Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.
Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.
Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.
Прекращение арендных правоотношений
- Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
- Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
- Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Аренда муниципальных участков
Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.
Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.
- Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
- ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
- Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).
Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Правильная субаренда
Если арендованные площади перестали приносить прибыль, а досрочное расторжение договора грозит штрафными санкциями, арендатору разрешено воспользоваться правом субаренды или перенайма. В каких случаях это возможно и как это правильно сделать, выяснила Анна Мишина.
Иногда в процессе ведения бизнеса ситуация складывается так, что помещения или земельные участки, арендованные на продолжительный срок, простаивают без дела, требуя при этом постоянного внесения за них арендной платы. А бывает и так, что столько метров бизнес больше не нужно, но платить за них все равно приходится.
В таких случаях, кроме расторжения ставшего невыгодном контракта, арендатор должен вспомнить, что он может не только владеть и пользоваться снятым помещением или земельным участком. Компании также вправе предоставить его в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).
Рассмотрим каждую из «спасительных» возможностей поподробнее.
Итак, субаренда (или поднаем) – это когда арендатор сдает имущество, уже находящееся у него в аренде, другой фирме – субарендатору (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В отличие от субаренды, перенаем подразумевает передачу первоначальным арендатором с согласия собственника помещения своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Т. е.
, место «старого» арендатора занимает «новый». Имущество, а также все условия договора остаются прежними. По сути, договор перенайма является договором уступки права требования (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2010 г. по делу № А32- 13018/2009). Статья поднайма и перенайма – совершенно разная.
И для большей наглядности сравним эти сделки по нескольким показателям.
Окончательно и бесповоротно
Начнем с того, на какой срок может быть заключен поднайм и перенайм.
Субаренду разрешено оформить на любой срок, не превышавший время действия основного арендного соглашения. А вот с перенаймом – ситуация совершенно другая.
На основании долгосрочного договора, прежний арендатор с новым нанимателем подписали несколько краткосрочных соглашений перенайма нежилых помещений (каждый – сроком меньше года). А через некоторое время к последнему перестали поступать платежи.
Когда арендодатель обратился в арбитраж, то выяснилось, что новый и первоначальный арендаторы не разобрались, кто именно и когда вносит деньги. Ведь краткосрочные договоры перенайма не «перекрывали» весь период аренды.
Поэтому по истечении срока действия очередного соглашения создавалась неопределенность относительно того, кто же является обязанным вносить платежи.
Кроме того, поскольку арендодатель не имеет возможности влиять на отношения между прежним и новым арендаторами, до получения уведомления от прежнего арендатора, у него не будет информации об «актуальном» контрагенте, что противоречит принципам равенства и определенности в регулируемых гражданским законодательством отношениях.
Обратите внимание
И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника, его проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Если же партнеры не позаботились об этом заранее, то им придется создавать отдельный документ в виде письма, протокола или допсоглашения. Не забывайте, без согласия арендоадателя и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными.
Соответственно, следует помнить, что перенаем предполагает постоянную и окончательную сделку, и первоначальная сторона не может выбыть из обязательства на некоторый период с последующим восстановлением.
Такой вывод следует из статей 382, 384 и 391 ГК РФ, регулирующих отношения об уступке требования и переводе долга.
По мнению ряда арбитров, данные нормы должны соблюдаться при перенайме, поскольку в результате этого происходит замена арендатора в обязательстве.
Сохраняйте форму!
Следует остановиться и на вопросе о формах соглашения перенайма и поднайма. В данном случае установка для обоих соглашений одинакова – если первоначальный договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (касательно перенайма – см.
постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2015 г. № Ф07- 2953/15 по делу № А42-6486/2014). Единственное уточнение можно сделать в отношении субаренды.
Поскольку данное соглашение может быть заключено на меньший срок, чем первоначальное обязательство, то регистрация будет необходима только в том случае, если договор субаренды заключен на срок более одного года.
И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника (исключение, земельные участки государственной или муниципальной собственности при условии, что срок аренды составляет более пяти лет). Согласие проще и быстрее изначально включить в договор аренды.
