуществление расчетов.
  3. Для завершения сделки требуется зарегистрировать сделку, путем подачи сторонами заявления в Росреестр, вместе с ДКП и сопровождающими документами, где оформляется переоформление прав собственности реализуемого объекта от Продавца Покупателю.
  4. Последней точкой оформления ДКП становится получение выписки из Росреестра, свидетельствующей об исполнении ДКП и завершении его действия. Гос. регистрирование права собственности нежилого сооружения осуществляется в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

(Видео: «Проверка договора ДКП нежилого помещения»)

Документы необходимые для регистрации

Неустойка по договору купли-продажи нежилого помещения

Одним из основных этапов оформления ДКП НП является подготовка документов, подтверждающих право собственности продаваемого объекта, принадлежащего Продавцу.

Согласно нормативным актам ГК РФ, в 2011 году продажа недвижимости осуществляется по общепринятым правилам, установленным для всех видов недвижимого имущества, предусмотренных ст. 130, 131, 549-558 ГК РФ.

Согласно перечисленных пунктов ГК РФ, к одному из основных этапов, свидетельствующем о завершении сделки, относится получение выписки из Росреестра Покупателем, подтверждающей принадлежность ему приобретенного объекта.

Порядок оформления регистрирования регламентирован законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Особенности купли-продажи нежилого помещения

Журавлев, А. А. Особенности купли-продажи нежилого помещения / А. А. Журавлев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 35 (377). — С. 86-89. — URL: https://moluch.ru/archive/377/83796/ (дата обращения: 25.07.2022).



Сделки купли-продажи недвижимого имущества регулируются положениями параграфа 7 ГК РФ, которой установлены существенные условия данной сделки, однако отсутствуют положения, регулирующие особенности совершения купли-продажи нежилых помещений.

В частности, не закреплено понятие нежилого помещения. Однако из совокупности нормативных актов можно определить, какой объект будет таковым являться и правильность отнесения объекта сделки к нежилому помещению является важной особенностью его купли-продажи.

В статье рассмотрены особенности купли-продажи нежилых помещений с примерами из судебной практики, подтверждающими их важность при совершении рассматриваемых сделок.

Ключевые слова: купля-продажа, нежилые помещения, недвижимое имущество, недвижимость.

Конституций Российской Федерации гарантировано право каждого иметь имущество в собственности.

Одним из его видов является недвижимое имущество (недвижимость), к которому Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) отнесены все прочно связанные с землёй объекты, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе жилые и нежилые помещения.

Купля-продажа недвижимого имущества регулируются положениями параграфа 7 ГК РФ «Продажа недвижимости» и общими положениями о купле-продаже в той части, которая не урегулирована вышеуказанным разделом. Формально ГК РФ не закреплено особых норм, касающихся только купли-продажи нежилых помещений, однако на практике такая сделка будет обладать некоторыми особенностями.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Помещение законодатель определяет как часть объёма здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями [5]. Данное помещение может являться как жилым, так и нежилым.

Не смотря на отсутствие определения нежилого помещения в законодательстве РФ, из определения жилого помещения как предназначенного для постоянного проживания граждан [1] , можно сделать вывод о том, что нежилым помещением будет являться любое помещение, которое не предназначено для постоянного проживания граждан, т. е.

не является жилым. Исключением будут являться лишь помещения, включённые в состав общего имущества многоквартирного жилого дома [6].

Отсюда следует первая особенность купли-продажи нежилых помещений — предмет такого договора, определяемый как приобретение части здания (сооружения), иного недвижимого имущества, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями, не предназначенной для постоянного проживания граждан и не включённой в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Так, по иску ООО «Партнер Пульт» к ООО «СибСтройКом» о взыскании денежных средств судом установлено неисполнение ответчиком обязательства по передаче объектов недвижимости при следующих обстоятельствах. Между истцом и ответчиком были заключены договоры на приобретение в собственность объектов недвижимого имущества (нежилых помещений), созданных в будущем.

В последующем между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи, однако в регистрации права собственности на помещение истцу было отказано, в связи с тем, что ответчик не вправе распоряжаться переданным объектом недвижимости, так как нежилое помещение относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома. 3 ноября 2020 г.

Читайте также:  Совмещение различных системы налогообложения

Арбитражным судом Забайкальского края вынесено решение об удовлетворении исковых требований, так как ответчиком не были исполнены обязательства по передаче нежилых помещений. Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г.

отказано в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика и подтверждена позиция суда первой инстанции о доказанности факта неисполнения ответчиком обязательства по передаче истцу объектов недвижимости, поскольку обязательства по договору могут считаться исполненными со стороны ответчика только после того, как истец зарегистрировал право собственности на объект недвижимости, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать обязательства ответчика по договору исполненными надлежащим образом. По аналогичным доводам, постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 мая 2021 г. отказано в удовлетворении кассационной жалобы ответчика, а Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 ноября 2020 г. и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2021 г. оставлены без изменения [7].

Существенным также является указание в договоре купли-продажи нежилых помещений данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Так, Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 22 июля 2020 г. отказано в удовлетворении исковых требований о признании склада объектом купли-продажи по договору, признании права собственности на пристрой и признании его подлежащим сносу.

Из материалов дела следует, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупателем) заключён договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого было отчуждено нежилое здание — склад.

Полагая, что помещение пристройки к складу не является предметом договора купли-продажи, истец предъявил иск в арбитражный суд, поскольку в договоре отсутствует прямое указание на помещение с литерой В1. Как установил суд, в договоре вообще не перечислены помещения внутри здания склада.

Для проверки доводов сторон судом произведено вычисление площадей помещений, в результате чего установлено, что предметом сделки являлось здание склада в целом, то есть истец продал в целом здание склада, все внутренние помещения, входящие в его состав, в том числе помещение пристройки.

Таким образом, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2020 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 февраля 2021 г. в удовлетворении кассационной жалобы истца отказано, вышеуказанные решение и постановление оставлены без изменения [8].

Следующим существенным условием купли-продажи нежилого помещения является цена. Статья 55 ГК РФ гласит, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключённым. При этом запрещено применение ч. 3 ст.

424 ГК РФ, то есть невозможно определение цены по аналогичным объектам недвижимости. Указанная в договоре цена также включает цену передаваемого земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Отличительной особенностью купли-продажи недвижимости является возможность установления цены не в твёрдой денежной сумме, а путём определения цены на единицу площади нежилого помещения. В таком случае ценой договора будет являться произведение площади нежилого помещения на цену за единицу его площади.

Таким образом, законодатель требует безусловного определения цены договора купли-продажи нежилого помещения.

Важным условием купли-продажи недвижимости, в том числе нежилых помещений, является государственная регистрация перехода права собственности на неё. Статьей 551 ГК РФ право предусмотрена обязанность государственной регистрации перехода права собственности.

Отсутствие факта государственной регистрации является основанием для признания факта неисполнения стороной обязательств по передаче (приёму) недвижимости и, как следствие, расторжения договора.

Такие выводы изложены, в том числе в вышеуказанных решении и постановлениях, вынесенных иску ООО «Партнер Пульт» к ООО «СибСтройКом» о взыскании денежных средств [7].

Субъекты купли-продажи нежилого помещения законом не ограничены, стороной сделки могут являться физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, государство и его субъекты, муниципальные образования.

К данным субъектам применяются общие требования к участникам гражданских правоотношений. Вместе с тем наиболее частым субъектом купли-продажи нежилых помещений являются юридические лица или индивидуальные предприниматели.

Связано это с тем, что нежилые помещения чаще всего используются для нужд предпринимательской деятельности.

В случае, если стороной сделки является юридическое лицо, важно наличие полномочий на заключение договора у действующего от его имени лица. Например, сделка признается недействительной в случае её совершения без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК). [2]

Примечательным из судебной практики является рассмотрение дела по иску ФГБОУ «Центральная научно-методическая ветеринарная лаборатория» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения. Так, между истцом (покупателем) и ответчиками (продавец) заключён договор купли-продажи нежилого помещения, который в установленном порядке согласован истцом с Россельхознадзором.

В последующем последним отозвано согласование крупной сделки, в связи с чем приостановлена государственная регистрация перехода права собственности. Истец указал, что отзыв является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Суд в решении от 9 декабря 2019 г.

пришёл к выводу, что отзыв согласования уже после совершения сделки не может быть отнесён к существенному изменению обстоятельств, а в действиях истца усмотрел признаки недобросовестности, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований, апелляционным постановлением от 8 сентября 2020 г. решение оставлено без изменения. Постановлением кассационной инстанции от 20 января 2021 г.

суд согласился с доводами, однако отменил вышеуказанные решения в связи с неисследованием иных обстоятельств [9].

Таким образом, несмотря на отсутствие закрепления в законодательстве как понятия нежилого помещения, так и особенностей совершения его купли-продажи, практика указывает на наличие существенных отличительных черт такой сделки, и при её заключении важно следить за их соблюдением.

Литература:

Юридические советы: нюансы и особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

Различных нежилых помещений предлагается на рынке огромное количество, но вот подобрать что-то конкретное часто бывает непросто. Ведь приходится учитывать очень много нюансов.

Когда же наконец выбор сделан, необходимо сосредоточиться на грамотном составлении договора купли-продажи.

Показать содержание

Что это такое?

Договор купли-продажи – это юридический документ, который является основанием для передачи нежилой недвижимости от одной стороны сделки (продавца) другой (покупателю) после внесения денежной платы.

Основные нюансы, законодательство

Приобрести недвижимое имущество могут как юридические, так и физические лица. В зависимости от этого (кто именно будет являться покупателем) договор будет составляться по-разному. Но основные условия прописывают в обязательном порядке:

  • подробная характеристика конкретного объекта недвижимости;
  • стоимость сделки;
  • способы и сроки передачи денег между сторонами.

В случае, если нежилая недвижимость принадлежит юридическому лицу (компании или организации), то следует учесть такие нюансы:

  • Может потребоваться дополнительная разрешительная или техническая документация.
  • Возможно потребуется раздел имущества на отдельные доли (по количеству учредителей).
  • Необходимо тщательно проверить (покупателю) всю учредительную документацию.

Важно! Если к объекту относятся несколько строений, которые расположены отдельно, то их необходимо оформлять дополнительно, а также должна быть документация на землю, на которой располагаются эти строения.

Далее следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Если сделка заключается между юридическими лицами, то обычно ею занимаются уполномоченные представители (по доверенности, заверенной нотариально). Расчет между сторонами должен производиться только безналичным способом, то есть, деньги должны переводиться с одного счета (покупателя) на другой (продавца).
  • Если одной из сторон сделки (покупателем) является физическое лицо, то в договоре купли-продажи указываются полные реквизиты продавца и паспортные данные покупателя, проставляются подписи и ставится печать продавца.
Читайте также:  Должен ли пенсионер платить налог на имущество?

О том, как правильно оформить сделку между физическими лицами, мы рассказывали в этом материале, а о нюансах составления договора, если одной из сторон является юридическое лицо, узнаете здесь.

Источниками правового регулирования купли-продажи нежилой недвижимости являются:

Какие бумаги нужны для заключения ДКП доли объекта недвижимости?

В ситуации, когда один из собственников решил продать свою часть (долю) объекта недвижимости, при этом покупатель не является другим собственником части этого же объекта, то первым делом необходимо уведомить о своем намерении всех остальных собственников.

По закону (ст.

250 ГК РФ) правом преимущественной покупки наделены все остальные собственники долей, поэтому они должны быть извещены либо при помощи направленного письма, либо при помощи извещения, которое можно разместить в интернете. Получается, что в данной ситуации (купли-продажи доли) потребуются письменные отказы, которые далее будут прилагаться к договору, отказы эти лучше заверить нотариально.

Важно! Для определения стоимости доли нежилого помещения или здания потребуется произвести независимую экспертную оценку этой доли.

Далее, помимо полученных письменных отказов остальных собственников, для заключения данной сделки потребуются следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы.
  • Техническая характеристика и кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
  • Паспорт.

О перечне документов, которые необходимы для проведения сделки, мы подробно рассказываем в специальной статье.

Можно ли совершать действия по доверенности?

Договор купли-продажи нежилого помещения можно заключать по доверенности. Если доверенность выдается от имени юридического лица, то она должна быть подписана руководителем компании (ст. 185.1 ГК РФ).

Предварительный документ

Нужен ли?

Предварительный договор, безусловно, стоит заключать. Этот документ очень важен в любых сделках с недвижимостью, а с нежилой особенно. Благодаря предварительному соглашению риски по проведению сделки можно свести к минимуму.

С задатком или без него?

Хорошим регулятором сделки купли-продажи нежилой недвижимости как раз является задаток. Он может составлять (по договоренности) от 10% до 30 % от суммы сделки.

Если покупатель нарушит условия предварительного договора, то задаточная сумма остается у продавца, если же нарушения обязательств имеются со стороны продавца, то он должен будет выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Что необходимо для оформления?

При заключении данного договора потребуются документы:

  1. Документы, подтверждающие имущественное право собственности на объект.
  2. Учредительные документы организации.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Выписка из Росреестра (подтверждение об отсутствии залога или ареста нежилого помещения, информация о собственнике).
  5. Техническая характеристика объекта (из БТИ).

Как составить?

Предварительный договор подразумевает соглашение о намерениях в дальнейшем совершить сделку купли-продажи. Составляется он достаточно подробно с учетом всех важных нюансов и условий. В нем обязательно прописывают:

  • Предмет договора.
  • Условия для основного договора.
  • Срок совершения сделки.

Также можно включить информацию о задатке и о последствиях нарушения условий данного соглашения. После того, как предварительный договор будет подписан обеими сторонами, он считается заключенным.

Структура

Предварительный договор должен быть заключен обязательно в письменной форме (ст. 429 ГК РФ) и должен содержать следующие данные:

  1. Место и дату составления документа.
  2. Полное наименование сторон сделки.
  3. Основную часть предварительного соглашения составляют подробные сведения о данном объекте сделки (вид недвижимости, кадастровый номер, полный адрес, вид правообладания и т.д.), обременения (если имеются), стоимость сделки.
  4. Прописывается порядок оплаты, если вносится задаток, то обязательно указывается, что передаваемая сумма денег является задатком (а не авансом).
  5. Обозначается порядок передачи данного объекта недвижимости (необходимо обязательно оформить передаточный акт, где будут указаны не только стороны сделки, но и отражено состояние, в котором находился объект недвижимости в момент передачи).

Содержание соглашений

Важно! Все договора купли-продажи недвижимости должны быть заключены обязательно в письменной форме (ст. 550 ГК РФ).

Во всех договорах купли-продажи недвижимости должны быть прописаны существенные условия: обозначен четко предмет договора (какое именно недвижимое имущество продается) и его цена.

Должны содержаться данные, которые позволят четко определить объект недвижимости. Продаваться может не полностью целый объект недвижимости, а также его часть, то есть, доля.

Некоторые различия в договорах определяются видом продаваемой недвижимости.

  • Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
  • Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  • Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Здание

В таких договорах обязательно указывается кадастровый номер и полный адрес продаваемого объекта.

Скачать образец договора купли-продажи нежилого здания

Помещение

В соглашениях подобного рода помимо адреса обозначается подробно место расположения данного помещения в здании.

С рассрочкой платежа

В таких договорах четко прописываются сроки и порядок расчета. Указывается сумма первоначального платежа и прилагается график внесения остальной суммы денег.

Доля строения

В подобных договорах необходимо отразить данные проведенной независимой экспертизы о выделенной доли нежилого помещения, конкретно ее обозначить.

Акт приема-передачи

Акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи составлять нужно обязательно (ст. 556 ГК РФ). Цель этого документа – зафиксировать факт передачи объекта собственности от владельца покупателю, а также засвидетельствовать, что стороны не имеют друг к другу претензий.

Акт нужно составлять только в письменной форме (всего потребуется 3 экземпляра), в нем должны содержаться следующие данные:

  • Место составления акта и дата.
  • Данные обеих сторон (покупателя и продавца, кем будет подписываться документ).
  • Наименование и реквизиты договора, на который опирается передаточный акт.
  • Подробная опись объекта (должна быть четкая идентификация объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер, этаж; подробная информация о состоянии объекта на момент передачи: наличие коммуникаций, состояние электропроводки, фасада, качество покрытия стен, потолка, полов и т.д.).
  • Перечень недостатков (если имеются).

Пошаговая инструкция регистрации

После того, как подписан договор купли-продажи нежилого помещения, право собственности нового владельца должно быть зарегистрировано в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

Куда обращаться?

Обращаться с документами нужно в Росреестр или же в МФЦ.

Список необходимых бумаг

Необходимый пакет документов:

  • Документы на право владения объектом.
  • Кадастровый паспорт.
  • Договор купли-продажи.
  • Передаточный акт.
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Учредительные документы юридического лица, паспорт физического лица.
  • Выписка из БТИ, в которой содержится техническая характеристика объекта.
  • Документы, подтверждающие отсутствие каких-либо долгов по данному объекту недвижимости.

Сроки

Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (ст. 16) определены сроки государственной регистрации прав:

  • Если обратиться с пакетом документов в МФЦ, то допустимый срок составляет 9 рабочих дней.
  • При обращении в отделение Росреестра все происходит быстрее – за 7 рабочих дней.

Стоимость

Размер государственной пошлины при регистрации прав собственности на недвижимое имущество определен в ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ:

  • Для физического лица – 2 тысячи рублей.
  • Для организаций – 22 тысячи рублей.

Что делается еще?

Регистрируется ли ДКП будущего нежилого помещения? При регистрации договора купли-продажи будущего нежилого помещения осуществляется одновременно и регистрация права собственности на него.

Нюансы и подводные камни

Стоит обязательно обратить внимание на такие моменты:

  • Необходимо убедиться, что данное помещение подходит для конкретных целей, а если требуется его перестроить и переоборудовать, то нужно выяснить, возможно ли сделать это легальным путем.
  • Нужно удостовериться, что все документы продавца соответствуют законодательным нормам.
  • Обязательно нужно проверить заключения санитарной и пожарной инспекций.
  • Если сделка проводится с производственным помещением, то необходимо выяснить – какие требования предъявляются к водо-, электро- и газоснабжению.

Вывод в итоге можно сделать следующий: заниматься куплей-продажей нежилой недвижимости, конечно, можно самостоятельно, но на эту процедуру будет затрачено очень много времени. А можно обратиться за помощью к профессионалам, которые значительно быстрее (может быть и выгоднее) смогут организовать процесс проведения сделки от начала до конца, но за услуги им придется заплатить.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *