Многие владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что не знают, можно ли продать жилье с прописанным человеком и как это сделать. Гражданское законодательство РФ допускает продажу и покупку жилья с прописанными в нем людьми.
Процедура продажи такого жилья фактически является стандартной, за одним исключением — в договоре купли-продажи указываются конкретные лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, и оговариваются сроки их выписки.
В отдельных случаях, оговоренных законом, продажа такой недвижимости осуществляется по особым правилам, в том числе запрещающим собственникам выписывать зарегистрированных в квартире лиц и препятствовать их проживанию. В каких — разберем в данной статье.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Российское законодательство не предусматривает препятствий для того, чтобы продать жилое помещение (квартиру) с зарегистрированными в ней лицами. Ни § 7. Продажа недвижимости Гражданского кодекса, ни Федеральный закон от 13.07.2018 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», ни другие нормативно-правовые акты не содержат требований об обязательной выписке продавца, членов его семьи или иных лиц для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость. Поэтому продать квартиру с прописанным человеком можно, однако необходимо учитывать, что правовые основания и последствия в разных случаях могут отличаться.
Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми
Причины, побуждающие продавца продавать квартиру с прописанными в ней лицами, могут отличаться. Следует отметить несколько оснований для совершения подобных действий:
- Продавец и члены его семьи не имеют возможности зарегистрироваться по новому адресу до момента совершения сделки.
- В квартире прописаны граждане, которые по тем или иным причинам не могут быть выписаны из квартиры продавцом.
- В квартире зарегистрированы лица, которые сохраняют право пользования помещением даже в случае смены собственника.
Первый случай — самый распространенный на рынке недвижимости. Обычно продавец жилья приобретает взамен другую квартиру, так называемый встречный вариант.
До момента продажи своей недвижимости он не имеет возможности сняться с регистрационного учета по причинам отсутствия другой собственности.
Как только обе сделки произойдут, продавец прописывается по новому адресу, что автоматически отменяет регистрацию по старому.
Во втором случае новый собственник может выписать зарегистрированное лицо принудительно — через орган, ответственный за прописку, или суд. В третьем случае новому собственнику придется смириться с тем, что регистрация жильца будет сохранена, а сам он сможет проживать в квартире даже после смены собственника помещения.
Можно ли выписать человека без его согласия
Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие правовых оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть выписаны по заявлению нового владельца, даже если они возражают против сделки и снятия с регистрационного учета. Следует учитывать, что процедура выписки различается в зависимости от вида регистрации:
- Временно прописанных можно выписать по заявлению собственника квартиры в орган регистрационного учета (региональное отделение Управления по вопросам миграции МВД) или в МФЦ;
- Имеющих постоянную регистрацию можно выписать только с их согласия или через суд.
Последний вариант действий распространяется на продавца, который обязался выписаться из жилья в установленный в договоре срок, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Через суд выписываются и члены семьи продавца, если добровольно они отказываются сделать это после сделки.
Кого нельзя выписать без согласия
Отдельные категории граждан, не являющихся собственниками, нельзя выписать из жилья без их согласия даже через суд, так как имеющееся у них право проживания не может быть прервано сменой собственника.
Если такое лицо добровольно откажется от снятия с регистрационного учета, то новый собственник будет обязан предоставить им жилплощадь для проживания.
К таким категориям относятся следующие категории граждан:
- Лица, которым по завещательному отказу предоставлено право проживания в квартире (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Если жилье было унаследовано по завещанию, а наследодатель указал в его тексте, что наследник обязуется предоставить отказополучателю (лицу, в чью пользу действует завещательный отказ) для проживания квартиру или ее часть, то выписать отказополучателя не может ни наследник, ни последующие собственники жилья.
- Заключившие договор пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 601 ГК РФ. Квартира могла быть получена продавцом с условием выплаты пожизненного содержания получателю ренты. В случае продажи жилья получатель ренты сохраняет право проживания в квартире и прописку, а новый собственник обязан выплачивать содержание до конца его жизни. Необходимо отметить, что продажа такого жилья допускается только с разрешения получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
- Лицо, написавшее отказ от приватизации. Если прописанный гражданин был зарегистрирован в жилье в момент его приватизации и подписал отказ от участия в ней, он сохраняет право проживания. Если жилец был зарегистрирован в жилом помещении после приватизации, то право пожизненного проживания не возникает.