Формулировка может выглядеть, например, так: «Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ.
Получение дополнительного согласия от Арендодателя на вышеуказанные действия не требуется».
Если же партнеры не позаботились о согласии заранее, то им придется создавать для этого отдельный документ в виде письма, протокола или дополнительного согшаления к основному контракту.
Нарушая это правило и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными из-за несоблюдения формы контрактов, об этом говориться в статье 168 Гражданского кодекса РФ Если же договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, т. е.
заключен год и более, то и соглашение по нему также подлежит государственной регистрации.
За вознаграждение
Хотелось бы напомнить о правиле, согласно которому все договоры между организациями должны быть возмездными (это следует, например, из п. 2 ст. 423 и ст. 575 ГК РФ). Сдача имущества в субаренду, и передача арендных прав и обязанностей должны происходить за определенную плату.
Сначала разберемся с перенаймом. Некоторые арбитры считают, что данное соглашение само по себе возмездно, т. к. одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление.
Как и в том случае, если при перенайме передается не только обязанность внесения арендной платы, но еще и необходимость погасить задолженность, есть такая образовалась у первоначального арендатора (Постановления ФАС Северо-Западно- го округа от 22 июня 2009 г.
№ А44- 3757/2008, Северо-Кавказского округа от 15 июля 2008 г., определение ВАС РФ от 15 октября 2009 г. № ВАС- 12735/09). Однако, на мой взгляд, подобная точка зрения не совсем корректная.
Ведь за то, что «новый» арендатор грубо говоря, принял на себя «головную боль» в виде всех прав и обязанностей первоначального арендатора, последний должен заплатить, т. е. предоставить встречное представление.
Сколько именно нужно платить – должны определить сами партнеры в зависимости от того, какие именно обязанности и права переданы (не предстоит ли новому арендатору выплачивать санкции, погашать задолженность, приводить в нормальное со- стояние имущество и т. п.). В любом случае, плату за перенайм лучше предусмотреть.
В противном случае при возникновении вопросов придется апеллировать к пункту 9 ИПП ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120, в котором указано, что соглашение об уступке права, заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как безвозмездное только если в нем четко об этом написано.
А отсутствие условия о цене передаваемого права еще не является основанием для признания его ничтожным.
Что касается субаренды, то здесь варианты следующие.
Во-первых, в первоначальном договоре можно предусмотреть, что при «пересдаче» имущества арендодатор выплачивает арендодателю определенную сумму (единовременно или ежемесячно, возможно – в процентном соотношении с субарендной платой).
А во-вторых, возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель (он же – изначальный арендатор) получает от субарендатора плату, которая в данном случае как раз является
встречным предоставлением.
Профессиональная пресса для бухгалтера
Для тех, кто не может отказать себе в удовольствии полистать свежий журнал, почитать проверенные экспертами качественно сверстанные статьи. Выбрать журнал >>
Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>
по теме:
Все о договоре аренды помещения
электронное издание100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ
Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.
Получить издание
Переходит ли долг, если приобрел участок по договору переуступки?
В зависимости от того, находится ли земельный участок в государственной, муниципальной собственности или частной собственности.В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.Ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.
На основании пункта 1 статьи 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
В соответствии со ст. 392 ГК РФ новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе осуществлять в отношении кредитора право на зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику.Согласно статье 392.
1 ГК РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
По смыслу статей 391, 392 ГК РФ перевод долга считается согласованным, если условия договора позволяют установить конкретное обязательство, из которого возник долг и получено согласие кредитора на такой перевод.
В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.По смыслу вышеуказанной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Вышеуказанный ответ подготовлен с учётом изучения судебной практики по данному вопросу.
05 февраля 2016, 22:36
Энциклопедия решений. Перенаем | ГАРАНТ
Перенаем
Перенаем — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В результате происходит замена арендатора в договоре аренды.
Соответственно, при перенайме ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, — новый арендатор, а прежний с момента перехода прав и обязанностей по договору такую ответственность не несет.
Арендатор также имеет право передать свои права и обязанности путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Однако в этих случаях замены стороны договора не происходит — ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
В п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.
