Преимущественное право покупки обладателей долей недвижимости

Правовое регулирование порядка отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество всегда являлось актуальной темой научных работ и юридических статей.

В частности, в современном гражданском законодательстве подробно не регламентирован механизм реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в том случае, когда на приобретение доли претендует несколько участников долевой собственности – сособственников.

               В соответствии со ст.

250 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

               В вышеназванной норме закона речь идет о любом недвижимом имуществе, которое может находиться в долевой собственности. В настоящей статье автор будет рассматривать проблему преимущественного права покупки на примере жилого помещения.

               Исходя из буквального смысла указанной статьи, при продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу (третьему лицу) необходимо уведомить остальных участников долевой собственности.

Следует отметить, что данная норма не обязывает получить от сособственников согласия на отчуждение, смысл ее заключается в своевременном и достоверном сообщении остальным участникам долевой собственности о предстоящей продаже с целью соблюдения их прав и законных интересов.

Таким образом, в первую очередь право приобрести отчуждаемую долю принадлежит участнику/участникам долевой собственности.

В данной ситуации возникает вопрос, каким образом реализуется право преимущественной покупки, если сразу несколько участников претендуют на приобретение отчуждаемой доли? Действующее законодательство не дает нам прямого ответа на этот вопрос.

               Продавец доли не ограничен в способах отчуждения принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности. Он может продать свою долю одному из участников долевой собственности, нескольким участникам в равных долях, нескольким участникам в неравных долях.

  •                В сложившейся ситуации возможно предположить следующие варианты продажи доли:
  •                •договор купли-продажи доли заключается с каждым участником долевой собственности, выразившим свое желание на покупку, пропорционально размеру той доли, которая уже принадлежит участнику – покупателю;
  •                •договор купли-продажи доли заключается с лицом, первым обратившимся к покупателю и выразившим свое желание на приобретение доли;
  •                •право выбора покупателя по договору купли-продажи среди сособственников принадлежит продавцу по собственному усмотрению.
  •                Бесспорно, каждая из приведенных точек зрения не противоречит законодательству и имеет право на существование.

               Первая из приведенных точек зрения представляется наиболее «справедливой» для каждого из лиц, имеющих долю в праве общей долевой собственности.

Продавец в итоге получает денежную сумму за проданную долю, а участники, изъявившие желание на покупку, часть от отчуждаемой доли пропорционально той, которая уже имеется в собственности приобретателей.

Схожая норма содержится в части 4 статьи 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», согласно которой участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

               Вторая точка зрения, в отличие от первой, ставит участников долевой собственности в неравное положение, так как по гражданскому законодательству у них есть месяц на реализацию своего права преимущественной покупки.

               Последняя точка зрения пользуется наибольшей популярностью. Согласно ей выбор покупателя из числа участников долевой собственности лежит на продавце.

Исходя из общих принципов и норм гражданского законодательства, в частности, из принципа свободы договора и смысла статьи 246 ГК, в которой указано, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса. При системном толковании статей 246 и 250 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, если несколько участников долевой собственности изъявят желание приобрести отчуждаемую долю, право выбора приобретателя кому продать долю лежит на продавце.

               Таким образом, очевиден пробел в законодательстве в виде отсутствия нормы, регулирующей порядок приобретения доли сособственниками.

               Особенно актуальна данная проблема в ситуации, когда доля продается в коммунальной квартире. Так, в соответствии с п. 6 ст.

42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

               Если доля в квартире представляет собой некое имущественное право, как правило, в неделимом в натуре объекте недвижимого имущества, то доля в коммунальной квартире представляет собой комнату или несколько комнат. Поэтому, когда встает вопрос о приобретении доли в коммунальной квартире, существует большая вероятность, что желающих приобрести долю (в виде комнаты) будет несколько лиц – участников долевой собственности.

               Исходя из вышеизложенного, на взгляд автора, существующий пробел в праве, а именно порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности в жилом помещении участникам долевой собственности, можно решить по аналогии со ст. 21 ФЗ «Об ООО».

В соответствии с указанной статьей интересы сособственников учитываются в полном объеме и не ставят кого-либо из приобретателей в неравное положение.

Следует отметить, что в таком случае преимущественное право покупки должно быть реализовано в рамках заключения одного договора между продавцом и покупателями-сособственниками, в целях недопущения расхождения предмета договора, указанного в извещении о продаже доли и в заключаемом договоре купли-продажи.