- Гражданин, внесший паевой взнос в кооператив, если жилье находится в кооперативном доме.
Также следует отметить, что право проживания сохраняется у нанимателей жилого имущества (ст. 675 ГК РФ), если договор найма зарегистрирован Росреестром. Наличие или отсутствие регистрации в данном случае не имеет юридического значения. Смена собственника помещения не меняет сущности и условий данного договора, в котором наймодателем становится лицо, ставшее новым собственником помещения.
Как продать квартиру с зарегистрированным человеком
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Продажа квартиры, в которой на временной или постоянной основе остаются зарегистрированными сам продавец, его близкие или посторонние лица, не имеет серьезных особенностей, за исключением того, что указанные факты должны быть отражены в тексте договора.
Необходимые документы
Перечень необходимых документов, необходимых для проведения сделки, зависит от ее особенностей. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, минимально необходимый перечень документов для проведения регистрации включает в себя:
- Заявление на регистрацию перехода права собственности (от продавца);
- Заявление на регистрацию права собственности (для покупателя);
- Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого было зарегистрировано право собственности продавца — договор (купли-продажи, дарения, приватизации), свидетельство о праве на наследство;
- Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- Паспорта всех участников сделки;
- Договор купли-продажи;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Также в зависимости от особенностей сделки могут понадобиться:
- Разрешение супруга на продажу;
- Технический и кадастровый паспорта;
- Разрешение органов опеки;
- Разрешение банка;
- Акт приема-передачи (если в тексте договора купли-продажи не указано, что одновременно он является передаточным актом);
- Нотариальная доверенность, если интересы одного из участников сделки представляет доверенное лицо, и т. д.
Еще одним документом, который не является обязательным, но рекомендуется предоставить, это справка о количестве и составе прописанных в квартире лиц и наличии/отсутствии задолженностей по ЖКУ. Этот документ не имеет единого формата и может выдаваться в виде единого документа или в виде двух отдельных справок.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, которая продается вместе с зарегистрированными в ней лицами, не имеет существенных отличий, за исключением одного. В тексте соглашения указываются следующие сведения:
- ФИО лиц, зарегистрированных в квартире на момент обращения в Росреестр;
- Срок, в течение которого продавец обязуется выписаться сам и выписать других проживающих лиц (конкретная дата или количество дней).
Если после совершения сделки зарегистрированные лица сохраняют право пользования помещением, например, по завещательному отказу или договору пожизненного содержания, то в тексте соглашения также указываются их паспортные данные и основания для сохранения права проживания.
В остальном текст соглашения остается стандартным. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:
- Предмет договора — необходимо максимально подробно описать квартиру (адрес, кадастровый номер, этаж, метраж общей и жилой площади, количество и метраж комнат и вспомогательных помещений);
- Цена — стоимость квартиры необходимо прописать как цифрами, так и буквами;
- Другие условия, определенные сторонами.
Также в договоре необходимо указать:
- Паспортные данные участников сделки (продавца и покупателя), если участников больше, чем два, то указываются паспортные данные всех лиц;
- Права и обязательства сторон;
- Ответственность за неисполнение договора;
- Порядок разрешения споров;
- Дата составления соглашения и подписи участников сделки.
Договор составляется минимум в 3 экземплярах, один остается в Росреестре, по одному — у каждой из сторон соглашения.
Посмотреть образец договора купли-продажи с прописанными людьми
Скачать образец договора купли-продажи с прописанными лицами
Регистрация перехода права собственности
Договор можно подписать заранее, но лучше сделать это в день совершения регистрационных действий. Все участники сделки с документами обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ.
Продавец заполняет заявление на регистрацию перехода права собственности, покупатель — на регистрацию права собственности. Госпошлину можно заплатить на месте или принести документы, подтверждающие ее оплату.
Регистратор или сотрудник МФЦ принимает документы, проверяет их комплектность и проводит опись, после чего передает ее копии участникам соглашения.
