Возврат денежных средств за недополученные метры

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (ФЗ-214), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав.

Это может быть, как сумма денег, так и какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории.

Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд развития территорий». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

• Передача квартиры участнику долевого строительства;
• Выплата рыночной компенсации.

Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом развития территорий — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы.

Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей.

Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

1. Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

2. Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

3. Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

4. Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

5. Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда развития территорий. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Вернуть деньги за недостающие метры у застройщика – образец заявления

Дольщики нередко сталкиваются с ситуацией, когда готовая квартира меньше заявленной по метражу. При этом по договору оплата производится за каждый квадратный метр по первоначальному проекту. В данном случае необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченных средств.

Содержание статьи:

Как определить стоимость квартиры по ДДУ?

С января 2017года в ФЗ № 2014 «О долевом строительстве» вводятся следующие варианты определения стоимости квартиры:

1. Сумма на строительные затраты и оплату услуг строительной компании.
2. Умножение стоимости 1 кв. м. на общую площадь проданного объекта.
3. Умножение цены 1 кв. м. приведенной и общей приведенной площади. Данный вариант используется для квартир, в которых предусмотрен балкон, веранда, терраса или лоджия.

Общая приведенная площадь представляет собой сумму общей площади с площадью лоджии, веранды, террасы или балкона с использованием пониженного коэффициента.

В соответствии с Приказом Минстроя России № 854/пр. от 25.11.2016 устанавливаются следующие коэффициенты:

• Для веранды 1,0.
• Для лоджии 0,5.
• Для балкона и террасы 0,3.

В результате собственник может произвести самостоятельные расчеты, когда квартира будет достроена.

Изменение стоимости

В соответствии с ФЗ № 214, стоимость договора может изменяться после его заключения, но по соглашению сторон. В договоре при этом предусматривается возможность изменения цены на конкретных условиях.

Поэтому итоговая цена может поменяться в меньшую или большую стоимость. Большинство договоров такую возможность допускают. Перед заключением важно внимательно прочитать условия и подготовиться к такому событию.

Если в договоре не содержится возможность для корректировки, строительная компания не может требовать доплату из-за изменения площади и должна построить квартиру по первоначальному проекту.

Обратите внимание! Если площадь отклоняется от заявленной на 1 кв. м. в меньшую или большую стоимость, перерасчеты не будут произведены.

Часто предусматривается необходимость составления дополнительного соглашения для урегулирования вопросов оплаты. Оно также регистрируется в Росреестре, как и ДДУ.

Причина несоответствия пощади

Размеры полученной и проектной площади редко совпадают. Это не во всех случаях происходит по вине строительной компании. По проекту с точностью до сантиметров нельзя рассчитать итоговый вариант. Особенно это характерно для монолитных домов. Что касается панельных многоэтажек, здесь эта проблема бывает реже.

Незначительные отклонения связаны со следующими причинами:

• Технические нюансы, когда толщина железобетонных стен отличается на 5 мм.
• Во время планирования архитектор округляет цифры.
• Ошибки и неточности во время замеров БТИ.

Важно! Если отклонение от проекта составляет больше 5 %, можно обратиться в суд с исковым требованием о расторжении ДДУ и выплате компенсации.

Образец заявления

Если построенная квартира оказалась меньше заявленной, строительная компания обязана оплатить компенсацию. Необходимо составить заявление в виде претензии на имя директора.

Допускается его подача задолго до подписания передаточного акта. Именно в него зачастую входят пункты, касающиеся взаиморасчетов по изменившейся площади.

Важно не подписывать документ до фактической выплаты компенсации.

Заявление должно включать следующие пункты:

Сведения об объекте	Указывается адрес, номер и этаж расположения квартиры, стоимость квадратного метра. Дополнительно следует указать фактическую и проектную площадь.
Ссылки на законодательство и договор	В заявлении важна конкретика. Необходимо ссылаться на ФЗ № 214 и конкретные пункты договора о необходимости компенсации за недостроенный метраж.
Расчеты	В заявлении указывается сумма, подлежащая оплате. Не стоит доверять по этому вопросу сотрудникам строительной компании.
Реквизиты	Указываются реквизиты лицевого счета в банке, на которые вы ждете перечисления компенсации. Лучше взять выписку в банке с реквизитами, но можно их и вписать в бланк с заявлением.