АННА ГОЛУБЕВА, СТАЖЕР НОТАРИУСА ХАБАРОВСКА ВИКТОРИИ ТАБАЕВОЙ

               Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное  решение» выпуск № 07 (189) дата выхода от 19.07.2018.

Вс рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности

Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 22 марта № 18-КГ21-170-К4, касающееся оспаривания мирового соглашения, которым было нарушено право участника долевой собственности на преимущественное приобретение доли в праве собственности на земельный участок.

Обжалование мирового соглашения

18 мая 2009 г. определением мирового судьи судебного участка № 137 Динского района Краснодарского края было утверждено мировое соглашение между Алексеем Будиловым и Верой Глушко.

По условиям соглашения Вера Глушко в счет погашения задолженности в 38 тыс. руб. передала Алексею Будилову долю в праве собственности на земельный участок сельхозназначения.

Доля не была выделена в натуре, а Алексей Будилов не являлся участником долевой собственности на участок.

В декабре 2020 г. с частной жалобой и ходатайством о восстановлении срока обжалования определения в суд обратилась участник долевой собственности на данный участок с 2005 г. Светлана Уколова. Она пояснила, что об определении ей стало известно в декабре 2020 г.

Истец ссылалась на то, что при утверждении мирового соглашения мировой судья не учел ограничения, установленные Законом об обороте земель сельхозназначения.

Речь шла о невозможности передачи доли в праве на участок, относящийся к землям сельхозназначения, лицу, не являющемуся участником долевой собственности.

28 декабря 2020 г. мировой судья восстановил срок подачи частной жалобы Светланы Уколовой. Апелляционная инстанция поддержала данное решение.

Удовлетворяя заявление о восстановлении срока, мировой судья, а впоследствии районный суд пришли к выводу, что утвержденным мировым соглашением нарушаются права Светланы Уколовой как участника долевой собственности: в частности, она имела преимущественное право на приобретение доли, принадлежавшей Вере Глушко.

24 марта 2021 г. апелляционным определением Динского районного суда Краснодарского края определение от 18 мая 2009 г. было отменено, иск Алексея Будилова о взыскании задолженности по договору займа удовлетворен.

Отменяя спорное определение, суд указал, что мировое соглашение заключено в обход установленных законом ограничений на отчуждение не выделенной в натуре земельной доли постороннему лицу, а нарушенное право заявителя может быть восстановлено только путем отмены определения об утверждении мирового соглашения.

Однако определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2021 г.

по кассационной жалобе Алексея Будилова определение мирового судьи о восстановлении срока подачи частной жалобы, а также определение апелляционной инстанции были отменены и принято новое постановление об отказе в удовлетворении заявления о восстановлении срока. 9 августа 2021 г.

кассационный суд отменил апелляционное определение от 24 марта 2021 г., в результате чего частная жалоба Светланы Уколовой на спорное определение мирового судьи от 2009 г. была оставлена без рассмотрения по существу.

Четвертый КСОЮ указал, что нарушение прав и законных интересов Светланы Уколовой утвержденным судом мировым соглашением не нашло подтверждения. Сославшись на положения п. 3 ст.

250 ГК РФ, суд пояснил, что при наличии преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на земельный участок Светлана Уколова вправе требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

ВС указал на допущенные судом кассационной инстанции ошибки

Не согласившись с решением кассационного суда, Светлана Уколова обратилась в Верховный Суд РФ.

Читайте также:  Стоимость соглашения о разделе имущества, нажитого в браке, у нотариуса

Изучив кассационную жалобу, ВС не согласился с доводом кассационного суда о том, что надлежащим способом защиты права Светланы Уколовой на приобретение земельной доли является не обжалование определения об утверждении мирового соглашения, а предъявление иска о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.

ВС напомнил, что в соответствии со ст.

250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Исключением также являются случаи продажи доли собственником части расположенного на таком участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании (сооружении).

ВС напомнил, что восстановление нарушенного материального права одного лица не должно повлечь за собой нарушение прав других лицКак указал Суд, в случае удовлетворения иска по спору о продаже доли в недвижимости с нарушением преимущественного права покупки истца и переводе на него прав и обязанностей покупателя истец должен возместить покупателю уплаченные им средства

Суд добавил, что продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков, отметил ВС.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

ВС пояснил, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Он также обратил внимание, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Кроме того, ст. 250 ГК предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки купли-продажи или мены.

Между тем, разъяснил ВС, в силу ст.

13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти и местного самоуправления, а также общественных объединений, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению. Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым постановлением нарушены их права и законные интересы.