Сроки и затраты
Срок проведения процедуры государственной регистрации установлен ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Он составляет:
- 7 рабочих дней — при обращении в отделение Росреестра;
- 9 рабочих дней — при подаче заявления в МФЦ.
По истечении данного срока участники соглашения могут вновь обратиться в указанные органы и получить документы, переданные во время подачи заявлений. Покупатель также получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, продавец — свидетельство о права собственности с отметкой «погашено» (если было подано).
За регистрацию права собственности покупатель уплачивают госпошлину. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК РФ ее размер составляет 2 тыс. руб. Продавец не обязан платить госпошлину, однако стороны могут договориться, что расходы на проведение сделки могут быть поделены ими в равных размерах.
Последующая выписка из квартиры
В срок до наступления момента, который указан в договоре, продавец обязан выписать из нее себя или членов своей семьи. Для этого всем зарегистрированным лицам необходимо посетить орган, ведущий регистрационный учет (УВМ МВД РФ), либо подать заявление в МФЦ. Выписаться можно двумя способами:
- Зарегистрироваться по новому адресу — тогда старая прописка будет аннулирована автоматически;
- Выписаться «в никуда», то есть отменить действие регистрации.
Последний способ доступен только для совершеннолетних лиц. Лица в возрасте от 14 до 18 лет заполняют заявление самостоятельно в присутствии родителей, за детей младше 14 лет заявление заполняют их законные представители (родители).
Отмена регистрации бывшего жильца через суд
В случае, если продавец или члены его семьи не исполняют обязательство по выписке из квартиры в указанный в договоре срок, новый владелец жилья может обратиться в суд с требованием принудительной выписки. В качестве основания в заявлении необходимо указать, что в соответствии с п. 2 ст.
292 ГК РФ право пользования помещением членами семьи предыдущего собственника прекращается в случае перехода права собственности другому лицу. Суд, рассмотрев исковое заявление, вынесет решение о принудительной выписке посторонних лиц.
С копией решения суда нужно будет обратиться в ГУВМ МВД или в МФЦ, после чего прежние жильцы будут сняты с регистрационного учета.
Какие сложности могут возникнуть
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Несмотря на допустимость продажи квартиры с прописанными лицами, это достаточно трудоемкая задача.
Сложность состоит даже в не в самой продаже, а в возможности выписать продавца, его родственника или иное лицо после продажи, если они добровольно отказываются это сделать. В некоторых случаях, оговоренных законом, снять с регистрационного учета жильца не поможет даже суд.
Чтобы узнать о том, как продать квартиру с прописанным человеком или как его выписать после сделки, необходимо проконсультироваться с юристом. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.
Частые вопросы при продажи жилья и ответы на них
Зависит ли цена квартиры от того, что на момент продажи в ней остаются зарегистрированные лица? Покупка квартиры с прописанным человеком — всегда риск для покупателя, за который приходится платить. Как правило, цена таких квартир меньше на 10 % по сравнению с жильем, не отягощенным подобными ограничениями. Нужно ли обращаться в органы опеки для выписки несовершеннолетнего? Если в квартире прописаны дети до 18 лет, не являющиеся собственниками, то для их выписки обращаться в органы опеки и попечительства не нужно. Достаточно лишь прописать их по другому адресу — выписка «в никуда» несовершеннолетних не допускается. Если ребенку меньше 14 лет, то адрес регистрации должен совпадать с адресом прописки одного из родителей. Если же дети одновременно являются собственниками помещения, придется обращаться в орган опеки за разрешением на продажу. Имеют ли зарегистрированные в квартире лица право продать жилье? Нет, прописка дает лишь право пользования помещением. Для продажи необходимо обладать правом распоряжения, которое гражданским законодательством предоставляется лишь собственникам недвижимости. Можно ли выписать осужденного человека и как это сделать? Снять с регистрационного учета гражданина, отбывающего наказание в местах лишения свободы, можно на основании приговора. Для этого необходимо получить копию приговора суда и предоставить ее в орган регистрации (ГУВМ МВД РФ) или в районный суд. Однако необходимо учитывать, что по возвращению из мест лишения свободы гражданин может потребовать восстановления прописки, а в случае продажи квартиры — и признания сделки недействительной. Поэтому покупателю лучше избегать приобретения такого жилья. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Как можно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия, есть ли ограничения?