Внимание! Заявление можно передать ответственному сотруднику строительной компании или направить по почте.

Если вы передаете его лично, важно взять копию, на которой проставляют отметку в приеме. В случае с почтовым отправлением, отсылается письмо с уведомлением о вручении.

Это важно сделать, если застройщик не выплатит компенсацию. Тогда заявление станет основанием для обращения с иском в суд.

Бывают ситуации, когда строительная компания возвращает средства не за все недостающие метражи, а с вычетом допустимого предала 1 кв. м. Так, если не хватает 3-х кв. м., вернуть деньги должны за них, а не за оставшиеся 2 кв. м. Допустимый предел не оплачивается, если он не превышается.

Особенности расчетов

Прежде чем производить расчеты, важно выяснить основные сведения об объекте.

В расчетах учитывается следующее:

• Стоимость 1 кв. м. по условиям договора.
• Фактическая площадь квартиры.
• Проектная площадь по ДДУ.

Если метраж поменялся в сторону уменьшения, расчеты производятся следующим образом:

(фактический метраж – реальный метраж) х цена 1 кв. м. = сумма компенсации

В результате, если готовая квартира уменьшилась по отношению к заявленной по договору, строительная компания обязана выплатить дольщику компенсацию. Но для этого важно написать заявление с произведенными расчетами, ссылками на действующее законодательство и ДДУ.

Видео сюжет расскажет, что делать, если застройщик передал квартиру меньшей площади

Как вернуть деньги за долевое строительство: помощь адвоката

•    Возврат денег дольщику все чаще превращается в головную боль и обращение к нашему адвокату по защите прав потребителя.
•    Запишитесь на консультацию юриста по защите прав потребителя нашего адвокатского бюро уже сегодня.
• ВНИМАНИЕ: как проверить договор долевого участия в строительстве по ссылке в блоге адвоката

Как выйти из долевого строительства?

   Закон предусматривает два блока оснований, на основании которых заказчик имеет право обратиться в судебные органы для расторжения договора ДУ.

   Первый подразумевает расторжение договора в одностороннем порядке в ситуациях, когда исполнитель:

• задерживает сдачу объекта на два месяца или более;
• нарушил договор, допустил недостатки;
• прекратил поручительство и не восстановил его в течение 15 суток.

   Второй действует в случаях, когда застройщик остановил строительство по непонятным причинам, не оповестив дольщика, изменил проектную документацию, постройка значительно поменяла свое назначение.

Такие случаи обязывают застройщика осуществить возврат денег дольщику. Если на вашу претензию вы получили отрицательный ответ на претензионное письмо от застройщика.

Как правильно на неё ответить читайте по ссылке.

Претензия застройщику о возврате денег дольщику

Что делать, если застройщик не возвращает деньги?

   Очень часто бывают случаи, когда исполнитель уклоняется от исполнения обязательств и отказывается вернуть взносы заказчику при нарушении договорных обязательств. В таком случае дольщику рекомендуется составить претензию на имя нарушителя с подробным изложением всех обстоятельств:

• период подписания договора (число, месяц, год);
• когда произошло расторжение ДДУ;
• дату, когда он потребовал возврат денег и другие обстоятельства.

Как вернуть деньги у недобросовестного застройщика через суд?

   Если дольщик ранее уплатил часть суммы, то он имеет право потребовать возврат денег при расторжении ДДУ. Согласно обязательствам, исполнитель должен перечислить заказчику сумму не позднее 20-ти дней после прекращения договорных обязательств.

Здесь учитывается срок 10 дней для вступления в силу решения суда. Также застройщик обязуется компенсировать проценты за использование привлеченных средств дольщика. Размер штрафа устанавливает ЦБ РФ.

Если дольщиком является организация, то выплата процентов осуществляется в одинарном размере, если же это физлицо, то размер суммы удваивается.

Как заставить застройщика вернуть деньги?