Верховный Суд резюмировал, что в силу общеобязательности судебного постановления об утверждении мирового соглашения и возможности его принудительного исполнения оспаривание сделки, утвержденной судом в качестве мирового соглашения, возможно только путем обжалования соответствующего постановления. Данное обстоятельство не было учтено судом кассационной инстанции, заметил ВС.

Кроме того, Суд принял во внимание, что в обоснование доводов частной жалобы заявитель ссылалась на ничтожность сделки по передаче доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения постороннему лицу, что нарушает ее права как участника такой собственности.

На данное обстоятельство было указано судом апелляционной инстанции, пояснил ВС.

«Кассационный суд общей юрисдикции, рассмотрев доводы о нарушении права преимущественной покупки и сделав ошибочные выводы по данному вопросу, доводы о ничтожности сделок по отчуждению доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не учел и какой-либо оценки не дал», – отмечается в определении.

В результате Верховный Суд отменил определение Четвертого КСОЮ от 30 июля 2021 г., вернув ему дело на новое рассмотрение. В связи с этим ВС также отменил определение кассации от 9 августа 2021 г., принятое по вопросу об утверждении мирового соглашения.

Эксперты прокомментировали позицию ВС

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров выделил три актуальных и насущных вопроса в определении ВС, при разрешении которых зачастую возникают сложности и разногласия.

Во-первых, определение сторон производства и их процессуального статуса. Адвокат заметил, что эта проблема характерна не только для данного дела, но и для всей судебной практики (включая арбитражную).

Он подчеркнул, что довольно часто проблема заключается в неполном выяснении субъектного состава участников правоотношения и заинтересованных лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты спором. «Зачастую суды не привлекают к спору лиц, чьи права очевидно затрагиваются судебными актами, в том числе в чьих правах и интересах принимаются.

Как видно из определения ВС, у судов нет единства при определении признаков, по которым конкретный суд решает вопрос о привлечении или непривлечении лиц к спору», – пояснил он.

Второй, не менее важный, по мнению Константина Смолокурова, аспект – это то, что при всей очевидности нарушения прав лица, обладающего преимущественным правом, суд тем не менее допускает расширительное толкование норм права и указывает, что нарушенное право может быть восстановлено в ином порядке, нежели соответствующая (апелляционная или кассационная) жалоба по делу. Адвокат согласился с указанием ВС на характер вступивших в законную силу судебных актов – их обязательность для исполнения третьими лицами и возможность изменения (а именно на это как на надлежащий способ защиты указал суд кассационной инстанции) только в порядке обжалования, а не какого-либо нового производства.

В-третьих, Константин Смолокуров обратил внимание, что суды первой и апелляционной инстанций, а также ВС правы в том, что применили норму ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения, которая является специальной по отношению к нормам ГК.

Он указал, что утвержденное мировое соглашение по содержанию представляет собой сделку по отчуждению доли на участок из земель сельхозназначения.

При этом отчуждение доли происходит с нарушением указанной нормы, фактически ограничивающей круг субъектов, которые могут выступать ее приобретателями и к которым истец по делу не относится, отметил эксперт.

«Из личного опыта отмечу, что, с одной стороны, указанный закон является весьма определенным (четко сформулированным – например, касательно субъектного состава участников оборота) и одновременно содержит много “пустот” (например, в отношении порядка проведения собраний пайщиков и выдела ими наделов в счет земельных долей и паев), в связи с чем его применение на практике вызывает сложности. Более того, зачастую лица даже не знают о его существовании и ограничениях, что следует из утвержденного судом мирового соглашения», – прокомментировал Константин Смолокуров.

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос о выборе надлежащего способа защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок сельхозназначения.

Эксперт отметил, что перед Судом стояла задача определить, необходимо ли в таких случаях заявлять самостоятельный иск о переводе прав и обязанностей покупателя или оспаривать акт, которым завершилось рассмотрение дела по существу, и требовать признать сделку ничтожной.

Алексей Коневский считает, что из-за отсутствия нормативного регулирования проблема взаимоотношений между участниками общей долевой собственности достаточно остра. Особенно это заметно, например, в отношении земель бывших колхозов, где количество сособственников может исчисляться сотнями.

В таких условиях правообладатели долей крайне ограничены в возможностях распоряжения земельным участком: каждому участнику долевой собственности нужно направлять предложения о выкупе своей доли, а также нести риски, связанные с оспариванием такой сделки.