Если в квартире остаются не выписанные жильцы, сделка купли-продажи не считается чистой. В большинстве случаев такие прецеденты становятся существенным препятствием к осуществлению купли-продажи. И не случайно, ведь покупатель принимает на себя всю ответственность, связанную с квартирой, после того, как вступит в права собственности на приобретённый объект.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Разрешена ли такая сделка законом?
Законодательство, оглашающее нормы права собственности, руководствуется статьёй 35 Конституции РФ и главой 17 Гражданского кодекса РФ. Здесь указано, что права собственника олицетворяют одну из его свобод, связанную с распоряжением имуществом, находящимся в собственности.
Статья 35 Конституции Российской Федерации
- Право частной собственности охраняется законом.
- Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
- Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
- Право наследования гарантируется.
Соответственно, если в его квартире прописан не собственник, то это не препятствует проведению сделки купли-продажи. Это означает, что для проведения имущественной сделки согласие прописанного лица не требуется. Также § 7 главы 30 ГК РФ, в которой указаны основные положения, касающиеся купли-продажи, не содержат норм, препятствующих сделке, если в квартире прописаны третьи лица.
Вступление покупателя в собственность на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования квартирой для лиц, прописанных продавцом до проведения сделки. Это положение подкрепляется статьёй 292 ГК РФ и 31 ЖК РФ.
Но так как каждый человек в России обладает также конституционным правом на жильё, которое регулируется Гражданским и Жилищным кодексом, выписать его после совершения купли-продажи можно только при определённых условиях, да и то не во всех случаях.
Справка: сведения о лицах, прописанных в квартире продавца, можно получить из выписки из поквартирной книги. Наиболее полные сведения даёт расширенная (архивная) выписка.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.
Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:
- на стоимость объекта;
- на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.
Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.
Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:
- Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
- Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
- Подготовка документов для сделки.
- Оформление договора купли-продажи (ДКП).
- Регистрация ДКП.
- Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
- Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.
Лучше всего уведомить его о том, что ему придётся после вступления в права собственности заняться этим вопросом самостоятельно.
Любая неосведомлённость покупателя о проблемах с квартирой становится причиной оспаривания сделки и расторжения договора.
Процедура снятия с учета
После регистрации права собственности в Росреестре, покупатель получает выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая даёт ему полномочия ответственного распоряжения собственным имуществом.
На этом основании он обращается в районный или городской суд, по месту расположения вновь приобретённой квартиры с прописанным человеком.
Но предварительно ему следует уведомить прописанного, о необходимости выписаться и своём намерении обратиться в суд.
Такое уведомление лучше всего отправить заказным письмом по почте. Если адресат на него не ответит, через месяц можно приступать к процедуре возбуждения иска, где ответчиком по гражданскому делу выступит не выписывающийся гражданин. Для этого собственник пишет исковое заявление по форме, установленной статьёй 131 ГПК РФ, в котором указывает:
- Основания возбуждения иска: приобретение квартиры с не выписанными гражданами.
- Причины, по которым им была приобретена «проблемная» квартира.
- Факт передачи ответчику уведомления о необходимости сняться с регистрационного учёта и отказ (бездействие) ответчика.
В просительной части нужно внести следующие пункты:
- Просьба признать иск полностью.
- Разрешить принудительную выписку ответчика (с указанием его фамилии, имени и отчества).
По завершении текста ставится подпись и дата подачи заявления. Ниже вносится перечень приложений. Приложения даются, соответственно статье 132 ГПК РФ, по числу ответчиков и в соответствии с требованиями.
В них обязательно входят:
- ДКП;
- выписка из ЕГРН;
- квитанции с почтового отделения об отправке заказного письма ответчику;
- опись вложения, подтверждающая отправку уведомления;
- уведомление о получении заказного письма;
- иная документация, подтверждающая правомочие иска.
После того как будет назначена дата судебного заседания, нужно выступить в суде, доказав, что не снявшееся с регистрационного учёта лицо, утратило право пользования жильём.
Если суд примет положительное решение, то нужно:
- получить на руки выписку из решения суда;
- подождать 10 дней пока она вступит в силу;
- обратиться с ней в МФЦ и подать заявление на выписку ответчика.