2002 N 66 (далее — Обзор), отмечено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования.
Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.
Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником.
Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга.
Соответственно, права и обязанности по договору аренды могут быть переданы только с согласия арендодателя.
Как указано в п. 18 Обзора, по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя на перенаем может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности дополнительно получать такое согласие.
Если же такое условие в договоре аренды отсутствует, то согласие арендодателя может быть получено любым способом, главное, чтобы согласие было четко выражено и оформлено в письменном виде*(1).
Исключение составляют только договоры аренды земельных участков, для которых установлены следующие особенности перенайма.
Во-первых, по общему правилу, арендатор земельного участка (если он не является резидентом особой экономической зоны) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Однако договором аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность получать согласие арендодателя на перенаем.
Во-вторых, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет более чем 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Исключения из этого правила, установленные федеральным законом, касаются, например, государственных и муниципальных учреждений, а также учреждений, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных им. Такие учреждения не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Необходимо учитывать, что в случае, если предметом договора аренды является здание или сооружение, расположенное на земельном участке, право пользования которым передается арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью (ст.
652 ГК РФ), для передачи прав и обязанностей по такому договору аренды в порядке перенайма необходимо получить согласие арендодателя, так как закон не исключает такой необходимости в отношении зданий и сооружений (см. постановление АС Дальневосточного округа от 07.12.
2015 N Ф03-5198/15).
Договор перенайма: анализ споров
В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаём), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. Это как раз и есть та самая статья, которая регулирует отношения сторон по уступке прав и обязанностей по договору аренды, точнее указывающая на возможность заключения подобного договора.
Договор перенайма представляет особый интерес для арендатора, ведь право аренды может быть реализовано на возмездной основе, а сама передача прав арендатора может сэкономить время сторон по оформлению своих отношений, при этом арендодатель рисков практически не несёт.
Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нём на стороне арендатора иного лица.
Так как к новому арендатору переходят в полном объёме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершён с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга.
Для возможности заключения договора перенайма необходимо согласие арендодателя, при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено ― договор либо отдельное юридически значимое сообщение.
Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным, как заключённого в нарушение п. 2 ст.
615 ГК РФ (Решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу № А24-4369/2013).
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Вместе с тем, при заключении договора перенайма следует учитывать то, что дача согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды является всё-таки правом, а не обязанностью арендодателя.
Суд может признать отказ арендодателя недействительным и понудить его к даче согласия на перенайм только в том случае, если представлены доказательства незаконности обжалуемого отказа (Решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.
2014 по делу № А28-10361/2014; Решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2014 по делу № А28-13436/2014)
Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уведомления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Как отмечалось выше, перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст.
391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст.
389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. В силу п. 3 ст.
433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу № А38-3798/2015,Постановление от 03.09.2015 по делу № А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).
Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечёт недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей. Похожая ситуация стала предметом разбирательства Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55-30730/2014 (Постановление от 23.07.2015).
Пример из судебной практики
Между Обществом и Департаментом имущественных отношений был заключён договор аренды земельного участка, спустя некоторое время Общество заключило договор перенайма жилого помещения с ответчиком.
Осуществление перенайма производилось на возмездной основе, ответчик не заплатил денежные средства, в результате чего за ним образовалась текущая задолженность.
Истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности, но суд отказал в удовлетворении иска, указав на следующее.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём).
В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды.
При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключённый между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации (аналогичный вывод содержится в Определении ВАС РФ от 3 октября 2008 г. № 12794/08).
Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации, суд расценивает договор между арендатором и новым арендатором как незаключённый. Незаключённая сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.06.2009 по делу № А70-5578/32-2008).
Зарегистрированный в установленном порядке договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды может быть оспорен арендодателем (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу № А51-31904/2014).
Ещё одним основанием для признания сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды является безвозмездный характер сделки – перенайма. В пункте 9 Информационного письма от 30.10.
2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум ВАС РФ разъяснил: соглашение об уступке права (требования), заключённое между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования).
При этом отсутствие в договоре условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания её ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.