В то же время сособственники имеют интерес в увеличении своей доли и недопущении посторонних к их земле, добавил он.

«Суду надлежало выбрать оптимальную модель защиты нарушенного права, которая способствовала бы соблюдению баланса между интересами правообладателя доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и гражданского оборота в целом. Представляется, что эта задача не была выполнена», – полагает адвокат.

Так, указал он, для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заместить в этом договоре покупателя (ст. 250 ГК).

Однако когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат применению правила о ничтожности сделок (ч. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).

То есть с точки зрения закона спор разрешен верно: заявитель в принципе не имел возможности воспользоваться таким способом защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на себя, пояснил Алексей Коневский.

«В качестве общего правила такое решение не может считаться оптимальным. Интерес сособственника чаще всего заключается в том, чтобы приобрести эту долю в свою собственность. Недействительность сделки не способна удовлетворить требования сособственника.

Более того, такое решение потребует восстановления такого правового состояния, которое было 11 лет назад, – т.е. передачи доли первоначальному собственнику. Такие действия оказывают негативное влияние на публичные интересы, выраженные в поддержании стабильности гражданского оборота.

В связи с этим позицию Верховного Суда вряд ли можно назвать оптимальной, однако она точно следует закону», – заключил адвокат.

Читайте также:  Совпадение даты увольнения и даты приема на работу

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова подчеркнула, что решение судебного спора заключением мирового соглашения имеет ряд преимуществ, которые суды всегда приветствуют.

«В своей практике я часто встречаюсь с заключением мировых соглашений, сама активно предлагаю доверителю и противной стороне рассмотреть возможность окончить дело миром, который всегда выгоден обеим сторонам, поскольку предполагает компромиссные варианты решения спора», – поделилась она.

Адвокат напомнила, что мировое соглашение – это волеизъявление сторон по урегулированию спора, а определение суда, утверждающего мировое соглашение, – акт, по сути, «узаконивающий» договоренности сторон в целях разрешения спора.

ВС пояснил, что обжаловать мировое соглашение можно без обжалования утвердившего его решения судаСуд отметил, что кредиторы, предъявившие требования к должнику в деле о банкротстве до регистрации перехода права собственности на отчужденную квартиру, должны находиться в равном положении с кредитором, заключившим соглашение об отступном

По ее мнению, проблема, затронутая в определении ВС, интересна, поскольку суд вправе утвердить не любые договоренности сторон, изложенные в мировом соглашении, а только такое мировое соглашение, которое не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Светлана Немчинова указала, что в рассматриваемом случае стороны мирового соглашения в целях его исполнения производят отчуждение права долевой собственности на недвижимое имущество, имеющее специфику в виде соблюдения определенных условий, необходимых для совершения данной сделки. В данном случае обязательным условием является извещение других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащую долю в целях соблюдения их прав, установленных законом на преимущественную покупку.

ВС установил, что условия мирового соглашения не могут противоречить требованиям закона, регулирующим отношения, вытекающие из исполнений существа мирового соглашения, и не могут нарушать интересы сторон, добавила адвокат.

В рассматриваемом случае мировой судья утвердил мировое соглашение, нарушающее требование закона о необходимости соблюдения прав участников долевой собственности на преимущественную покупку, чем нарушил права и законные интересы других участников долевой собственности.

«Поддерживаю позицию Верховного Суда, несмотря на наличие иных вариантов восстановления нарушенных прав участника долевой собственности: в частности, оно может быть восстановлено путем обращения с иском в суд о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по данной сделке (именно к такому выводу пришел суд кассационной инстанции). Полагаю, что юридически верной является отмена судебного акта, вынесенного с нарушением требований закона, путем его обжалования», – считает Светлана Немчинова.

В заключение адвокат добавила, что отказ участнику долевой собственности в восстановлении срока обжалования с целью последующего обжалования оспариваемого постановления об утверждении мирового соглашения может способствовать «узакониванию» судом сделок, не отвечающих требованиям закона, тем самым предоставляя возможность неисполнения требований, установленных законом для неукоснительного соблюдения всеми участниками гражданского оборота.

Сделки с долевой собственностью

Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.

Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.

Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.

    Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:

  • общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
  • общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)

Преимущественное право покупки

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников.

Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении. 

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу.

В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст.

60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст.

37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен. 

Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений.

И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права.

Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.

Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности.

Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения.

При регистрации в одной квартире продавец может вытаскивать почтовые извещения, адресованные другим собственникам, из почтового ящика, не давая возможности получить уведомления.