Если, при этом, несанкционированные жильцы отказываются освободить помещение, нужно обратиться в Службу Судебных приставов и возбудить исполнительное производство о выселении.
Важно: если иск будет отклонён, то его можно обжаловать в суде вышестоящей юрисдикции в течение 10 дней после получения выписки из решения суда.
Иногда суд становится на сторону прописанного человека на законных основаниях, потому что некоторые категории граждан могут быть выписаны только по собственной инициативе, так как государство предоставляет таковым своего рода социальный иммунитет.
Нельзя выписать:
- беременных женщин, если у них нет другого жилья;
- женщин с несовершеннолетними детьми;
- недееспособных граждан.
Соответственно, беременная женщина, не выписанная по суду, может остаться проживать в квартире после рождения ребёнка, вплоть до его совершеннолетия.
Недееспособный гражданин может остаться проживать с новым собственником до самой смерти, кроме случаев его оформления в социальный центр или в психиатрический диспансер. Всеми этими вопросами будет заниматься приобретатель квартиры.
Поэтому нужно досконально выяснить, кто прописан на приобретаемой жилплощади.
Законное право проживать в квартире, которое нельзя оспорить в суде, имеют:
- дарители, если сделка имела условие его пожизненного проживания в квартире;
- лица, проживающие на основании наследственного отказа;
- лица, проживающие по договору ренты.
Чтобы не попасть в безвыходную ситуацию, купив обременённую квартиру, нужно проверить правоустанавливающие документы: нет ли в них условия об обременении.
Внимание: обременение не прекращается при смене собственника, оно остаётся до прекращения действия причин, вызвавших обременение.
Факт обременения квартиры и срок (или прецедент) его прекращения, должны указываться в ДКП. Если эти сведения указаны не будут, то регистрация будет приостановлена, а в итоге – прекращена.
Тем не менее имеются случаи, когда недобросовестные продавцы находят «лазейки» в законе и оформляют договор так, что доверчивый покупатель обнаруживает подвох только после того как сталкивается с нежелательным жильцом.
То же касается продавцов, продавших квартиру после развода. Если такой объект недвижимости был приобретён совместно – во время проживания граждан в законном браке, он считается совместно нажитым имуществом.
Соответственно, если не было раздела имущества, оба супруга имеют на него равные права согласно статье 35 СК РФ. Поэтому выписать такого супруга не удастся.
Более того – он вправе отсудить половину квартиры, а суд по закону обязан его поддержать.
У покупателей, ставших жертвой обмана со стороны недобросовестного продавца, остаётся один выход: оспорить ДКП. Если суд признает его оспоримым, то он примет решение о двусторонней реституции, согласно которой всё, полученное сторонами по сделке, возвращается к состоянию дел, существующему до подписания договора.
Прописанные в квартире граждане не являются препятствием для того чтобы продать и купить квартиру. В результате сделки все проблемы с выпиской перейдут новому собственнику, ему придётся их решать через суд. Некоторые категории граждан не могут быть выписаны в принудительном порядке согласно закону, в этом случае лучше всего оспорить ДКП.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Банки продают квартиры с жильцами: кого не выселит даже суд?
Квартира с довеском
Издание «Коммерсантъ» рассказало о том, что в России становится всё больше квартир, которые выставлены на продажу с прописанными в них жильцами. Сейчас таких квартир на вторичном рынке Москвы всего 2%, но к 2021 году их доля может вырасти до 10%.
По данным «Инком-недвижимости», в январе совокупный объем этого рынка в старых границах Москвы составил 18,9 тыс. лотов, пишет «Коммерсант»
Как такое вообще возможно? А очень просто.
Сегодня в России наблюдается бум ипотечного кредитования. Кредит берется под залог покупаемой квартиры, но не у всех хватает сил и средств полностью выплачивать ипотеку. Учитывая падение реальных доходов и рост объемов кредитной задолженности по ипотеке, неплатежи со временем будут расти. Банки, соответственно, будут изымать квартиры.
У тех, кто не тянет кредит и уже оброс просроченной задолженностью, взыскания банк добивается через суд. Далее квартира передается в организацию, уполномоченную Росимуществом для реализации, но часто её не удается продать с торгов, и такую квартиру отдают на баланс самого банка.
Бывает, что во время всех этих юридических процессов бывший собственник не желает выписываться и выселяться. Суды часто встают на их сторону, предоставляя отсрочку на выселение в связи с болезнью или тяжелой жизненной ситуацией.
Как отмечают аналитики, раньше всё-таки банки решали этот вопрос сами и выставляли на продажу уже «чистую» квартиру. Однако теперь ради экономии на судебных издержках они всё чаще предлагают новому собственнику самому решать вопросы с выселением жильцов.
Обычно покупатели подобной недвижимости добиваются выселения уже через суд, однако такие суды могут длиться годами.
Зачем покупать «нехорошую» квартиру? Ответ прост — такое жильё зачастую продается дешевле — скидка может достигать до 20-30% за подобную недвижимость. Поэтому и покупатели даже на такое жильё находятся. Чаще всего это агентства недвижимости — для них это возможность неплохо заработать, но, бывает, что подобные квартиры покупают и обычные физические лица в погоне за дешевизной.
Как узнать, прописан ли кто-то в квартире?
Увидев «выгодное» предложение от банка, нельзя терять бдительность. Обязательно нужно проверить, кто при продаже в квартире прописан. Для этого делается выписка из поквартирной (домовой) книги, которую должен сделать собственник. Для этого ему необходимо обратиться в жилищное управление или МФЦ. Постороннему лицу такую выписку не предоставляют.
Некоторые категории граждан выселить невозможно
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст. 292 ГК РФ). Однако по закону существуют некоторые категории граждан, которых нельзя выселить даже при смене собственника.
Невозможно в обычном порядке выписать следующих граждан:
- Прописанных в квартире до её приватизации, но не оформивших её в долевую собственность.
- Проживающих на жилплощади на основании завещательного отказа (если квартира получена по наследству). Например, отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни.
- Несовершеннолетних (младше 18 лет). Кроме того, дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим.
- Нельзя выписать тех, кто отсутствует временно, но имеет право на прописку, а именно, пребывающих в командировке, отбывающих срок в местах лишения свободы, проходящих лечение в специальных учреждениях. Новому собственнику необходимо будет дождаться, когда такой гражданин сам приедет и в паспортном столе собственноручно выпишет себя из квартиры.
Данных граждан всё же можно выписать через суд. Однако только в том случае, если получится доказать, что они имеют другую жилплощадь, не участвуют в оплате коммунальных услуг или давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются. Однако, как уже сказано, нужно всё это доказать, собрав подтверждающие документы.
Даже если гражданин не входит в данные категории, то суд может отсрочить выселение на год в некоторых случаях. Например, если у жильца нет другого жилья, и ему необходимо время на его поиски, либо он оказался в трудной финансовой ситуации.
Ситуацию, когда некоторые категории граждан невозможно выселить, используют мошенники при продаже такой недвижимости. Поэтому стоит быть осторожным и не вестись на дешевизну подобной квартиры. И напоследок о ценах. мы привыкли слышать и видеть, что квартиры с каждым годом всё дорожают и дорожают.
И это часто и толкает нас на опрометчивые покупки и поиск «выгодных» предложений. Но не везде это так. Во многих регионах цены на недвижимость уже не первый год падают.
Где и насколько? Об этом можно прочитать в статье Статистика: в каких регионах квартиры дорожают, а в каких дешевеют?
О продаже квартир с… квартирантами
Kazned.ru решил разобраться в ситуации: действительно, как быть? Можно ли вообще совместить сдачу в аренду и продажу своей законной собственности — без потери времени, нервов и потенциальных покупателей? Задавшись этим вопросом, мы обратились к реальным случаям и опыту практикующих риэлторов.
«Девочки сопротивляются»…
Типичная ситуация описана на одном из профессиональных форумов в сети: «Я продаю квартиру с помощью риэлтора. В квартире в данный момент живут девочки-квартиранты.
После того, как мы с мужем приняли решение о продаже, сообщили девочкам, что будут приходить потенциальные покупатели, будут смотреть квартиру в согласованное с ними время. Квартирантки согласились. И вот уже несколько дней риэлтор не может договориться с ними о встрече, чтобы сделать фото и оценить состояние.
Они тянут и сопротивляются: «некогда, работаем, может быть, послезавтра»… Мы с мужем сейчас рассчитываем на доход от аренды — терять жильцов до продажи квартиры не хотелось бы».
Далее автор поста просит профессионалов прокомментировать и поделиться опытом: всегда ли наличие квартирантов отрицательно влияет на восприятие покупателей? Как обычно квартиранты реагируют на осмотры жилья, всегда ли негативно? Могут ли как-то мешать, компрометировать хозяев и квартиру? А главное – как достигнуть компромисса?
«Дом – отстой, соседи – наркоманы…»
Как свидетельствуют ответы на форуме и опыт риэлторов, опрошенных «Казанской недвижимостью», в 99 случаях из ста при продаже квартиры, сдаваемой в аренду, наличие в ней квартирантов – фактор, отрицательно влияющий на возможность сделки. И опять-таки, подавляющее большинство арендаторов негативно реагируют на продажу их временного жилья.
«Как человек, занимающийся продажами недвижимости много лет, могу вам уверенно сказать – 99% квартирантов мешают показам и саботируют продажу!», — делится опытом одна из форумчан.
Другие риэлторы её поддерживают: «Это и невозможность попасть в квартиру в оговоренное время с покупателями.
И сообщение потенциальным покупателям, что дом — просто отстой, в квартире холодно, соседи наркоманы и т.п.»
Злоключения могут начаться и в процессе показа, и даже на подходах к нему: «Вчера показывал квартиру с квартирантами, так они не затыкались — и зимой холодно, и сантехника плохая, и полы скрипят, и шумно. Ужас. Один раз договорился на показ, звоню в домофон уже с покупателями, а мне в ответ: «Мне неудобно, я с девушкой, показывать не буду»».
Отпугнуть покупателей могут даже не вредные квартиранты, а банальные вещи: беспорядок, запах еды (они как раз вечером, после работы, ужин готовят).
Даже без всяких злодейств со стороны арендаторов само их наличие в выставленной на продажу квартире сильно влияет на цену. Например, как свидетельствуют столичные агенты, в Москве простая «однушка» теряет не менее 100 тыс.
рублей от наличия в ней квартирантов, а «если живут граждане не славянской наружности — то и все 200 тыс.» По подсчетам риэлторов, если при этом квартира ещё и в плохом состоянии, в захламленном виде, с кучей старой мебели — может потерять в цене и до 300 тысяч.
«Двушки» и «трёшки» теряют больше.
- Понятно, что в регионах цифры будут меньше, однако и тут хозяевам стоит быть готовыми: процент, на который снизится конечная стоимость вашей квартиры с арендаторами, будет довольно ощутимым.
- Доходит до смешного…
- Во многих случаях так происходит по вине самих хозяев, считают профессионалы рынка недвижимости. Вот и у дамы, чье сообщение вызвало дискуссию на форуме, похожая ситуация: они с мужем договорились, что не будут сообщать своим квартиранткам, что собираются продать квартиру, в которой те живут – мол, сказали, что просто хотим помониторить по спросу и ценам, на будущее…
- Хозяева-конспираторы умудряются «зашифровать» и покупателей перед арендаторами, и наоборот, выдавая тех и других то за родственников, то за должностных лиц. В результате ситуация может выйти из-под контроля…
- «В марте чуть сделка не развалилась, когда «родственница», проживающая в продаваемой квартире, заявила, что у соседки 5 мастифов», — рассказывает один из риэлторов.
«Помню, смотрели с клиенткой квартиру, — вспоминает другая женщина-агент. — Квартиранты из Таджикистана заселились всего пару дней назад.
Риэлторша (она же их и заселяла!) по телефону потребовала, чтобы мы не говорили, что покупаем квартиру, а представились… «электриками из ЖЭКа»! Однако мы (моя клиентка на 9-м месяце с 2-летним малышом и я) — ну никак не тянули на электриков, и таджики сразу заподозрили неладное… Конфуз. Мы были рады, что ноги оттуда унесли, и ни о какой покупке, разумеется, речи уже не шло. В общем, нехорошо получилось».
«И месть моя будет страшной…»
Профессиональные риэлторы считают: скрывая факт продажи от квартиранта, вы жестоко обижаете человека. При этом не стоит забывать, что он имеет массу возможностей вам отомстить, поскольку проживает в вашей квартире…
Эксперт привели немало примеров того, каким образом арендатор может отомстить хозяину квартиры. «Бывает, что из жилища вывозится абсолютно все – включая мебель (хозяйскую), межкомнатные двери и батареи отопления. Один арендатор проявил поистине иезуитскую изобретательность, залив бетоном канализационные трубы – и хозяину приходилось очень долго и дорого все ремонтировать…»
А по закону – никак!
Можно, конечно, справедливо возмущаться поступками квартирантов. И требовать «крови» — то бишь наказания. Однако не все так просто…
«За плохое поведение» хозяин своих квартирантов выселить не может – да и за что их выселять: «За то, что вечером, во время показа лук режут или мясо с чесноком жарят? Или вещи по дому раскиданы? Так квартира-то целая, а беспорядок — он у всех может быть. У кого-то временно, у кого-то постоянно»…
Опытные агенты напоминают: по закону квартиранты могут вообще никого не впускать, если в договоре особо не оговорено, что вы вправе посещать квартиру 1 раз в месяц. Так что лучше заранее предусмотреть все нюансы…
Словом, по мнению одного из юристов, в ситуации, описанной в самом начале, следует учитывать три основных момента:
1. Наниматель не обязан показывать квартиру. Совсем. Это вопрос его доброй воли.
2. Платящего исправно нанимателя нельзя до окончания срока найма выселить из квартиры. Все соглашения о «форс-мажоре с предупреждением за месяц» юридически ничтожны.
3. Продажа квартиры не влияет на проживающих нанимателей. Они вправе жить и после перехода права собственности, пока не истечет срок договора. (Ст. 675 ГК РФ).
Таким образом, даже самых вредных квартирантов «выгнать взашей» не получится. Можно только попросить съехать или расторгнуть договор. «Силой выгнать -забудьте. УК РФ нарушите, а если «повезет» — то и «букет» статей наберёте», — предупреждает один из риэлторов. И добавляет: лучший способ — правильно поговорить. Тогда сами съедут, и претензий не будет друг к другу.
Выход – в компромиссе!
Собственника продаваемой квартиры можно понять: он не хочет терять доход, ведь порой сдача квартиры – это существенная статья доходов, особенно для семей, находящихся в процессе купли-продажи жилья. Но и наличие квартирантов, как мы уже видели, большая «головная боль»…
И все-таки ситуация не безнадежна! Об этом свидетельствуют сами риэлторы. И делятся своим положительным опытом.
Компромисс можно найти, предложив квартирантам существенную скидку по аренде, советуют одни риэлторы. «Не забудьте также про договоренность, что после получения вами аванса от покупателя и до выселения у квартирантов будет месяц или полтора, и никто их выкидывать на улицу за пару дней не будет», — добавляют другие.
Некоторые агенты делятся опытом своих компаний: «Нами разработано предложение по мотивации на показы — «арендные каникулы» для нынешних жильцов. Как только за квартиру вносят аванс — пару недель от сделки и пару недель регистрации (получается месяц) — оплата за этот месяц проживания не взимается. Если уж и такую договоренность нарушают — то прекращаем аренду, иначе квартиру не продашь».
Закончим, пожалуй, опять-таки реальным случаем из риэлторской практики: «У наших клиентов сейчас аналогичная ситуация — квартиранты живут в продаваемой квартире. Козней не строят, ведут себя прекрасно. Арендную плату вносят всё так же аккуратно, и сумму мы не снижали.
Делают они это потому, что мы договорились о следующем: возвращаем депозит (нам его в любом случае возвращать); даем 30% на оплату риэлтора; помогаем найти другую квартиру в этом же районе; помогаем с переездом. Потенциальных покупателей квартиранты встречают чуть ли не с цветами, хлебом, солью и оркестром — еще никто, не попив чая, не ушёл.
Вот она — сила уважения друг друга и отношения друг к другу с пониманием!»
Источник: Журнал «Казанская недвижимость»