Пример из судебной практики
Арендатор и новый арендатор заключили договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды, впоследствии в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура конкурсного производства.
Конкурсный управляющий арендатора обратился к новому арендатору с иском о признании сделки по перенайму недействительной: по мнению заявителя, при заключении оспариваемого договора нарушены положения ст. 575 ГК РФ, не допускающей дарения между коммерческими организациями. Суд в удовлетворении требования отказал.
Не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой. Арбитражный апелляционный суд не нашёл оснований для удовлетворения требований по мотивам жалобы, указав при этом следующее.
Правовым основанием иска являются ст. 168 и 575 ГК РФ. Исходя из заявленных требований и подлежащих применению норм права, в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт заключения спорной сделки, несоответствие сделки требованиям ст. 575 ГК РФ.
Исследовав намерения сторон, суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что при заключении договора о перенайме аренды стороны не предусмотрели цену по договору перенайма, но имели намерение на погашение долга арендатора перед новым арендатором по другому договору.
Суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что оспариваемый договор не может быть признан договором дарения в смысле ст. 572 ГК РФ (Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу № А19-18789/2010).
На практике передаточный акт, равно как и сам договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, является основанием для перехода прав.
Отсутствие такого акта может усложнить процесс взыскания задолженности по договору аренды с нового арендатора, который будет ссылаться на отсутствие перехода прав на объект аренды.
При условии фактического использования арендованного имущества отсутствие передаточного актаносит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору.
Таким образом, арендодателю при взыскании задолженности по договору аренды с нового арендатора необходимо доказать фактическую передачу спорного объекта аренды. Подобные выводы содержатся в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу № А67-714/2015).
Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, поэтому в преддоговорных спорах, в целях оптимизации негативных последствий, новому арендатору следует узнать о правах третьих лиц на объект аренды.
Новому арендатору переходят все права и обязанности арендатора по договору в полном объёме, если стороны не договорились о другом, а в случае нарушений условий договора аренды старым кредитором договор с новым по указанным основаниям может быть расторгнут.
Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил следующее: с момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. В Постановлении от 01.10.
2013 № 3914/13 Президиума ВАС РФ указано, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишён возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.
При совершении сделки по уступкеправа аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход.
Оценка договораперенайманеобходима применительно к распределениюправи обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложение её на нового арендатора.
Переводправи обязанностей арендатора, совершённый с целью избегания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать какзлоупотребление правом, а нового и старого арендаторов — считать солидарными должниками арендодателя.
Формулируя названные правовые подходы, Президиум ВАС РФ допустил возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учётом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.06.2015 по делу № А32-11870/2013).
Перенаём части земельного участка не предусмотрен действующим законодательством. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В случае, если границы земельного участка в соответствии с законом не определены, такой земельный участок не существует как объект гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом договора аренды.
Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в Решении от 24.12.2012 по делу № А82-7740/2012.
В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.
Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным.
Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).
При этом необходимо определить конкретный объём прав и обязанностей, передаваемых по договору перенайма (в частности, определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей арендатора).
Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист
E-mail: as.sorokin2012@yandex.ru
Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.
Оплачивает ответы редакция ЖП.
Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.
Арендаторов земли хотят лишить исключительного права на ее покупку при наличии задолженности по аренде
20 ноября в Госдуму внесен законопроект № 840192-7, который, как указано, направлен на устранение в земельном законодательстве пробела, позволяющего арендаторам недвижимости использовать исключительное право на покупку участка земли при наличии задолженности по договору его аренды.
Из пояснительной записки следует, что на практике сложилась негативная тенденция, когда при наличии решения суда и исполнительного листа в пользу органа местного самоуправления отсутствует возможность взыскать задолженность по арендным платежам и пеням.
Поясняется, что арендатор земельного участка, оформив право собственности на земельный участок, злоупотребляя своим положением, отчуждает данное имущество с целью уклонения от уплаты задолженности и невозможности дальнейшего обращения взыскания на имущество должника.
Авторы поправок указали, что при обращении органов местного самоуправления с исками о взыскании задолженности по договорам аренды суды, как правило, отклоняют ходатайства об обеспечительных мерах в виде наложения ареста на имущество должника.
«Таким образом, при злоупотреблении правом со стороны арендаторов консолидированный бюджет недополучает денежные средства от сдачи в аренду земельных участков. Для пресечения злоупотребления правом со стороны арендаторов необходимо изменение земельного законодательства», – отмечено в пояснительной записке.
По мнению разработчиков, поправки позволят исключить злоупотребление правом со стороны арендаторов и обеспечить увеличение консолидированного бюджета муниципалитетов.
Проект закона предусматривает дополнение ст. 39.16 Земельного кодекса подп. 27.
Согласно ему заявителю не предоставят земельный участок при наличии задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) за такой участок на день подачи соответствующего заявления в отсутствие сведений о ее судебном оспаривании и общих оснований для освобождения от ответственности за нарушение обязательств в рамках ч. 3 ст. 401 ГК РФ. Отказ в предоставлении земельного участка по указанному основанию не лишает лицо права на повторное обращение с аналогичным заявлением после погашения задолженности по аренде.
Поправки также вносят изменения в ст. 39.17 Кодекса, дополняя ее п. 2.1. Исходя из новой нормы, при повторном обращении с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность к заявлению прилагаются документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы, а также погашение задолженности по договору аренды.
Старший юрист юридической фирмы Eterna Law Дмитрий Рыженков отметил, что через предлагаемое законодательное регулирование с уполномоченных органов пытаются снять обязанность по надлежащему администрированию задолженности по арендной плате. «Согласно п. 5 ст.
10 ГК РФ действия всех участников гражданского оборота предполагаются добросовестными. Недобросовестность действий может быть установлена исключительно судебным решением.
В данном же случае законопроект предполагает, что каждый, кто имеет задолженность по арендной плате и подает заявление о предоставлении земельного участка, имеет своей целью злоупотребить правом», – считает он.
Юрист добавил, что законопроект не учитывает, что задолженность может образоваться совершенно по разным причинам, а цель получения земельного участка в собственность может состоять в повышении доходности бизнеса и, в том числе, погашении задолженности по аренде. «В то же время остается неясным, каким образом взысканию уже образовавшегося долга может способствовать отказ в предоставлении земельного участка в собственность», – подытожил Дмитрий Рыженков.
Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев убежден, что положения Земельного кодекса, которые предусматривают предоставление земельных участков без торгов, содержат широкий перечень оснований для их применения.
По его словам, цели установления такого порядка самые различные.
Это и обеспечение соблюдения в обороте принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем сооружения; и защита прав граждан, использующих участки для ИЖС, личного подсобного хозяйства и иных целей; выведение из оборота права постоянного бессрочного пользования и др.
«Как указывают разработчики поправок, установление нового основания для отказа в предоставлении участков необходимо для защиты прав бывшего собственника – публичного образования, который недополучает причитающиеся ему арендные платежи.
Следовательно, чтобы разрешить вопрос о необходимости принятия этих поправок, фактически необходимо определить, какая задача должна разрешаться правопорядком в первую очередь: обеспечение своевременного внесения арендной платы публичному собственнику или же достижение вышеуказанных целей установления порядка предоставления земли без торгов, – полагает эксперт.
– На текущий момент законодатель, а вслед за ним и судебная практика, в этом вопросе отдают приоритет лицам, обратившимся за предоставлением земельных участков, что является обоснованным».
Павел Лобачев отметил, что бывший собственник земельных участков, перед которым имеется задолженность по арендной плате, может защитить свои права самыми разнообразными способами, предусмотренными гражданским законодательством, вплоть до оспаривания отчуждения земельного участка третьим лицам, например, в рамках банкротства должника.
Поэтому, введение нового основания для отказа в предоставлении земли для защиты прав публичного образования может оказаться излишним.
«С учетом этого необходимость введения предлагаемых изменений представляется на настоящий момент недостаточно обоснованной, а законодательная инициатива – нуждающейся в дополнительной проработке», – резюмировал юрист.