   Второй способ через суд – если, к примеру, застройщик нарушает сроки или же уменьшает заявленную площадь или проектную документацию. В таких случаях можно смело обращаться в суд.  Но прежде чем это сделать — необходимо соблюсти определенный порядок:

1. Составление претензии застройщику;
2. Составление искового заявления (параллельно необходимо подать жалобы в контролирующие органы). Если Вам нужно составить отзыв на исковое заявление о защите прав потребителей. Читайте, как это сделать по ссылке;
3. Ожидание вынесения решения суда;
4. После решения суда, получение исполнительного листа и принудительное взыскание;

   Третий способ — это отказ от договора согласно закону о защите прав потребителей.

ПОЛЕЗНО: читайте рекомендации по составлению иска в суд к застройщику

Как расторгнуть договор долевого участия с застройщиком?

    В каких случаях и по каким основаниям договор долевого участия подлежит расторжению? Действующее законодательство позволяет сторонам сделки (как дольщику, так и застройщику) расторгнуть договор долевого участия.

Расторжение договора может быть произведено либо по обоюдному согласию сторон, либо в одностороннем порядке, либо по решению суда. В любом случае уплаченные денежные средства возвращаются застройщиком на счет дольщика.

Договор долевого участия подлежит расторжению в досудебном порядке, если:

• более двух месяцев застройщик задерживает установленный договором срок передачи объекта недвижимости дольщику;
• после передачи квартиры дольщику застройщик не исправляет предъявленные ему в претензионном порядке дефекты строительства, а также отказывается от возмещения материальных затрат, понесенных дольщиком на самостоятельное устранение выявленных дефектов строительства;
• застройщик при строительстве дома допустил серьезные нарушения установленных законодательством требований к качеству объекта либо дома в целом.

   В этих случаях дольщику достаточно направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого договор считается расторгнутым.

   В судебном порядке ДДУ подлежит расторжению, если:

• строительство дома остановлено, в результате чего дольщику становится понятно, что застройщик не сможет сдать дом и передать ему объект строительства в установленный договором срок;
• застройщиком значительно изменена проектная документация, в том числе изменена общая площадь квартиры более, чем на 5%;
• застройщиком изменено назначение общего имущества многоквартирного дома.

   Расторгнуть договор долевого участия возможно только до подписания передаточного акта объекта строительства. Факт расторжения обязательно регистрируется в Росреестре.

Что будет с ипотекой при расторжении договора долевого участия?

   На сегодняшний день, подавляющее большинство населения, берут ипотечный кредит, даже в случае договора долевого строительства.

Ипотека подразумевает наличие залога на приобретаемое имущество – а значит, что покупатель не сможет совершать никаких юридических действий без разрешения залогодержателя.

Поэтому при расторжении договора долевого строительства покупателю необходимо решить вопрос не только с застройщиком, но и банком-залогодержателем.

   По сути алгоритм, не отличается от обычных условий, однако, всё-таки имеет свои особенности:

1. Необходимо подать извещение о расторжении договора в банковскую организацию и получить её согласие;
2. Вместе с извещением подается заявление на досрочное погашение ипотеки;
3. После дачи согласия и пересчёта процентов необходимо передать эти данные застройщику, при этом указав, сколько денег нужно перевести банку, а сколько покупателю.

1.    Если же ипотечным договором не предусмотрен возврат или досрочное погашение – тогда необходимо просто передать выплаченные денежные средства банку.
2.    Стоит также помнить о государственной регистрации объекта недвижимости, следовательно, необходимо погасить запись об ипотеке и зарегистрировать расторжение договора.
3. Для регистрации изменений в договоре необходимо предоставить в регистрирующий орган:  

1. Паспорт
2. Соглашение о расторжении
3. Уведомление банка об аннулировании кредитного договора
4. Судебное решение (в случае наличия судебного спора);
5. Для снятия ипотеки необходимо предоставить в регистрирующий орган:
6. Справка о погашении кредита;
7. Совместное заявление банка и заёмщика;
8. Договор ипотеки;
9. Судебное решение (в случае наличия судебного спора);

Внимание: смотрите видео по теме как защитить свои права потребителя, а также подписывайтесь на наш канал YouTube, чтобы не пропустить полезную информацию и возможность бесплатной консультации адвоката:

Адвокат по взысканию денег с застройщика в Екатеринбурге

   Сегодня купить квартиру или другое помещение – достаточно хлопотное дело. Большинство людей старается вложить денежные средства в будущую постройку. Вложение средств подразумевает покупку личной площади.

Следовательно, люди, вложившие деньги в недостроенный дом, являются дольщиками. На этапе застройки подписывается договор между покупателем и исполнителем. Обязательства двух сторон осуществляются по передаточному акту.

   Если застройщик нарушает сроки или другие факторы, то можно получить возврат денег по договору долевого участия. Если же застройщик обанкротился или в стадии банкротства, необходимо соблюсти определенную процедуру. О том, как происходит защита дольщиков при банкротстве застройщика, читайте далее по ссылке.

   При этом следует учесть, что данный процесс имеет множество нюансов. Поэтому обратившись в наше Бюро, вы всегда можете рассчитывать на помощь профессионалов.

   О том, как правильно составляется претензия на возврат мебели, читайте далее по ссылке. Про этапы возврата: пошаговая инструкция (претензия, иск, жалобы, обжалование решения, исполнение решения).

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Квартира получилась меньше: когда застройщик вернет переплату — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Дольщик получил от застройщика квартиру немного меньше, чем договаривались. А заплатил ту стоимость, что фигурировала в ДДУ. Потому что там же было условие о твердой цене: стороны согласовали, что мужчина платит 3,2 млн руб. вне зависимости от реальной площади жилья. Взыскать переплату через суд не получилось. Указывать в ДДУ примерную площадь квартиры — это нормально, решили суды. Их поправил ВС. Договариваться об ориентировочном метраже можно, но нужно зафиксировать амплитуду отклонений, объяснил он.

В октябре 2015-го военнослужащий Алан Пухаев* заключил с ООО «СпецСтройКубань» договор участия в долевом строительстве. Деньги на жилье выделила ФГКУ «Росвоенипотека» — госучреждение, которое обеспечивает российских военных жильем. Застройщик обещал передать дольщику квартиру общей площадью 64,81 кв. м, из которых жилая — 35,6 кв. м. В договоре указали, что цена жилья  фиксированная. Вне зависимости от того, получится квартира меньше или больше, чем договаривались, Пухаев должен был заплатить 3,2 млн руб. В итоге дольщику достался 61 кв. м. Но если считать балкон и лоджию, то 64,80 «квадратов». В декабре 2016-го Пухаев подписал акт приема-передачи. А через 1,5 года попросил «СпецСтройКубань» вернуть 107 000 руб. Ведь квартира получилась меньше, чем планировалось. 

Ориентировочная площадь

Застройщик деньги не отдал. Тогда Пухаев обратился в Советский районный суд Владикавказа. Дольщик требовал признать ничтожным тот пункт договора, из-за которого лишился права на перерасчет цены квартиры.

И первая инстанция удовлетворила требование. Потому что передача квартиры меньшей площади — это отступление от условий договора.

А значит, дольщик может потребовать соразмерного уменьшить цену [решение по делу № 2-3826/2019 не опубликовано. — Прим. ред.]. 

Но в ВС Северной Осетии выиграл «СпецСтройКубань» (дело № 33-846/2020). Он убедил апелляцию в том, что условие о фиксированной цене не нарушает законодательство. Более того, это положение появилось в договоре по инициативе Росвоенипотеки, пояснило общество. Первая инстанция указала, что площадь квартиры должна четко определяться в соглашении о долевом участии.

Ведь от нее зависит цена — существенное условие договора. Но апелляция решила, что в таком соглашении можно указать и ориентировочную площадь квартиры. Дольщик согласился на фиксированную цену и теперь не может требовать перерасчета, решил ВС Северной Осетии. Отменить это решение в Пятом кассационном суде не получилось. Тогда Пухаев пожаловался в Верховный Суд России.

 

Прописывать отклонения от метража

В ВС спор попал к «тройке» во главе с Александром Киселевым (дело №22-КГ21-3-К5). Передача дольщику квартиры с площадью меньшей, чем указано в договоре, — это отступление от его условий, решили судьи. 

Дольщик и застройщик могут договориться о твердой цене квартиры, но в соглашении нужно указать допустимые отклонения от проектной площади.

«СпецСтройКубань» подвело то, что в договоре с Пухаевым не указаны пределы колебания площади квартиры. В таком случае дольщика нельзя лишить права на уменьшение цены жилья, заключил ВС и отправил спор на пересмотр в апелляцию. Первое заседание назначено на 9 сентября (дело № 33-1741/2021).

Видимо, теперь, чтобы определить не вышел ли застройщик за пределы допустимых погрешностей, апелляции придется применить правила о разумности и добросовестности, рассуждает Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг.

группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40место По выручке Профайл компании
. Ведь в ДДУ нет никаких ориентиров.

Хотя куда вероятнее, что суд проигнорирует условие об отклонении от проектной площади и просто снизит цену квартиры, предполагает юрист. 

Новый уровень защиты

Это дело отражает позицию Конституционного суда, которую тот занял еще в 1999-м, говорит Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании
. Потребители — экономически более слабая сторона, и поэтому в отношениях с бизнесом они нуждаются в повышенной защите со стороны государства (постановление № 4-П/1999). Похожая практика по дольщикам есть в регионах, рассказывает юрист. Например, суды ХМАО с 2010-х последовательно защищают граждан от злоупотреблений застройщиков. 

Принятие решения на уровне ВС — достаточно важный и однозначный сигнал тем застройщикам, которые включают в ДДУ условие о независимости цены квартиры от ее площади и не определяют при этом допустимую погрешность. Как правило, так поступают застройщики, склонные к уменьшению площади квартир.

Дарья Шкиттина, руководитель практики коммерческого права Федеральный рейтинг.

группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Частный капитал группа Уголовное право Профайл компании

Латыев предполагает, что позиция ВС обусловлена реалиями строительства. В этой сфере почти всегда случаются отклонения от согласованной площади иногда в меньшую, а иногда и в большую сторону. «Обычно это не связано со злым умыслом, а обусловлено технологией строительства. Добиться точного попадания в проект можно, но затратно, а в большинстве случаев и не требуется», — объясняет юрист. 

Договоры в сфере строительства в нашей стране традиционно предусматривают возможность отступлений от проекта. Но с определенными ограничениями.

Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40место По выручке Профайл компании

Так, всегда устанавливаются пределы таких отступлений. Количественные — допустимое отклонение от площади. И качественные — например, соблюдение геометрии помещений.

А еще для разных отступлений предусматриваются разные последствия, говорит Латыев: 

• до определенных пределов цена остается прежней;
• при чуть более серьезных, но все же несущественных отступлениях производится перерасчет;
• при еще больших отклонениях дольщик, кроме права принять объект с возвратом переплаты, получает возможность отказаться от договора и забрать свои деньги.

* Имя и фамилия изменены редакцией.

• Верховный суд РФ
• Гражданский процесс

Недополученные метры по ДДУ, оплата покупок чужой картой – в третьем Обзоре ВС РФ за 2021 год

Выбор редакции

В Обзоре приведена практика и даны разъяснения по широкому кругу вопросов, связанных с применением положений различных отраслей законодательства. В частности, ВС РФ сформулировал следующие правовые позиции (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ 10 ноября 2021 г.).

• Передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, является нарушением обязательств застройщика и дает дольщику право требовать соразмерного уменьшения цены договора. Это правило применяется независимо от того, насколько существенно фактическая площадь переданной дольщику квартиры отличается от согласованной сторонами, за исключением случаев, когда договором установлены допустимые пределы изменения (погрешности) площади объекта долевого строительства. В другом деле о защите прав участника долевого строительства ВС РФ пришел к выводу, что в случае несвоевременного возврата застройщиком денежных средств по расторгнутому ДДУ, которым предусмотрена оплата дольщиком объекта за счет кредитных средств, застройщик обязан, помимо прочего, возместить дольщику убытки в размере процентов, уплаченных по кредитному договору за период неправомерного удержания денежных средств. К убыткам дольщика могут быть отнесены и расходы на страхование, понесенные в связи с получением кредита.
• В том случае, когда объект недвижимости был приобретен за счет средств материнского капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака. В связи с этим не допускается отказ в государственной регистрации прав сособственников на соответствующий объект недвижимости по мотиву несоблюдения нотариальной формы сделки.
• Повторная процедура исключения из ЕГРЮЛ юридического лица как недействующего не может быть инициирована регистрирующим органом до истечения 12-месячного срока со дня прекращения предыдущей процедуры. Этот тезис сформулирован применительно к делу, в котором налоговая инспекция приняла решение об исключении организации из ЕГРЮЛ, несмотря на то, что эта процедура уже возбуждалась менее чем за год до этого и была прекращена в связи с поступлением возражений заинтересованного лица. ВС РФ признал действия регистрирующего органа не соответствующими закону.
• Суд должен поставить на обсуждение сторон вопрос о применении моратория на начисление финансовых санкций за неисполнение денежных обязательств, если основной вид экономической деятельности должника, указанный в регистрационных документах, совпадает с видами экономической деятельности, указанными в постановлении Правительства РФ о введении моратория. Речь идет о моратории на возбуждение дел о банкротстве, действовавшем в период с 6 апреля 2020 г. по 7 января 2021 года в рамках мер по борьбе с распространением коронавируса. Мораторий предполагал в том числе запрет на применение финансовых санкций за неисполнение пострадавшими компаниями денежных обязательств по требованиям, возникшим до его введения, независимо от возбуждения в отношении должника дела о банкротстве. Верховный Суд РФ пояснил, что заявление должника не является обязательным условием для освобождения его от ответственности по указанному основанию.
• Хищение денежных средств путем оплаты товаров с использованием чужой банковской карты подлежит квалификации как кража, совершенная с банковского счета (п. «г» ч. 3 ст. 158 Уголовного кодекса). В рассмотренном ВС РФ деле осужденный завладел банковской картой потерпевшего, которую тот после совершения операций забыл в банкомате. Затем злоумышленник использовал карту для оплаты бесконтактным способом ряда товаров в магазинах. ВС РФ пришел к выводу, что при таких обстоятельствах деяние должно быть квалифицировано на основании указанной нормы, а не по ст. 159.3 УК РФ («Мошенничество с использованием электронных средств платежа»).

В Обзоре содержатся также иные позиции по вопросам, возникающим в судебной практике.

• Документы по теме:
• Уголовный кодекс Российской Федерации

Как вернуть деньги за переплаченные кв. Метры по ДДУ

Здравствуйте, Алексей!

Как указано в ст. 555 Гражданского кодекса РФ:

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Это основная норма, которая является правовым основанием для возврата Вам застройщиком денежных средств, переплаченных по ДДУ.

Но при этом надо исходить также и из того, нет ли каких-либо особых указаний на этот счет в самом ДДУ.

Зачастую в ДДУ содержится изначально условие о том, что если фактическая площадь передаваемого объекта уменьшится на определенное количество квадратных метро (как правило, в среднем 1 кв.м), то денежные средства застройщиком не возвращаются.

Поэтому это надо уточнить в Вашем ДДУ.

Кроме того, имеются и нормы закона о неосновательном обогащении:

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение1.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

• Это также одно из правовых оснований для требования с застройщика возврата излишне уплаченных Вами денег.
• Что касается срока возврата денежных средств, то такой срок может быть предусмотрен в самом ДДУ.
• Если в ДДУ срок не предусмотрен, то надо руководствоваться общими нормами Гражданского кодекса РФ:

Статья 314. Срок исполнения обязательства1. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

2.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Вы в претензии указали 10 дней:

Заявление на возврат денежных средств я подал 10.11.2016 г., указал 10 дней срок на возврат денегАлексей

Следовательно, по истечении 10 дней с момента получения застройщиком Вашего заявления у застройщика появилась обязанность вернуть деньги.

Поскольку он деньги не вернул, то с 11-го дня началась просрочка исполнения им обязательства по возврату денег.

2) Если застройщик до сих пор не вернул мне деньги, то имею ли я право взыскать с него неустойку и каким образом и как рассчитать сумму неустойки?Алексей

Если условиями ДДУ не предусмотрен размер неустойки, то необходимо исходить опять же из общих норм Гражданского кодекса РФ:

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.2.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.3.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Размер указанных процентов можно рассчитать на следующем сайте: 395gk.ru/

21 февраля 2017, 03:47

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

jcsmilly/Depositphotos

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры.

В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%.

Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры.

Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв.

метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы.

Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму.

Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно.

Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене.

Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв.

метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств.

Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения.

В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать.

Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Как выбрать новостройку и застройщика?
• Инструкция: как оформить перепланировку?
• Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.