Чтобы снизить риск споров о том, было ли направлено извещение и с каким содержанием, вы можете направить его телеграммой с получением в отделении почтовой связи ее копии или передать его через нотариуса. Во втором случае нотариус по вашей просьбе может выдать вам свидетельства о направлении извещения и о его передаче, когда адресат получит его. 

Кроме того, Росреестром реализована возможность извещения участников долевой собственности о продаже одним из собственников своей доли в праве собственности на недвижимость через официальный сайт Росреестра в случае, когда число сособственников более 20. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается.

Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет». Публикация извещения осуществляется собственником из «личного кабинета» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы.

Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение 3 дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли будет направлено уведомление о публикации такого извещения.

  При этом если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу подтверждать это не требуется, поскольку нотариус проверит данную информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение 3 месяцев.

Собственникам долей, если их преимущественное право было нарушено путем направления сообщений по некорректным адресам, необходимо обратиться за судебной защитой своих прав.

При этом надо учитывать сокращенный срок исковой давности по таким делам — при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Форма сделки с долями в праве собственности на недвижимость

Теперь поговорим о форме сделки. Согласно ст.

42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим состав паевого инвестиционного фонда, сделок с земельными долями (долями в праве собственности на земли сельхозназначения), подлежат нотариальному удостоверению. 

Исходя из пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ земельный участок, в том числе и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следует судьбе объекта недвижимости в силу прямого указания закона.

Поэтому в случае отчуждения здания (помещения) доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, следуя судьбе объекта, не является самостоятельным предметом сделки.

В связи с этим договор купли-продажи, предметом которого выступает здание (помещение), а доля в праве на земельный участок в силу названных норм действующего законодательства лишь следует судьбе отчуждаемого объекта недвижимости, не требует обязательного нотариального удостоверения.

При этом в качестве основания для проведения государственной регистрации перехода права на здание (помещение) и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено здание (нежилое помещение), должен быть представлен один договор продажи вышеназванных объектов недвижимости.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Возникает вопрос –  необходимо ли нотариальное заверение при, например, дарении единственным собственником доли в принадлежащем ему объекте недвижимости нескольким лицам по единому договору? По практике, этот вопрос пока никак не урегулирован, и решение его зависит от исполнителя, регистрирующего право собственности. Может оказаться достаточно и простой письменной формы. Но, если нет желания рисковать – регистрация может быть приостановлена, то лучше заверить и этот договор у нотариуса.

Закон устанавливает необходимость представления дополнительных документов при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником. 

К заявлению о государственной регистрации прав в этом случае прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли.

В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, и не нужно предоставлять документы, подтверждающие извещение других участников.

Кроме того, если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не требуется представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки (предполагается, что данный факт проверил нотариус).

Порядок заключения сделки купли-продажи доли в праве собственности на недвижимость

Процедура совершения сделки с долевой собственностью на недвижимость выглядит так:

  • Письменное извещение участников долевой собственности о продаже доли (если участников более 20, известить можно через личный кабинет на сайте Росреестра)
  • Получение письменного отказа от покупки от других участников долевой собственности (если это возможно). Бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования преимущественного права покупки является представление нотариально удостоверенного отказа. Однако закон не содержит обязательное требование такого удостоверения отказа. Отказ может быть совершен в простой письменной форме. В последнем случае нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате с целью обеспечения законности заключаемого договора купли- продажи.
  • После получения письменного отказа от всех участников или по истечении 1 месяца со дня доставки уведомления другим участникам долевой собственности (размещения извещения на сайте Росреестра) удостоверение сделки купли-продажи доли в праве собственности у нотариуса
  • Подача заявления и документов на регистрацию перехода права собственности на долю в праве собственности к покупателю (можно подать электронно через нотариуса)
  • Получение выписки из ЕГРН, удостоверяющей переход права собственности (срок регистрации зависит от способа подачи документов на регистрацию)
  • Завершение расчетов по договору купли-продажи

Пошаговая инструкция «Покупаем недвижимость без риэлтора»

Обратите внимание! Изложенные в настоящей статьи особенности и порядок совершения сделки с долями применим для долевой собственности и не применим к сделкам с недвижимостью, на которую зарегистрировано право совместной собственности.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по полному юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе сделок с долями в праве собственности. Мы проводим проверку “юридической чистоты” недвижимости, проверяем соблюдение всех необходимых формальностей при заключении сделки, оформляем все необходимые документы и регистрируем в установленном порядке переход права собственности.

Обход норм о преимущественном праве приобретения участниками доли в ООО: исследование судебной практики

Каково отношение судебной практики к заключению ряда взаимосвязанных сделок, единой экономической целью которых является приобретение доли в ООО в обход правил о преимущественном праве приобретения доли другими участниками?

Практикоориентирующим разъяснением по этому вопросу является пункт 88 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г.

№ 25, где ВС РФ ориентировал нижестоящие суды на то, что заключение договора дарения части доли с последующим заключением договора купли-продажи оставшейся доли этому же лицу само по себе свидетельствует о притворном характере данных сделок, прикрывающих единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением правил о преимущественном праве других участников на приобретение доли ООО.

I. Указанное разъяснение послужило основанием для формирования устойчивой судебной практики, не допускающей обход норм о преимущественном праве приобретения доли через очевидную схему с заключением договора дарения незначительной части доли и последующей продажей оставшейся части доли тому же лицу, но уже как участнику общества.

Анализ судебной практики позволил выявить два подхода к притворности сделок, экономической целью которых является обход правил о преимущественном праве других участников на приобретение доли одного из участников, — это узкий и широкий подход

1 подход: притворными признаются только безвозмездная сделка приобретения миноритарной части доли с последующим заключением договора купли-продажи оставшейся части доли.

1) Так, в Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 18.11.

2015 по делу N А21-1754/2014 признал договор дарения и последующий договор купли-продажи доли притворными сделками, указав при этом, что «о притворном характере сделок свидетельствуют небольшой промежуток времени между заключением обоих договоров (4 месяца), незначительный процент подаренной части доли по сравнению с процентом проданной доли, отсутствие между ответчиками родственных или иных отношений, которыми мог бы быть обусловлен безвозмездный характер первого договора».

2) В другом деле (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.09.

2016 по делу N А40-98289/2014) суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что «сделки, последовательно совершенные с незначительным временным интервалом, были направлены на возмездное отчуждение доли, в обход установленного корпоративным законом и уставом общества ограничений по продаже доли третьи лицам, в связи с чем договор дарения и договор купли-продажи доли в силу положений ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации являются притворными сделками, прикрывающими единую сделку по купле-продаже 2/3 доли общества по цене 45 000 000 руб».

3) В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.

2019 по делу N А32-38370/2018 указано, что «поскольку продажа спорных долей компании произошла путем последовательного оформления договоров дарения и купли-продажи, в отсутствие соблюдения требований об обязательном предложении о продаже долей, такая передача долей осуществлена в обход закона и положений Устава общества о предоставлении возможности реализации другим участникам преимущественного права покупки долей, в связи с чем договор дарения является притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи (статьи 166, 168 и 170 Гражданского кодекса)».

II. Вместе с тем, следует отметить, что в настоящее время судебная практика дает возможность бороться лишь с наиболее очевидными злоупотреблениями, связанными с обходом норм о преимущественном праве.

Однако, как только фактические обстоятельства дела свидетельствует об усложненной схеме обхода норм о преимущественном праве (например, предоставление доли в качестве отступного; заключение договор мены, , а не дарения; внесение вклада в уставный капитал либо покупка по завышенной цене 1 % доли и последующая покупка оставшейся части доли по уже рыночной цене тому же лицу), то суды отказываются видеть притворность подобных сделок и отказывают в иске других участников о признании данных сделок недействиельными, как прикрывающих единый договор купли-продажи доли, и переводе на них прав и обязанностей по договору.

1) Так, в одном из дел между участником ООО и третьим лицом был заключен договор купли-продажи 1 % долей в ООО по завышенной цене (1 500 000 руб.). Затем этот же участник продал оставшуюся долю тому же покупателю как участнику ООО.

Иные участники обратились в суд с иском о признании данных сделок недействительными, как прикрывающих единый договор купли-продажи всей доли ООО в обход преимущественного права других участников.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований о признании сделок притворными, мотивируя это тем, что «сторонами договоров дарения, направленных на преодоление преимущественного права на приобретение долей участниками общества, не заключалось.

Данные разъяснения (пункт 88 постановления Пленума ВС РФ № 25 – прим. М.П.

) не могут быть истолкованы расширительно, поскольку в ином случае любые сделки с долями в обществе, совершенные с небольшим промежутком времени или в отношении доли незначительного размера, будут оспариваться участниками общества как предположительно направленные на обход преимущественного права на приобретение доли». (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 по делу N А32-8238/2015).

2)

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *